3月3日，上海市住建委等三部门联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》(以下简称《通知》)，从住宅用地供应管理、房价地价联动机制、规范企业购买商品住房和实施住房限售等七方面加强土地市场和商品住房市场管理。《通知》的发布充分说明当前楼市调控从紧从严的导向。结合近期部分大城市楼市调控政策密集出台，可以认为，全面解决大城市住房问题的调控已经开始。

《通知》明确，实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。这其实是配合了此前积分购房等政策。此前积分购房客观上使得一些购房者可以获得优先购房权。和其他城市做法一样，对于一些优先认购的房源，普遍会设置限售的条件。所以上海实施住房限售的做法是充分考虑到此类购房的实际情况，通过限售进一步限制此类住房的炒作。这也可以使得相关楼盘进一步降温。

《通知》提出，严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。从这条规定可以看出，上海对于企业的购房也进行了严管。这主要通过两个渠道。第一，企业购房后，其持有时间有约束，可以防范企业进行短线操作。第二，通过明确居民购房优先，减少企业抢房的情况出现。这有助于真正保障居民家庭的购房权益，防范企业投资房产所带来的困扰。

在房价地价联动机制上，《通知》提出，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。这条规定和此前上海普陀区部分地块高溢价拿地相关。从后续的情况看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价，否则后续项目开发可能也会面临较大的约束。

作者 严跃进(易居研究院智库中心研究总监、中新经纬特约专家)

编辑/张郁唯