仲量联行日前发布《2020年北京房地产市场回顾及2021年展望》,“疫情所带来的挑战并没有随着 2020 年而结束,北京商业地产市场在年底未见明显复苏。虽然北京和全国其他地区近期出现一些疫情反复,但随着防控措施的有效实施,预计 2021 年北京市场整体表现将有所回升。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示,“但疫情的冲击还会延续,2021 还将是充满挑战的一年。”
办公楼租赁市场年末新增需求有限,但低租金刺激了搬迁和升级需求;尽管租赁市场承压,但北京投资市场保持活跃,全年成交总额约 470 亿元,投资者持续在市场中搜寻投资机会,办公楼资产仍是投资首选;零售地产的租赁需求持续回升,运动品牌纷纷拓展旗下儿童业务,智能电子加快线下开店布局;工业物流地产整体平稳,全年租金水平小幅上涨;高端酒店业绩下半年持续回升,年底疫情或带来新的挑战;高端住宅销量在年末持续走高,开发商推出年终优惠促销活动吸引买家,迎来销售高峰。
尽管市场压力攀升持续抑制需求,但连续的租金下跌推动本季度搬迁类需求增长。在当前有利于租户方的市场情况下,本季度搬迁交易占市场总成交的 60%。虽然目前市场环境较为低迷,但内资企业仍是稳定的需求来源,在四季度租赁交易中占比 65%。与此同时,新冠疫情为大健康行业发展提供了契机,截至 2020 年底,大健康行业的租赁成交占全年新租交易的15%左右。
四季度共有两个新项目入市,但目前项目入住率相对较低,推升甲级办公楼整体空置水平。2020 年底,全市空置率达到 15.4%。虽然 CBD 核心区和丽泽的部分项目进一步延迟入市时间,在一定程度上缓解了业主承受的供给压力,但租赁活动放缓仍然对市场构成挑战——部分租户继续选择缩减规模,或采取各种策略积极寻求降低房地产成本。
截至 2020 年底,租金创下连续八个季度下跌的纪录。四季度随着市场压力的延续,整体租金继续下行趋势。截至年底,租金环比下跌 2.6%,同比下跌 7.9%。面对空置压力的业主担忧情绪加重,并继续通过租金方面的折扣和优惠吸引租户,以此稳定项目表现。仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示:“在经历了如此艰难的一年之后,2021 年市场预计将持续承压,租赁需求会继续保持相对疲软的态势,而供给高峰也将在短期内延续。市场压力的持续将驱动租金进一步下跌,但全年租金的降幅会有所收窄。
投资方面,北京仍为内外资投资人最为关注和最常出手的投资目的地,2020 年全年大宗成交总额达到470 亿元。该水平虽显著低于 2019 年 800 亿元的峰值,但仍高于 2018 年的投资总额。尽管受新冠疫情影响,部分潜在成交未能在今年达成,但市场中仍然不乏亮点。在投资者对其他市场观望情绪加重之时,北京市场第一季度即录得 LG 双子座大厦核心办公资产成交,为市场注入强心针。此后,多座在京数据中心项目先后完成出售,凸显北京商业地产市场各个领域的投资活跃度和价值。
文/北京青年报记者 朱开云
编辑/樊宏伟