在披露2020年业绩之前，中南旗下物业平台向港交所递交了招股书。

3月29日，据港交所公布，中南服务商业有限公司递交招股书。

据悉，这是一家历史最早可追溯到2005年的物管企业。彼时，中南创始人陈锦石成立了中南物业服务，并开始向中南集团开发的物业提供物业管理服务，至今已发展了十六年

借着这份公告，外界可以一窥该企业的真实发展概况。

值得一提的是，从股权结构上说，中南服务与中南商业一样并不在中南集团旗下，而是由陈锦石之女陈昱含及其家族信托所控股。

于2016年7月，陈昱含加入中南服务，并自此参与集团的管理及业务营运。2019年11月，作为陈锦石先生的家族继承计划的一部份，陈昱含收购中南物业服务的全部权益。

于2021年1月，陈昱含实益全资拥有的公司成为中南物业服务的登记股东。

至于中南服务和中南集团之间的关系，公告中的表述为：“本集团（中南服务）与中南集团之间有良好长期业务关系。自于2005年成立起，我们一直向中南集团提供物业管理服务。”

当然，虽然股权架构上相互独立，但中南集团无疑仍是中南服务最大的客户来源。

截至2020年12月31日，中南服务拥有合共173个在管项目，在管总建筑面积为3690万平方米，覆盖15个省份共53个城市。截至2020年12月31日，中南服务订约管理299个总合约建筑面积6460万平方米的项目，覆盖20个省、市、自治区85个城市。

其中，截至2020年底，中南服务已签约管理中南集团开发的211个住宅物业项目，总合约建筑面积为5120万平方米；在已签约但未交付的项目中，预计将有98个项目将于2021年12月31日或之前交付予中南服务管理，该等项目总建面为1090万平方米。

于2018年-2020年，中南服务向中南集团提供服务产生的收入分别为2.38亿元、2.76亿元及3.07亿元，分别占总收入约43.1%、40.4%及35.5%。

中南服务共分为三条业务线，具体为物业管理业务、非业主增值服务和社区增值服务。其中，绝大部分物业管理服务收入来自中南集团开发的物业，分别占中南服务于2018年-2020年物业管理服务收入的98.9%、97.9%及92.7%。

于往绩记录期间的年度内，中南服务的在管建筑面积增长与中南集团于相应年份完成并交付的建筑面积大致一致。

具体来说，2018年-2020年里，中南服务的在管建筑面积为2160万平方米、2740万平方米和3690万平方米，2018年至2020年的复合年增长率为30.7%。此三年里，中南服务的合约建筑面积分别为4750万平方米、5800万平方米和6460万平方米，复合年增长率为16.7%。

收入方面，中南服务2018年-2020年分别实现收入约5.52亿元、6.82亿元和8.63亿元，复合年增长率为25.1%；实现年内溢利为1790万元、2710万元和6670万元，复合年增长率为92.9%。

从项目分布来看，长三角是中南服务的“主要战场”。

截至2020年底，中南服务在长三角共管理99个项目，在管总建面2150万平方米，覆盖25个城市；同时，中南服务在长三角已订约管理共154个项目，在管总合约建筑面积3080万平方米，覆盖38个城市。

而长三角之中，江苏又是中南服务的重点布局区域。截至2020年12月31日，在中南服务管理的173个项目中，有78个项目位于江苏省。

除此之外，过去三年时间里，中南服务在四川和河北的布局也在加速。截至2019年12月31日，四川和河北在管建筑面积相比2018年12月31日分别增长88.2%和81.6%。

从业务形态上看，中南服务主要管理住宅物业、商业物业、办公物业等，包括购物中心、工业园、写字楼、游乐园及公共物业等。

除了住宅物业之外，中南服务也接管了中南集团开发一些商业办公等项目，包括中南中心项目、日照科技创新中心项目、以及唐山湾Lavera文旅小镇项目等。

截至最后实际可行日期，中南集团已将16个非住宅项目交由中南服务管理，合计在管建筑面积为190万平米。

需要承认的是，中南服务对于中南集团仍然存在着较强的依赖性。于2018年-2020年里，中南服务来自第三方项目的合约建筑面积约为80万平方米、120万平方米和150万平方米。三年分别实现收入310万元、480万元及490万元。

关于上市后所募集资金的用途，中南服务在公告中表示，该笔资金将用于寻求选择性战略投资及收购机会、拓展及多元化增值服务、进一步升级信息管理系统和将用于一般业务运营及用作营运资金。

同时，中南服务在公告中也指出，在进行收并购时，公司会主要考察在管面积大于100万平方米的企业；如果按收入和利润论，则会着重考虑年收入不低于1500万元或年净利润不低于150万元的企业。

此外，上下游包括科技、医疗、养老等企业也将是收并购的目标。

编辑/刘洋-广厦