兄弟之间借名买房，并未签订书面借名买房协议。若干年后，二人因房屋问题产生分歧，无法达成共识闹到法院。北青-北京头条记者10月15获悉，北京二中院梳理近5年来借名买房引发的民事纠纷案件，作出提示。
兄弟之间借名买房未签订书面协议
肖某1与肖某2系兄弟关系。2007年，肖某2与房地产开发企业签订《北京市商品房预售合同》购买涉案房屋，并办理购房贷款，后房屋所有权登记至肖某2名下。后肖某1起诉主张涉案房屋系其为降低购买商品房首付款比例借用肖某2名义购买，购房款实际系其出资，以借名买房为由请求肖某2将房屋所有权转移登记至其名下。双方未签订书面借名买房协议，肖某2亦答辩否认双方存在借名买房约定。
法院审理认为，根据付款转账情况，有理由相信诉争房屋的首付款、贷款均由肖某1一方支付和偿还；诉争房屋的预售合同上预留了肖某1的电话，多份收房单据、票据上均由肖某1签署，且预售合同、房产证、票据原件均由肖某1一方持有，房屋亦由肖某1居住至今，而肖某2对上述情节未能提供合理解释。因此，法院认定诉争房屋为肖某1借肖某2名义所购买，故判决支持了肖某1的诉讼请求。
二中院法官认为，该案为缺失书面协议情况下借名买房法律关系司法认定的典型案例。法院一般通过考察购房款由谁实际出资、房屋实际由谁占有使用和管理、购房合同及房产证等文件由谁持有以及双方对于借名买房动机等问题的合理解释等四方面因素，综合判断当事人之间是否存在借名买房约定。
5年审理借名买房引发的民事纠纷案件334件
据了解，近年来，当事人出于规避房屋限购、信贷政策，“顶名”购买经济适用房等政策性保障住房，借用购房指标购买房改房、拆迁安置房等特殊房屋，或者隐蔽财产、逃避债务等目的，借用他人名义出资购买房屋，将房屋产权登记在他人名下，约定房屋权益实际由借名人享有的情况屡见不鲜。
借名买房导致房屋产权登记不能反映房屋的真实权利状况，对财产的静态、动态安全都会造成风险隐患，进而引发大量诉讼。为加强诉源治理，提高人民群众法律意识和风险意识，促进交易安全，北京二中院对近5年借名买房引发的纠纷案件进行了专题调研，发现在2016年至2020年8月，二中院审理涉借名买房引发的民事纠纷案件334件。其中，所有权确认、物权保护等物权纠纷82件，房屋买卖合同纠纷65件，其他合同纠纷139件，涉继承、离婚、遗赠、赠与等家事纠纷21件，执行异议之诉、债权人撤销权之诉等涉债权人案件11件。
借名人、出名人均有风险
二中院法官表示，在借名买房引发的民事纠纷中，借名人和出名人都会面临一定风险，同时，还会引发外部风险。
借名人可能会失信毁约，受利益驱使意图侵占房产，拒绝履行约定将房屋所有权转移登记给借名人，或者擅自将房屋出卖、抵押；出名人配偶或者法定继承人主张对房屋享有财产权益；出名人对外负债时，房屋可能被债权人申请法院强制执行；面临政策法律风险，例如：借名购买保障性住房不仅可能被法院认定协议无效，借名人同时还可能承担缔约过失责任。
而出名人允许他人借名买房，自身购房及贷款资格将被占用，影响将来购房或贷款；一旦借名人逾期或无力偿还房贷，出名人将承担违约责任，个人征信也将产生不良记录；出名人因违约失信引起诉讼，或因其他原因造成借名人财产损失的，需要承担赔偿责任。
此外，借名买房还会引发外部风险。借名买房导致房屋产权登记不能反映房屋的真实权利状况，势必会影响房产交易安全，对购房人等产生风险隐患；审判实践中还发现，部分当事人试图通过虚构借名买房，达到转移房产以逃避债务或法院强制执行，或者侵害配偶等财产共有人权益等目的，引发虚假诉讼风险。
法官建议：大众应提高法律意识
社会大众应增强守法意识，切莫通过借名买房钻政策法律空子，规避国家房地产调控政策，或违规购买经济适用房、两限房等保障性住房；应充分认识借名买房的风险，防止为贪图炒房、享受贷款优惠等眼前利益，最终导致得不偿失。
社会大众应诚实守信，莫背信弃义试图侵占他人合法财产；应当诚信诉讼，莫通过虚假诉讼，采取恶意串通虚构借名买房的手段，转移财产逃避债务和法院执行，或者损害配偶等其他财产权利人合法利益。否则，不仅要承担败诉风险，还要承担相应法律责任。
社会大众应提高法律素养，在社会经济活动中应重视签订书面合同，宁事前“小人”事后君子，毋事前君子事后小人，避免事后权利义务不清产生争议；应增强证据和法律意识，充分利用公证、律师咨询和见证等法律服务，在钱款经济往来中，采取银行转账等方式代替现金交易，并通过备注注明资金往来原因；在分配家庭财产、房屋买卖等经济活动中，注意采取合法合规方式，避免以买卖之名行赠与之实、通过借名买房转售购房指标等名实不符的行为。
此外，建议相关部门联合金融机构、房产中介等组织，在房屋购买、房贷办理等环节提示借名买房风险。同时，建议提高法律服务供给的质量，使司法行政、公证和律师咨询法律服务等法律资源，能更便利地惠及更多人民群众。
文/北京青年报记者 叶婉
编辑/白龙
