近期，房地产的分支领域——物业服务去年整体业绩增速和未来目标让资本市场信心大增。另一方面，商业地产的情况则不尽相同，过去这一年受疫情影响较大，国内商业地产的业绩普遍处于“寒冬期”。

世茂旗下专注商业地产开发运营的世茂股份于3月24日发布了2020全年业绩。这份业绩差强人意，亦能从中观察世茂股份未来几年的发展路径。

报告期内，世茂股份实现营收217.05亿元，同比增长1.19%，其中房地产销售收入202.44亿元，同比增长1.25%；房地产租赁收入（租金+物管费）11.49亿元，同比下降1.52%。

营收表现并不突出，主要与过去两年世茂股份的销售增幅有关。据了解，世茂股份在2018年及2019年的签约销售表现一般，分别录得271亿元及244亿元。而2020年，世茂股份签约销售272亿元，同比增长11%，达成年度销售目标的101%。

换言之，近三年，世茂股份的销售业绩都在300亿以内徘徊，但在去年年中，世茂股份喊出“2024年实现千亿”的战略目标。

为实现这一目标，世茂股份还有多远的距离？它给出了答案，按年增长40%。因此，2021年，世茂股份计划合约销售380亿元。

此外，除了地产开发外，世茂股份的“双轮驱动”战略中的商业运营，今年的租赁收入（租金+物管费）将达到14.9亿元，实现同比增长30%。

3月25日，一名投资者出席了世茂股份业绩会之后透露，世茂股份管理层2021年对于实现千亿的战略目标并未改变，但不排除以后会实时调整目标。

利润考验

2020年，世茂股份综合毛利润录得76.73亿元，同比增长2.2%，综合毛利率35.35%，提升0.34个百分点，受疫情影响世茂股份的净利润录得32.49亿元，同比下滑15.43%，归母净利润15.5亿元（2019年为24.3亿元），同比下滑36.2%。

在疫情影响下，商业地产的利润表现似乎显得更“惨淡”些，归母利润跌超三成，市场更加关注这家企业何时能修复业绩。

上述人士引述许世坛在当日投资者会上的原话表示，利润表现有很多个角度去理解，去年可能是受疫情影响，和上一年相比评估增值减少比较大，可能有30%以上的降幅。如果不算评估增值这部分，世茂股份的核心净利润还是增长的。

世茂股份管理层进而解释道，去年归母净利润有所下降，主要因为2019年有评估增值10亿元，反映到报表上归母净利润大概为7亿元，入账的有些是全资公司，而2020年入账的恰好都是合资公司。

观点地产新媒体查阅年报发现，除了归母净利润录得15.5亿元外，少数股东损益还占了比较大的比重，首次超过归母净利润指标，录得16.99亿元。

报表显示，世茂股份2020年的所有者权益合计499.12亿元，其中少数股东权益录得238.24亿，归母权益260.88亿元。

以此计算，世茂股份的少数股东和归属于母公司的净资产收益率（ROE）分别为7.13%及5.94%，少数股东的回报率要高于上市公司股东回报率。

另外，世茂集团与世茂股份之间的历史合作项目不在少数。截至2020年底，世茂股份在营项目32个，其中属于世茂股份的有20个，属于集团的有11个，另有1个在营的轻资产项目。

有投资者向观点地产新媒体表示，根据世茂股份40%的销售增速，利润表现可能没有那么快增长，但是会是一个逐年缓释的过程。在资源投拓上会坚持量力而行，避免拿高价地，围绕八大城市群布局，保障利润率指标。

值得注意的是，这八个城市群也是世茂股份内部划分的八大重点区域，包括湾区、苏沪、杭甬、济青、成渝、榕厦、华中和其他区域，其中湾区、苏沪、杭甬城市群的销售签约占比近7成，合计贡献销售187亿元，是世茂股份布局的重仓区。

“许总（许世坛）说了，集团能在世茂股份获取项目和资源上赋能，集团与地方政府进行了多轮沟通，锁定好的地块项目，未来通过TOD、城市综合体、商业运营管理等等来实现股份的增长。”

引述世茂股份总裁吴凌华的一句话，世茂股份的商业有多强，就决定了世茂集团的商业有多强，所以大股东对世茂股份的支持是显而易见的。

上述投资者提到，2020年世茂股份整体毛利率35%，其中地产开发销售业务毛利率为32%，今年在深圳、珠海和淄博CBD等的高毛利项目会持续供货，利润会有所改善。

目前，世茂股份拥有32个项目，今年将有5个商办综合体项目入市，包括成都和厦门集美的世茂广场及杭州世茂大厦等，于2024年，世茂股份入市的项目总量将会达到60个。

报告期内，世茂股份新增土地11宗，权益前土地成本约170亿元，计容建面277万平方米，总货值在430亿元。截至去年末，公司总土储约2042万平米，能满足未来2-3年的开发运营需求。

在调控较为频繁的地产行业，未来，世茂股份的利润表现仍存在一定的压力。随着疫情的影响因素正在降低，背靠集团之外，世茂股份在努力走出一条自己的发展道路。

孵化轻资产

世茂股份最新的年报中，有一处地方特别惹人关注，其提到，轻资产服务输出已逐步成为公司实现快速发展弯道超车的关键路径之一。

截至报告期末，世茂股份已经签订6个轻资产输出项目，其中4个为商业项目，2个为主题娱乐项目，分别为扬州世茂广场、济南路港世茂项目、万宁华亚世茂欢乐城、宁德霞浦时代广场；云南蒙自云上天街茂险王儿童乐园和晋城古书院矿主题乐园项目。

与此同时，世茂股份还成立了“MWORKS”品牌，未来将以此为平台大力拓展写字楼楼宇内的商务空间服务。目前，MWORKS在上海、北京、深圳、南京、长沙、厦门等地落子，未来还将大力对外拓展。

世茂服务于去年末在香港上市，业务范围主要为住宅、城市服务、公共服务等，但并不包括商业和写字楼，这给世茂股份未来的发展空间提供了一点思考。

虽然世茂股份专注于商业地产，但世茂集团权属的商业项目，如开发大型综合体项目时的商业部分均交由世茂股份来管理。

与会投资者称，许世坛对于世茂集团分拆世茂服务上市取得的收入表现很满意，并非常期待世茂股份未来两三年也有这样一个分拆计划，希望孵化一个平台，在资本市场兑现它的价值。

世茂股份也表示，将研究并力争在未来5年，孵化轻资产商管、主题娱乐和金融服务3大业务平台。依照许世坛的表述，这意味着，这三大业务平台未来都有可能分拆上市。

轻资产是一盘很大的棋，而世茂股份在这当中的野心不小。

据悉，除了世茂集团输出的一些商业轻资产管理项目合作机会外，世茂股份围绕8个核心城市群都有一些轻资产管理项目在洽谈，当中包括政府背景的城投公司、地方中小房企及部分民营企业。

正因此，许世坛对世茂股份在接下来这两年的轻资产发展很有信心。据投资者透露，世茂股份的轻资产量级在2022年和2023年会达到一个比较大的规模，所以许世坛对那两年的轻资产利润贡献、占比、增长速度都特别看好。

目前，世茂股份的轻资产包括集团业务的贡献占比大概在12%左右，未来，世茂股份管理层相信这一比例会进一步反转。代管项目收入占总收入的10%左右，因为自有项目逐渐增加，代管项目占比会下降。

但不论如何，世茂股份的轻资产模式在现在看来都仍是理想，随着时间推移，有待市场进一步观察这家企业的走向。

编辑/刘洋-广厦