新年第一支物业股，没有实现“开门红”，荣万家以破发开局2021年物业上市潮。

1月15日，荣万家生活服务（02146.HK）（文中简称“荣万家”）正式在香港挂牌上市，开盘报价12.8港元，较发行价跌4.9%。

据跟踪观察，开盘首日的整个上午，荣万家的股价表现一直飘绿。截至午市收盘，荣万家报价12.4港元，跌7.88%，总市值46.6亿港元。截止发稿，其股价仍在下跌。

经历了去年近乎狂热的物业上市浪潮后，资本市场已步入理性阶段，2021年上市的物业公司想在资本市场大放光彩，更得拿出过硬的实力。

从基本经营情况来看，荣万家收益连年上涨。公司去年上半年实现收益7.65亿元，同比增加37.4%，且2017年至2019年的营收年复合增长率为32.3%。

但在行业同质化加剧的形势下，脱胎于荣盛发展的荣万家还有长路要走。

截至2020年6月末，荣万家总在管面积为5240万平方米，共管理272个物业管理项目；合约面积约8060万平方米，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的53个城市。

这些在管面积中，同期内来自关联方的占比达98.6%。相应地，来自关联方开发的物业收入占比也高达99.3%。

若看荣盛发展近两年来的土地储备，荣万家的确还能继续享受关联方的利好。数据显示，2019年，荣盛发展实现签约面积1098万平方米，同比增长11.7%；去年全年，公司累计实现签约面积1174万平方米，同比增长6.96%。

但资本市场最后看的还是荣万家自身的造血能力。

外拓市场上，荣万家还是个“新人”。2017年，公司没有来自独立第三方物业开发商开发的项目，2019年该部分贡献的在管面积刚刚突破1%。

不过，去年上半年荣万家在参与第三方物业开发商的招投标中，中标率从2019年的33.3%大幅升至80%。

且上市后所募集的资金中，荣万家也将拿出六成来物色战略投资及收购机会，以进一步扩充公司业务规模、地域覆盖范围及公司服务组合。

公司副总经理孟庆斌曾表示，2021年起公司将会通过单项目外拓、与第三方开发商成立合营企业及收并购等三种方式外拓，预期每年可带来约40%的面积增长。

除了与关联方深度捆绑，毛利率偏低是荣万家的另一个软肋。

2017年至2019年，荣万家的整体毛利率分别为16%、16.7%及18.2%，位于行业低水平。尽管去年上半年增长至28.6%，仍未达到2020年上半年上市物企平均29%。

细看其三项业务，去年公司毛利率的增长点来自物业管理服务，而拖后腿的则是社区增值服务。

2017年至去年上半年，荣万家来自物业管理服务的收入占总收入的比例分别为62.7%、61.3%、54.8%及58%。

相对应的，去年上半年物业管理服务的毛利率从2019年年末的18.7%大幅增长至32.5%。

诚如荣万家在招股文件中所言，物业管理服务毛利率增长明显的原因有三，其一是公司在疫情期间降低了成本，减少了现场服务人员数；其二是得益于物业管理服务外包规模扩大而雇员福利开支减少了34.4%；其三则是来自政府的抒解措施。

相比之下，行业内毛利率水平普遍最高的社区增值服务，在其业务比例中占比微小。

数据显示，2017年至2019年，社区增值服务的收入占比仅在1成左右徘徊，分别为10.2%、9%和11.5%，去年上半年该占比还进一步下滑至9.2%。

而该部分业务的毛利率也从2017年的35.5%一路下滑，至去年上半年的31.5%。

可以说，荣万家在一定程度上吃到了疫情期间优惠政策的福利。但疫情终会过去，随着人员服务恢复和利好政策退去，荣万家提升盈利水平还是得靠内功。

编辑/张郁唯