新华每日电讯记者实地探访北京丰台、大兴等多家售楼处，发现均安装多个摄像头。经内部人士证实，售楼处摄像头确实在对看房者进行人脸识别。

本期议事厅邀请房地产行业资深人士与相关领域律师，对此现象展开探讨。

策划主持

完颜文豪

李坤晟

访谈嘉宾

北京安理律师事务所高级合伙人 王新锐

中原地产首席分析师 张大伟

房地产公司区域营销总监 吴文聪

房地产经纪人 李思明

售楼处为何要做人脸识别？

“在我们见面之前，你先别一个人进售楼处”

张大伟：在我印象中，2011年前后，业界出现了新楼盘通过二手房中介渠道销售的现象。当时海南的海景房为吸引外省客户，开发商摸索出通过其他城市的房产中介带客，成交后付给中介一定佣金的销售模式。后来，这种模式逐渐流行开来。

这几年，随着房地产调控政策收紧，一些地方楼市降温，部分楼盘销售困难。开发商为尽快回款，对中介渠道的依赖度越来越高。

据我粗略观察，目前除了少数销售火爆的楼盘不需跟中介渠道合作，绝大部分城市的新开楼盘，通过房产中介渠道带客占比已超过40%，个别楼盘甚至高达百分之七八十。

李思明：目前北京新增购房需求，逐渐以改善型为主，二手房中介公司手握海量换房者信息。北京有的新楼盘八成客户来源于中介渠道带客，销售占比很高。比起坐在售楼处等购房者上门的置业顾问，我们熟悉客户的资金实力和个性需求，能在他们看房之前进行精准推介。

主持人：本报记者实地走访售楼处时，房产中介特别提醒：“你也应该看到新闻上说，售楼处安装了摄像头。在我们见面之前，你先别一个人进去，一定等我过来。万一被拍到了，就不是我的客户了。”

张大伟：目前行业的现状是，由中介渠道的经纪人带客看房，若最终能成交，开发商付给中介渠道的佣金，大致是购房款的3%-5%。而售楼处的销售人员每谈成一笔生意，提成只占房款的3‰-5‰。

比如，一套1000万元的房产，中介经纪人带客看房最终成交，可收取30万元至50万元的佣金。但如果是购房者看到广告，自己到售楼处，销售人员谈成这一单，提成只有三五万元。

吴文聪：因为售楼处销售人员赚的提成，远低于中介经纪人的佣金，所以销售人员就有动力与中介经纪人勾连，让客户尽量通过中介渠道看房，但这样就不可避免会增加企业运营成本。

以前，开发商企业能做的，只是登记看房者的电话号码，但勾连作弊太容易了，企业防不胜防。

近一两年，行业内对客户进行人脸识别，是不得已而为之，肯定不是为了刻意获取购房者的生物信息。照理说，除了识别是谁带的客户，开发商获取客户生物信息一点儿用也没有。

李思明：站在中介经纪人的角度，安装人脸识别也是一种保护。

有时候，开发商会与多家中介渠道合作。我带客户看房，跟售楼处谈价格，折腾好几趟，最后另一家中介给点好处，客户就去他那边了。如果不对客户首次看房的路径进行甄别，市场就乱了。

行业内也有规矩，如果客户一直没有敲定合同。一段时间后，这名客户可算作一名新客户，重新划定带看者。

主持人：近日，网上流传消费者戴头盔看房的视频。有评论称，这反映出购房者在看房比价时的无奈。

吴文聪：戴头盔看房恐怕有表演成分。管理规范的房地产企业，不管是哪个渠道来的客户，都会一视同仁，折扣公开透明，必须全部给客户。

李思明：我工作这些年里，还没见过戴头盔看房的，网上流传的那段视频，是不是一种炒作？像我所在的大型二手房中介公司，不允许把佣金分给购房者。不排除中介经纪人私人花钱买点礼物送给购房者，但这样的钱不会从公司走账。

不拿数据牟利就不违法？

人脸识别需要以正当性为前提，而出于佣金结算进行人脸识别，根本不足以构成正当性

吴文聪：像贝壳这样的大平台，利用互联网，几乎整合了全部中介门店，同开发商谈判时非常强势。

假设某个区域新开四个楼盘，三家跟中介渠道合作，一家不合作。那么，中介经纪人在向客户推荐项目时，如果不负责任地贬低不愿合作的这家企业，就会让对方特别被动。

如果几个楼盘全部和中介渠道合作，这家给3个返点，那家给4个返点，中介经纪人就倾向于推荐返点高的项目，这是商业逐利的本性。现在有的楼盘，只要中介带人过来，不管是否成交，就先给200元购物卡。

中介渠道像一副枷锁，如果不用，销售成绩上不去，用了就等于饮鸩止渴，进入恶性循环。现在大多数开发商毛利率都不到10个点，但近两年北京和珠海都出现过佣金10个点的项目。

我所在的公司，去年通过中介渠道销售还不多，但今年实在没办法，基本所有项目都得跟他们合作。可一旦合作就必须对客户进行甄别，否则营销费用会超支。

人脸识别是没有办法的办法。开发商没有拿数据干违法的事，没有牟利行为，不能就此说是侵犯客户的权利。毕竟，售楼现场总是要装监控的，就像物业公司在小区内安装摄像头一样。不要拿恶意揣测企业，我们也希望市场更加规范公平。

王新锐：人脸识别一般用在公共安全领域，或对个人影响相对较低的领域。有的情况还要经过论证，看有没有足够的正当性。售楼处出于佣金结算这种商业目的进行人脸识别，而且把客户生物识别信息，跟个人身份信息关联起来，根本不足以构成正当性。

主持人：记者在走访几个售楼处时，一进大厅就能看到摄像头，有的还不止一个。有的工作人员承认了系统的存在，但辩称售楼处没有隐瞒客户，认为购房者看到摄像头，就等于知道自己被抓拍了。

王新锐：先有正当性这个前提，才能说有没有尽到告知的义务，以及告知到什么程度。像售楼处这种场合，大家的注意力没那么集中，看到摄像头就构成告知这种说法，逻辑上说不通。售楼处采集人脸信息过程中，其实采集了很多并不一定是最终买房人的信息。有的人仅仅来看一看楼盘，连后续的合同关系都没有，就被采集了信息，这就涉及违法问题了。

行业潜规则为何引发社会焦虑？

售楼处人脸识别侵犯个人隐私不存在争议，但背后还涉及价格歧视问题

主持人：据媒体报道，提供人脸识别系统服务的公司称，售楼处的人脸信息、手机号码会永久保存，但房企内部一般只对指定的管理层开放数据查看权限。

王新锐：购房这种场景的人脸识别，核心目的是为了清算佣金，所以强调要把这个人识别出来，同时把信息保存下来。从这个角度讲，房地产公司把个人生物识别信息，其实是跟身份信息直接挂钩。此外，在数据保存安全方面，开发商做到什么程度很令人怀疑。这些数据一旦被黑客获取，后果不堪设想。

售楼处的人脸识别，之所以让大家感到焦虑，是因为近年来随着技术进步，在移动互联网端，人脸信息越来越重要，本身也是一个入口或账户。

相比其他部位，面部天天暴露在外，更应该加以保护，不能任意采集。现在有很多深度伪造的技术，比如视频换脸，让人难辨真假。这种情况下，人脸信息一旦被泄露，有可能会被不法分子利用，给当事人造成财产损失。

张大伟：售楼处人脸识别侵犯个人隐私，这方面不存在争议，但大部分去售楼处的购房者，最关注的还不是这个问题。他们担忧的是有没有选择权，背后涉及价格歧视。

像媒体报道中提到的，有的中介经纪人向购房者私下返点优惠，导致仅仅因为首次看房的路径不同，购房者实际支付的房款差距巨大。

应该进一步规范中介佣金的使用，不允许返还给购房者。但实际上，返还方式有很多种，过程又不太透明，确实很难监管。

这种乱象还可能误导政府调控。佣金返还之后，政府掌握的房价，就不是真实的价格了。（应受访者要求，吴文聪、李思明为化名）