“五道红线”下房企审慎纳储 第一阵营开年“抢跑”
新浪财经 2021-02-08 09:10

2020年的最后一天,人民银行、银保监会发布通知,限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。此外,年初有市场消息传出,“三条红线”试点扩围。种种迹象表明:2021年房企融资供需两端的监控力度空前,房企融资难度将进一步升级。

进入2021年首月,房企拿地延续去年下半年以来的回落趋势,TOP100房企拿地销售比明显下降,拿地投资力度偏弱。在“五道红线”融资监管压力之下,房企投资分化也在加剧,部分小房企在土地市场中谨慎出手,而第一阵营的头部房企则在开年“抢跑”纳储。

第一阵营“抢跑”纳储

根据中指研究院数据,2021年1月,TOP100房企拿地总额为2240亿元,拿地规模同比增长17.8%。拿地规模增长的背后,很大一部分原因在于去年1月正值春节假期,土地供应和成交节奏放缓使得当月基数较低。

而如果从拿地销售比的维度来看,则可以发现,今年1月房企拿地热度延续去年下半年以来的回落趋势,拿地规模处于低位,投资力度依然偏弱。克而瑞数据显示,1月,TOP100房企拿地销售比仅为0.22,较2020年全年的0.37大幅下降。

一个值得注意的现象是,在“五道红线”监管之下,房企拿地分化更加显著。一方面,部分小型房企尚未进入拿地状态,TOP100房企中有超过四成房企未在1月纳储。另一方面,虽然大中型房企拿地更趋谨慎,但是第一阵营房企表现出更积极抢收的态度。

克而瑞数据指出,1月,保利、中海、万科、招商、华润等新增土地价值排名位列前十五,且投资金额均超过50亿元。

以万科为例,公告资料显示,去年1月,万科新增开发项目仅有6个,对应权益地价为22.74亿元,而今年1月公司新增开发项目数量为17个,支付权益地价为162.73亿元,拿地金额同比翻了6倍。

随着长三角城市供地节奏加快,部分处于第二阵营的浙系房企投资也在“抢跑”。比如绿城中国,其1月拿地销售比超过0.6,显著高于行业和梯队的平均水平。在1月的土地市场中,绿城不仅拿下了杭州1月拿地总额冠军,同时还以20.79亿元、溢价率278.68%竞得西安一宗宅地,溢价率达到1月之最。

此外,1月成交总价最高的是上海黄埔区一宗187亩的地块,该地块最终被上海建工和上海城投以176亿元竞得,竞得方均是国资背景的房企。

一位TOP50房企投拓人士指出,现金流稳定、财务结构更加健康的央企、国企和民企开发商,在金融监管之下确实更有优势。相比之下,他所在的“黄档”房企虽然今年拿地整体预算与去年基本持平,但是公司拿地策略还是相对谨慎,要做到“拿对地”,也要避免“拿贵地”,因此1月份他所在的房企也并未出手公开拿地。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,房企融资受到严格限制,拿地步伐或将放缓,尤其对于踩线严重的房企来说,在拿地上将会更加理性谨慎,严格把控成本,做好财务测算。在拿地区域上尽量避开不确定性较高的城市,做好区域深耕,同时加速销售回款,保证现金流充足。

“抱团”或成主流投资方式

目前来看,房企投资呈现越发趋同的趋势。克而瑞数据显示,分能级来看,1月TOP100房企拿地建面中,仅有1%位于一线城市,而二线城市占比达到42%,三四线城市占比为57%,与去年同期相比,三四线比例大幅提升。

由于1月企业在三四线拿地增多,招拍挂市场的合作力度有所下降,但企业在一二线依旧偏爱合作拿地。如1月4日,融创联合中交以26.14亿元竞得杭州富阳区2宗地块;同月26日,金地则联合保利以20.5亿元竞得北京顺义区一宗不限价地块。

前述房企投拓人士表示,未来房企可能会更多以合作的方式在一二线城市拿下体量大、总价高的优质地块,“抱团”将成为未来主流的投资方式。

“在比较好的项目上,可能会看到越来越多以头部房企为中心组成的拿地联合体,大房企在融资、工程等方面都有优势,更倾向于拥有操盘权,而小型房企则可以选择合作拿地但不操盘的模式参与项目开发”,该人士表示。

此外,随着1月长三角区域二、三线城市优质地块供应的增加,房企拿地价格和溢价率均有所回升。诸葛找房统计数据显示,2021年1月全国主要地级市溢价率为13.09%,环比上升2.98个百分点,同比上涨1.36个百分点。

长三角以及粤港澳大湾区是众多房企投资的重点区域。陈宵表示,房企对于热点地块的抢夺,一定程度上会推高其成交溢价率水平,对于房企来说,一方面或会面临资金的压力,以及拿地成本增加的风险性,另外在项目打造上或将压缩其利润空间,从未来销售来看不确定也会增加。

美联物业全国研究中心总监何倩茹则指出,为了控地价、控房价的目标,目前很多城市已经对土地出让价格、以及建成后物业的价格上限作出限制,所以更多企业的竞争,带来的后果则是企业利润率的下降,因此未来房企更加要重视成本的控制问题。

克而瑞预计,在春节假期的影响下,2月份房企投资力度仍将持续维持低位,预计2021年一季度末至二季度将为房企投资高峰期。但受“三道红线”政策的抑制,今年二季度难现去年疫情高峰后大力度反弹的走势,审慎的投资态度仍是全年主旋律。

编辑/李桁

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