2021年开年，房企一边发债融资，一边在土地市场“囤粮”。

据不完全统计，杭州、徐州、金华、湖州、宁波等地的土地市场均出现了升温迹象。不仅大额土地交易频现，而且溢价率明显走高，甚至有的地块溢价率超100%。

受此影响，土地市场迎来一波暖流。

长三角带动土地升温

1月18日，杭州出让3宗宅地，总起始价47.19亿元。经过角逐，招商蛇口、绿城各有所获，而土地总价均触及上限，总成交额约61.24亿元，溢价率约30%。

就在3天前，杭州刚刚出让6宗土地。其中，德信，保利，绿城、地铁集团联合体以上限价格竞得4宗土地，溢价率约30%。不仅如此，江干区丁桥单元JG0406-15、拱墅区运河新城单元B-R21-03、江干区牛田单元R21-19三宗地块均竞价超过40轮。

杭州土拍火热程度由此可见一斑，但这并不是个例。1月13日，徐州经开区2020-59号陶楼山东侧A地块经过112轮激烈竞价，最终被金辉以5.313亿元收入囊中，成交楼面价8763.78元/平方米，溢价率高达123.89%。

上海在新年首拍中，推出了临近城市中心人民广场的黄浦豫园地块。该地块起拍楼面价是上海有史以来出让地块中起拍楼板价最高的地块，出让总价高达176亿元，最终由上海城投竞得，成交楼板价为89567元/平方米。值得注意的是，该价格已经超过2020年全国成交地块的最高单价。

实际上，2021年土地溢价率已经连续三周环比上升。克而瑞数据显示，2021年第一周，百城土地溢价率环比增长11.3%；第二周，百城土地溢价率为15.16%，环比增加8.65 个百分点；第三周，重点城市土地成交溢价率较上周进一步上涨至15.6%。

在中原地产分析师卢文曦看来，这轮土地市场热度攀升是因为长三角热点城市优质地块带动。克而瑞报告同样显示，溢价率上涨的主要推动力来自长三角热点二三线城市多宗优质土地高溢价的成交，如杭州、宁波、徐州、金华、湖州等城市本周成交溢价率均在20%以上，其中有3宗主城区地块出让的徐州平均溢价率高达120%，主城区土拍热度持续居于高位。

克而瑞报告进一步指出，正是由于上海、杭州、宁波、徐州等长三角热点城市优质地块的集中出让，地价、溢价率等热度指标表现向好，土地流拍现象也因优质地块出让占比增多而有所缓和。

数据显示，2021年第三周土地流拍幅数仅为13幅，不足第二周的五成，第三周土地流拍率也降至10.7%，环比下滑1.2个百分点。

销售、融资端两热

月初、年初向来是拍地淡季，但今年土拍市场却格外火热。房企究竟为何选择在此时大力补仓？

从销售端来看，在遭受疫情冲击叠加政策管控之后，楼市开始有所回温。从30座大中城市成交数据来看，1月9日-1月15日，商品房成交面积为411万平方米，同比增长20%，环比增长10%；16个大中城市二手房成交热度较第二周提升，回到2020 年底的较高水平。

“新房、二手房市场交易的回温也在提升房企拿地的热情。”卢文曦表示，现在市场回温的情绪上来了，房企就变得乐观了，土地的涨价预期也就随之上升。

卢文曦进一步表示，楼市的回温也让市场出现了焦燥情绪，房企会担忧接下来土地市场出现更多调控，拿地要求更高。“比如把土地价格压住，把自持比例等其他条件加进来。而房企此时融资成本又低，所以房企开始争抢优质地块，唯恐错过这班车。”

正如卢文曦所言，今年年初市场融资环境相对宽松，房企在融资端也是动作不断。1月19日，融信发布公告称，拟发行3亿美元优先票据；1月18日晚间，万科、阳光城相继发布公告，分别拟发行30亿元和15亿元公司债券。

克而瑞数据显示，据不完全统计，今年截至1月13日，共有32家房企发行债券，募集金额合计约735.22亿元，同比增长25%；综合融资利率为5.36%，较2020年房企全年融资成本下降0.77个百分点。“房企融资成本低，为企业拿地提供了弹药，让企业有足够的底气补仓。”卢文曦如此表示。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜则从房企内部分析称，房企现在自身资金预算也是相对充足和宽松的，因为各家的年度投资计划在年初属于启动阶段，而2020年一些头部房企销售与回款走出了V型反弹的曲线，也为近期增加土储做了较好的财力储备。“这让企业在此时更愿意以较大的力度来拿地，竞争之下自然就会推动土地溢价率的攀升。”

柏文喜认为，资金之外，经济下行和疫情导致的财政增支减收压力也推升了地方政府对于土地财政的依赖程度，这从一定程度上让房地产行业调控在“因城施策”、“一城一策”之下有了一定的灵活性，从而促使了土地市场的恢复。

热度能否维持？

尽管目前土地市场热度不减，但多位专家判断，这轮热度很难长期维持。

从房企最为依赖的资金端来看，今年房企偿债额度达到历史高峰。克而瑞数据显示，据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%。而由于目前政策从供需两端限制房企融资，面对2021年的偿债高峰，虽部分房企提前偿还了共计约460亿元的债券，但数额较小，整体来看，房企偿债及经营压力仍然巨大，未来甚至可能诞生更多的债券违约。

不仅如此，《国际金融报》报道称，“三道红线”于今年1月1日开始，试点已经扩围。卢文曦认为，现在还处于一个时间窗口，房企还能发债融资。但从大趋势来看，今年金融环境估计没有去年宽松。“没有足够的资金支持，接下来房企的日子会很难过。”

“土拍市场热度很难长期维持，这和股市一样，连续两个涨停板以后，股价离开五天线太远，就要有一个横盘调整。”卢文曦表示，春节期间土地市场热度可能就会降下来，留给市场一个喘息的机会，让企业重新评估、考量这个市场。

卢文曦认为，转折时间点可能出现在三月份。“如果三月份土地市场交易情绪还是这么热，不排除各个地方还会出现过热的现象。但政策调控加码的可能性会同步增加。一旦政策加码之后，土地市场到四、五月份就会降温，所以这个热度没办法贯穿全年。”

实际上，为了调节市场热度，各地政府已经在采取措施。1月4日，郑州发布关于加强土地出让管理工作的意见，确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。1月，上海市房屋管理局称，正在积极研究进一步完善认筹规则。

柏文喜表示，就宏观面而言，必须严控房价和地价的上涨，加之双循环模式之下，房地产作为国民经济运行的的成本效应更加凸显，地价的上扬和可能引发的房价上扬都会导致更加严厉的调控措施快速出台。

此外，年初疫情出现反复，今年的返乡置业潮可能“泡汤”。但每年1-2月份，正是房企年前冲业绩的绝佳机会，尤其是三四线城市缺少了棚改货币化的推动，越来越多的小城市房价坠入泥潭，十分依赖春节期间返乡潮的需求。

然而，截止目前，北京、上海、宁夏、山东、河南、安徽、湖北、河北等多地倡议身在外地务工人员“就地过年”。这不可避免对新房、二手房市场交易量造成一定的影响。

而一个没有持续动力支撑的市场，即使有热度，也是虚浮在空中，是经不起考验的。

编辑/宋欣