被约谈的融信南翔地王 触发积分制入市
观点地产网 2021-04-14 18:16

只要这些认购都有效,基本是要触发积分制的。

4月8日,位于上海嘉定南翔镇的融信海纳印象结束了认筹,在上午10点至下午2点这四个小时中,百逾组购房者赶上了这趟“末班车”,同时也让这场持续数日的认购风波画上了句点。

3月上旬,上海市房地产交易中心“网上房地产”披露,有33个楼盘、1万多套新房源已完成价格备案,即将“领证”上市销售。这是自“沪十条”“沪七条”等房地产市场调控政策落地以来,上海第一次以集中批量供应的方式推出新盘。

据悉,截至4月12日,上海集中入市的33个项目中,已有28个认购结束。根据认筹情况来看,大概率触发积分制的项目约有9个,包括新城千禧公园二期、招商虹桥公馆、泗水和鸣、宝业活力天地、浦开仁恒金桥世纪、万达钻石湾、金地西郊风华、大华公园荟和融信海纳印象。

其中,作为大热盘的融信海纳印象因被爆出拒绝接待非预约客户,一度被推上了“风口浪尖”。

被约谈与触发积分制

4月4日,也就是清明小长假第二天,融信海纳印象突发入市。不过就在认购首日,融信海纳印象却被爆出拒绝接待非预约客户。

有报道称,不少购房者直接前往售楼处咨询,但遭遇保安阻拦,理由是“只接待预约客户,其他客户一律不得进入,如果联系不上销售就需要等9号再来”。

据了解,融信方面给出的认购截止时间为4月8日14:00,这也就意味着如果按照保安给出的时间到访,未经预约的客户事实上无法进行认筹。

此举引发了众多未预约购房者的不满,甚至一些购房者就此事向有关部门举报。4月7日晚,融信沪苏区域集团官微公告称:接群众举报,嘉定区房管局紧急约谈我司,要求对违反《认购规则》的情况立即进行整改。

在该公告中,融信给出的整改方案为,凡符合上海市购房资格的认购人,均可在4月8日(即认购最后一天)的10时至14时到项目售楼处先行登记,相关认购材料可于4月11日17时前补齐。公证摇号及选房时间不变。

而据部分知情人士透露,4月8日认筹的最后4小时,有百余组购房者到访售楼处赶上了“末班车”。从目前情况来看,认购数量超过550组,对应360套房源,只要这些认购都有效,基本是要触发积分制的。

对此,卢文曦指出,这些所谓的预约客户大都是能够全款或者高首付买房的购房者。现在贷款购房的资金到账一般需要3~4个月,而全款购房则能大大缩短回笼资金的时间,所以开发商会尽量想办法减少认购人数、不触发积分制,以便让全款客户能买到房。

据报道,积分制将综合购房者的家庭、户籍、房产情况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保这五大因素,拥有一个积分;再按照摇号人数比房源多30%的原则,按积分高低排序,选取进入公证摇号选房的人员名单。

积分主要分为基础分(满分60)以及动态分(满分24分),其中家庭、户籍、房产情况、5年内在沪购房记录构成基础分,在沪缴纳社保情况则体现为动态分,从认筹日起往前计算20年,每缴纳1月社保加0.1分。

有业内人士表示:“当前的政策是强调要稳市场稳预期,如果一些项目还是太火,认筹率太高的话,会有不太好的影响。”

此外,根据“沪七条”规定,对按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让。所以一旦触发积分制,所有房源都限售5年。

南翔楼面价地王

说起融信海纳印象,就不得不提其“南翔地王”的身份。

据悉,融信海纳印象项目位于上海市嘉定区南翔镇真南路古猗园路路口,由南翔镇JDC2-0203单元18-02、20-01两个地块组成。

2020年8月17日,上海土地市场公开出让嘉定区南翔镇JDC2-0203单元18-02、20-01地块。资料显示,该地块为住宅用地,出让面积52929.9平方米,容积率2.37,建筑面积125655平方米,起拍价35.94亿元,楼面起始价28600元/平方米。

最终,经过81轮竞价,最终融信以总价约48.71亿元拿下该地块,击败保利、卓越、新城控股+路劲等三家房企。成交楼面价38763元/平方米也一举刷新了南翔镇乃至嘉定区的楼面价纪录。

从拿地到认购,融信海纳印象经历了230天时间。该项目为融信全新TOP级产品“海纳系”在上海的首作,项目规划建设15幢16-26层高层住宅楼和1幢17层保障房,共规划1322户。

其中,项目可售住宅共1224套,将分为4批开盘。此次推出的是项目首期房源,合共360套,户型为91-103平方米的精装修3房,位于1-5号楼,销售均价为5.9万元/平方米,总价在437至691万元/套之间。

从地理位置来看,该项目称得上是南翔区域内地段最好的项目之一,距离地铁11号线陈翔公路站约600米。此外,项目周边还规划了轨交嘉闵线,预计2025年建成通车。至于商业方面,距离项目300米处便是南翔的新地标——上海最大单体商业中心印象城MEGA。

目前,项目区域内没有新房供应,以存量房为主。回顾近三年时间,可以发现融信海纳印象约5.9万元/平方米的均价将南翔新房的单价拔高了近1万元/平方米,符合其“南翔地王”之名。

据悉,2017年年底,南翔当时唯一的纯新盘华谊逸品澜湾开盘均价约4.7万元/平方米;2018年南翔顶豪之一,好世凤翔苑加推均价约4.9万元/平方米;2019年南翔断供了一整年;季景铭郡在2020年9月推出了压轴的83套毛坯现房,单价约4.5万元/平方米起;2020年11月,长江实业旗下的湖畔天下推出了最后的20套高层,均价约4.8万元/平方米。

融信“重回”上海

过去,融信在上海素有“地王收割机”的称号。

在楼市特别火热的2016年,这一年目标千亿的融信将总部由福建搬迁至上海虹桥。当年8月,融信以110.1亿元拿下上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块,以成交楼面价10.03万元/平方米、可售部分实际楼板价14.59万元/平方米,刷新了当时全国的单价纪录。

随后,在市场对于融信操盘和资金能力的质疑声中,万科宣布以53.95亿元的代价入股持有49%的权益,成为项目操盘方。当时,项目售价超过15万元/平方米几乎成为业界的共识。

可好景不长,自2016年底起,上海政府随后发布多重严格调控政策,在限价和限购的双重打击下,静安地王项目陷入停滞,售价超过15万元/平方米已然不现实。

此后,四年多时间,融信也随着项目停滞而在上海市场陷入沉寂。直到2020年5月,该项目才取证入市,案名定名为“中兴路壹号”,入市价格12.98万元/平方米。

而曾经的“地王收割机”也再一次在上海活跃起来。

2020年7月23日,奉贤二建以总价11.83亿元拿下奉贤新城纯宅地块后,宣布与融信合作开发。7月底,融信与陆家嘴集团大战百轮,欲抢浦东前滩地块最终失败。此后8月,融信二度落子,先联合旭辉45.23亿元夺闵行七宝镇地块,再以48.71亿元获嘉定南翔镇地块。

2020年12月4日,上海土地市场公开出让上海静安区中兴社区C070202单元268-01地块。由于紧邻“中兴路壹号”,业内将地块戏称为“中兴路2号”。

这一次,融信选择在哪里跌倒就在哪里爬起来,联合保利及招商蛇口两大央企以底价52.13亿元竞得该地块,成交楼面单价72000元/平方米。

今年3月31日,融信中国举行2020年度线上业绩发布会。会上,当被问及对上海房地产市场的看法及未来投资力度,管理层表示,上海有非常强的经济、地位以及人口交通的优势,所以购房需求非常强劲,一直比较看好上海的市场。

“我们去年凭着比较好的基本面和资金优势,在上海拿了四个项目,目前来看盈利情况还是非常不错的。所以说未来还会持续重点关注并参与上海一些比较好的项目。至于说会不会保持比较高的比重,我们还是从IRR和利润率两个方面考虑。”

根据2020年财报显示,融信在上海共有四个在建项目,分别是闵行融信世纪古美、奉贤融信海月四季、南翔融信海纳印象和中兴社区地块。

据了解,和南翔融信海纳印象一样,奉贤融信海月四季同样出现在了上海33个过审项目名单中,该项目推出316套房源,均价约3.8万元/平方米。截止3月22日认筹结束时,一共收到收到认筹资料261组。而闵行融信世纪古美目前已开放展厅,项目尚未取得预售证,预计最早将于4月入市。

编辑/宋欣

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