5月10日，北京政务服务中心5层，北京今年首批集中供地土拍正式拉开帷幕。据不完全统计，此前公布的29宗地块有超过230家房企报名，某房企更是一口气交了18宗地块的保证金。早上，直播大厅200个座位几乎坐满。距离早上开拍还有近两个小时，就有部分房企投资团队陆续到场，一边吃早饭一边讨论拿地策略和现场分工情况。5月10日共出让12宗地块，除海淀区树村2宗地块外，其余均位于朝阳区，12宗地成交总价合计516.19亿元，卓越、融创、金地+保利+华润、招商+城建等房企或联合体成功拿地，7宗地块由于触及竞拍规则上限转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
现场：首块地最后关头杀出黑马
上午，北京头场集中竞拍土地是朝阳区金盏2号地。该地块由于位置优越而备受市场关注。旭辉+首开+建工、金地+华润+保利、越秀+天恒、平安、金融街、中海、卓越、金茂+城建等众多房企参与该地块竞拍。
竞拍开启后，经1手报价由越秀+天恒报出39.27亿元(溢价率1.04%)达价格上限，经营楼面价52988元/平方米。随后进入竞报政府持有产权份额阶段，起始份额0.3%，当拍卖师第二次问是否有人举牌后，旭辉首开联合体举牌，随后份额进入0.5%。随后，57号旭辉首开联合体共和79号华润+保利+金地联合体交替举牌，当旭辉首开联合体报出10.5%份额时，金盏2号地已举牌24轮。第25轮，79号华润+保利+金地联合体将政府持有产权份额拍至11%。
当市场都以为赢家将在57号和79号诞生的时候，从未出手19号突然出手加至11.5%。一匹黑马杀出。
随后，79号华润+保利+金地继续举牌。但19号态度坚决，第27次举牌将将政府持有产权份额提高至13%。
当拍卖师宣布“19号13%份额第三次”的时候。19号卓越集团的代表在直播大厅一跃而起，首场拍卖的黑马就此浮出水面。“万万没想到！”现场一片惊呼。
据了解，卓越是深圳“写字楼大王”，去年以来多次全国范围内高溢价拿地。
一名房企竞拍代表跟同行交流竞拍策略：“谁最先举牌不重要，刚开始喊得响往往虚张声势，最后才能看出决心，而且需要讲究一些策略，最后以黑马姿势杀出，更显得志在必得，可以震慑对手。”
“集中土拍就像开发商的一场赶集一样，房企也会有更多的选择，决策也会更加理性，这块不行还有下一块嘛，不一定非要抢某一块。”一名房企的竞拍代表在现场感慨。
12宗地块全部触及价格上限
朝阳区金盏乡小店村3005-02地块由越秀+天恒竞得，成交价39.27亿元，达价格上限，溢价率3.89％。
朝阳区金盏乡小店村3005-08地块经卓越报价26.83亿元达到土地合理上限价格，溢价率3.87％，最终融创以26.83亿元竞得，竞政府产权15％，成交楼面价52983元/平方米。
朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块花落金地+保利+华润联合体，报13900平方米触及竞公共租赁住房上限，上限价格31.5亿元，溢价率5％。地块转入高标准商品住宅建设投报程序。
朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L02、L05地块最终由中冶以30.95亿+13800平公租房面积触及上限，溢价率5.09％，转入高标准住宅建设投报程序。
朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块最终电建+建发以54.5亿+24400平方米公租房面积触及上限，转入高标准住宅建设投报程序，溢价率5.09％。
朝阳区崔各庄30-L01-01地块，经过43轮竞价，金地+华润+保利以50.94亿元+2.2万平方米公租房面积竞得。可售住宅楼面价约6.3万元/㎡，溢价率14.99%。建设用地面积41186.936㎡，起始价44.3亿元。
朝阳区崔各庄乡30-L04地块，经过40轮竞价，招商+城建以42.2亿元+2万平公租房面积竞得可售住宅楼面价约6.46万元/㎡，溢价率14.99%。建设用地面积3.41万平，起始价36.7亿元。
朝阳区崔各庄30-L06地块，经过59轮竞价，招商以28亿元+20%政府持有产权份额触及上限，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段，成交楼面价5.68万/平方米，溢价率14.99%。建设用地面积2.35万平，起始价24.35亿元。
朝阳区东坝北1104-612西侧地块，经过19轮竞价，中冶以22.8亿元+1万平公租房面积竞得。可售住宅楼面价约6.2万元/平方米，溢价率5.07%。建设用地面积1.71万平，起始价21.7亿元。
朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块，经过12轮竞价，龙湖+住总+平安以68.2亿元触及上限，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段，成交楼面价4万元/㎡，溢价率15%。建设用地面积8.51万平，起始价59.3亿元。
海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，土地用途是R2二类居住用地，总建设用地面积5.27万平方米，规划建筑面积8.32万平方米，起拍价55.9亿元。该地块线上竞价环节已触达57.3亿元土地合理价格上限，现场直接进入竞报政府持有商品住宅产权份额环节，且该环节短短几分钟就达到20%的上限，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块，土地用途是是R2二类居住用地，总建设用地面积5.7万平方米，规划建筑面积9.24万平方米，起拍价62.1亿元。该地块线上竞价环节已触达63.7亿元土地合理价格上限，现场直接进入竞报政府持有商品住宅产权份额环节。经由中铁置业举牌达到20%的上限，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
多宗地块叠加两种以上出让条件
从北京首批地块竞拍规则来看，在“房地联动、一地一策”机制下，本次土拍首次引入房屋销售价格引导机制，不受限制的纯商品房地块仅有9宗，并在15宗地设置竞配建公租房面积，6宗地竞政府持有产权份额。北京首批集中供地的土地出让方式结合了区域位置、周边市场、土地成本等因素作出了针对性的调整，涉及设定地价上限、竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额、竞建国际人才社区房、套内70/90及房屋销售价格引导等七大类土地竞拍规则，多宗地块叠加两种以上竞拍规则。
同时，在原有限地价的基础上，提前公布地块合理上限价格；公布竞报“政府持有商品住宅产权预设份额”上限，以及竞报“公共租赁住房面积”上限，提交《房屋售价承诺书》明确未来房屋售价；限地价、限房价、竞公租房等条件使得各个流程环节价格透明可控，有利于房企根据合理利润空间理性拿地。
业内专家指出，与其他几个已经进行首轮土地集中拍卖的城市相比，北京的成交溢价率并不高，这显示了北京控制地价的决心。
文/北京青年报记者 朱开云
编辑/田野
