一浪接一浪，每年这个时候都是房企集中公布业绩，也是向市场传递信心的重要时刻。

3月24日早间，景瑞控股发布了疫情一年影响下的业绩情况。总的来说，业绩没有出现大幅下跌，基本与上年持平，但不可否认，疫情这只“黑天鹅”对景瑞控股的影响不小。

年度业绩显示，2020年，景瑞控股收入为人民币127.82亿元，较上年下降约3.8%；毛利25.04亿元，同比下降6.7%；毛利率19.6%，同比下降0.6个百分点；录得净利润12.74亿元，与上年基本持平。

此外，景瑞控股去年公司权益持有人应占净利润录得9.58亿元，较上年增长6%。

景瑞控股去年收入与毛利均出现下滑，其原因与年內交付情况直接相关，交付物业包括合肥、杭州和上海的项目，销售物业收入由2019年的123.66亿元下降约3.2%至2020年的119.73亿元，主要由于年内物业交付面积减少所致。

2016年，景瑞控股突破百亿，是上市三年后的高光时刻。市场关注这家公司的发展曲线，2017年其提出向轻资产转型，分出办公、公寓、房地产基金、产业链投资等多条战线，房地产主业销售增长放缓，增幅不到一成。

随后这三年，景瑞控股的销售规模在250亿元左右徘徊。2020年，景瑞控股完成合约销售额255.07亿元，较上年增长1.4%，合约销售建筑面积115.77万平方米，同比减少4.2%。

今年，景瑞控股称，销售规模要突破三百亿。一名投资者向观点地产新媒体表示，景瑞控股今年计划推盘430亿元，包括去年留下的80多亿元和今年预计新推盘近350亿元。

“预计今年销售规模会有一定的增长，有信心完成310亿的销售规模。上下半年相对平均，预计上半年卖160亿，下半年完成180亿，全年去化率在70%左右。”上述人士援引景瑞控股联席主席兼首席执行官闫浩在投资者会上的表述。

绿档的空间

自从“三道红线”出台后，几乎没有房企不会对号入座。景瑞控股为绿档房企，均处在三条安全线之内，意味着未来还有一定的融资增长空间。

年报显示，景瑞控股净负债率较上一年提升11个百分点至69%，剔除预售账款后资产负债率较上一年度降低5个百分点至66%，现金短债比1.5，为绿档房企。

资金方面，景瑞控股的银行存款及手头现金（包括受限制现金）为136.47亿元，未动用银行授信额度约265.46亿元。其认为，现时的负债水准处于合理的范围，也与集团目前的发展阶段和营运相匹配。

值得一提的是，景瑞控股债务期限有所调整，一年内到期债务占比为42.6%，2到5年的债务比例提升至22.6%。

相较2019年，去年景瑞控股的融资渠道更加多元，新增资管公司融资13.4亿元，占比6%，信托贷款比例升至5%，此外银行借款、票据及公司债占比分别为42%、38%及9%。

景瑞控股的融资成本在行业内仍处于偏高水平，去年发的三笔合共5.8亿美元优先票据，利率分别为12.75%、12%和14.5%。

一名与会投资者介绍，景瑞控股获发改委批复但未使用额度约1.9亿美元，年内有2笔到期的美元债需偿还。此外，新增资管公司融资主要与收并购相关，收购项目上原来就存在这样的债务，融资成本约11%，信托融资成本约10.5%。

去年，景瑞控股的有息负债上升至214亿元，若剔除内存外货部分，有息负债总额约为198亿元。

正如闫浩上一年在年度业绩会上时的表述，2020年会适当加杠杆，原因在于拿地方面景瑞控股比较积极主动，业务规模增加和投拓力度有所加强。

去年，景瑞控股新获取15个项目，其中6个项目是通过收并购获取，其余9个则是通过招拍挂的方式，总建筑面积215.97万平方米，拿地总额117.45亿元，每平方米土地成本（按预计总建面计算）约5438元，权益拿地额为70.45亿元。

于2020年12月31日，景瑞控股土地储备合计总建筑面积约为495.75万平方米，对应货值734亿元，同比增长5.3%，权益面积为262.51万平方米，预期可以满足集团未来2至3年的开发需要。

据投资者透露，就上述总土储对应的可售货值，如果扣除景瑞控股持有物业项目货值87亿元，开发物业项目大概是650亿元，90%位于一二线城市，分布在上海、苏南、南京、浙江等经济发达地区，能支持公司未来持续的发展。

闫浩向来是谨慎的领导者，在他看来，稳健对景瑞控股未来的发展更加重要。他也表示，2021年，房地产仍然是稳的年份，但差异化会非常大。

自2017年转型以来，景瑞控股的发展战略再次聚焦于开发业务。熟悉该公司的分析人士称，今年希望进一步巩固土储，景瑞控股全年能获取500亿元的土储，比去年近300亿元的新增土储货值能有一个大幅度的提升。

不论是去年的“三道红线”还是近期房贷新规，亦或是“双集中”供地政策，对于调控笼罩下的房地产行业，闫浩表示，依然长期看好，并认为未来有非常深的纵深，要用价值投资的眼光，长期深耕在这个行业去发展。

存量之外的“另一条路”

过去，人们关注景瑞控股较多的板块，除了物业开发外，便是不动产投资和运营。2020年3月初，景瑞控股将原有的五大业务平台进一步调整为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大平台。

优钺资管负责房地产基金募资和资产管理，实现地产债项资金向真实股权资金转换；景瑞不动产则关注上海、北京等一线及强二线城市更新，公寓及办公楼开发、持有及租赁运营管理；合福资本则是集团旗下轻资产投资平台，致力于房地产生态圈的投资。

2017年，景瑞介入存量市场以来，亦取得一些不错的成绩。其中，持有物业主要以公寓为主。据了解，公寓受经济影响小，波动小，比较稳定，是景瑞控股青睐的资产类型。

尽管去年受疫情影响，但景瑞控股的公寓出租率仍维持在94.1%，办公项目出租率86.4%，录得租金收入2.32亿元。目前景瑞控股获取的6个项目中，除了上海云会天地外，其余5个项目已全部投入运营，上海云会天地也会在今年年中入市。

景瑞控股惯有的合作和轻资产模式也同样被运用在存量市场的开发上，其表示，希望能引入长期资金，以小股合作方式如不超过20%资金，引入投资资金形成基金合作框架，由景瑞控股收取改造费、基金管理费、租金分成等。

截至2020年12月31日，优钺资管累计发起设立19只基金，累计基金规模合计约76.7亿元，现存基金规模36.7亿元，其中2020年外部募资9.4亿元，包括从境外基金取得的募资人民币0.85亿元，进一步拓宽了基金募资渠道。

年内，优钺资管实现2只基金退出，年度投资回报率约12.4%。此外，合福资本累计在投项目15个，累计投资金额达人民币10.6亿元，累计实现4个项目的投资退出，收益率达到18.1%。

如今，关注的焦点或许还要再加上物业管理平台——景瑞服务。过去这一年，共有17家物业服务企业在香港上市，这给了景瑞控股另一条发展思路。

据业内人士称，景瑞控股今年会启动分拆物业服务公司——景瑞服务上市的计划，预计将于2022年完成上市。值得一提的是，景瑞服务除了住宅业态外，也为商业广场和高档公寓等多种物业提供物业服务。

“2021年，景瑞服务收入约8.5亿以上，外拓1100万平方米，并着力提升非住占比。2023年，景瑞服务收入将达到20亿元，外拓面积在3200万平方米，非住占比达到30%，管理面积预计会达到1.1亿平方米的管理水平。”上述人士透露。

据观点地产新媒体了解，景瑞服务在天津、重庆、浙江、江苏、安徽、河南等50个城市设立物业公司，承接花园别墅、高档公寓、商业广场、政府行政办公楼等多种物业类型的物业服务工作。

目前，景瑞服务管理的项目达到325个，合同管理建筑面积逾4680万平方米，同比提升85%，接下来这两年，景瑞服务还会加大在数字和科技的研发力度。

编辑/宋欣