前有融创中国的孙宏斌，后有阳光城的朱荣斌，明确表示不会过早分拆物管上市的大佬们，拜倒在了“赴港上市”的石榴裙下。

10月12日，市场消息指，深圳上市的内地房地产发展商阳光城计划分拆物管业务来港上市，消息人士透露，公司已委聘2家投行筹备上市，初步计划集资最少2亿美元(约15.6亿港元)。

上述消息人士续指，阳光城已聘请华泰及招银作上市负责行，最快于明年赴港上市，不过集资额及上市时间表仍存在变数。

多渠道融资也是一门艺术，没逃过“真香定律”的房企们积极分拆物业板块单独上市，既能解决融资紧缩问题，也有业务的拓展机会。而对于总负债超两千亿、净负债率超100%红线的阳光城，只能蒙眼狂奔，留给它优化负债指标的时间非常紧张。

注册新公司

与其他物管公司不同，阳光城没有打算将阳光城物业直接上市，而是新注册了一家新公司。

今年7月29日，阳光城用1.5亿元新注册了一家企业，名为阳光城慧智优佳生活服务股份有限公司，经营范围包括物业管理、停车场库经营、商业管理、商务信息咨询、市场营销策划、企业管理及咨询、技术服务、技术咨询、日用百货销售等。

阳光城和福建阳光房地产共同分别持有慧智优佳服务99%和1%的股权，其中福建阳光房地产为阳光城旗下全资子公司，公司法定代表人兼董事长林腾蛟，也为慧智优佳生活服务的实际控制人。

9月25日，福建本土5家公司与慧智优佳签署增资协议，拟对慧智优佳进行增资，增资金额合计为3.67亿元，其中6250万元计入注册资本，3.04亿元计入资本公积。

增资协议显示，本次增资的每股价格为人民币5.8667元，慧智优佳本次共计增发股份6250万股，其中林腾蛟控制的两家企业龙净实业及阳光健康分别认购525万股股份及500万股股份。

截至2020年7月31日，慧智优佳模拟合并口径下的资产总额10.60亿元，负债总额8.96亿元，净资产总额1.64亿元；2020年1-7月，慧智优佳实现营业收入7.27亿元，净利润0.85亿元，扣除非经常性损益后净利润0.64亿元。

本次增资完成后，慧智优佳的注册资本将由1.5亿元增加至2.125亿元。此外，龙净实业、阳光健康、阳光智博、阳光慧优及阳光慧佳本次增资入股慧智优佳构成关联交易。

本次增资完成后，阳光城合计所持慧智优佳的股权比例由100%调整为70.59%，公司将继续保持对慧智优佳的实际控制。

知名财经分析师严跃进告诉奇点君，此次增资股权的企业基本上是阳光城物业上下游企业，龙净实业主要布局于环保设备制造、教育和贸易等三大业务板块，阳光健康以大健康产业为主要投资方向，增资事项有利于提升其资本实力和竞争优势，这又会对母公司资本管理、资产配置、扩宽融资渠道等方面形成助力。

据媒体透露，阳光城计划慧智优佳生活服务明年上市，集资额及上市时间表仍存在变数。

物管收入提速

阳光城物业和慧智优佳经过一系列的频繁变更后，阳光城分拆资产的雏形逐渐显现。

据悉，阳光城旗下原本有物业公司主体，注册资本为5000万元，名为阳光城物业，成立于2001年，随着交付面积的不断增加，阳光城物业从中汲取到了养分并茁壮成长。

截至6月30日，阳光城实现营业收入231.72亿元，同比增长7.15%；其中物管收入5.14亿元，同比增长了19.8%，占总营收的比重也由2018年的0.31%提升至2.21%。

物管收入已逐渐成为阳光城除房地产销售外的第二大收入来源，其迅速增长从其交付面积上可见一斑。

据公开数据，2019年底，阳光城在全国共有146个项目，项目着重分布在二线城市。公司部分在建和拟建项目位于三四线城市，未来可售面积充足。

对于去年物业收入的大幅提升，在今年的4月业绩发布会上，朱荣斌解释称，除了这两年交楼面积增加外，阳光城物业也在发力增值服务。“物业上市现在是一个风口，但是我们的物业公司怎么能成为一家高水准、有自身特色的物业公司，在这方面正在积极地研究和部署。这会是阳光城今后发展的一个新的增长点。”朱荣斌称。

财经分析人士严跃进告诉奇点君，对于许多开发商来说，物业管理成本还存在边际成本递减，当管理面积越大，其总体成本也就越小。“类似阳光城物业此类企业，借助资本的力量完成加速快跑，既有助于提升物业管理服务的专业水平，也会增加物业管理的利润收益。”

不过，高度依赖母公司依然是挥之不去的痛点。

“开发企业虽然可以在前期给予其下属的物业管理公司帮助，但物业管理公司也可能会面临开发企业的掣肘。过于依赖母公司提供的开发物业，母公司开发新物业的能力及经营的任何不利发展，或会影响物业公司获得相关新物业管理合同的能力。”中信证券研究员陈聪曾如是分析。

债务隐忧

在物业上市的风口上，想分拆物业上市的不止阳光城。毕竟，赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展，也有利于扩大企业的品牌影响力。

只不过相比IPO上市，阳光城的债务危机或许更紧急些。

在朱荣斌、吴建斌“双斌”加盟后，阳光城的打法基本没变，只是在优化。

阳光城的净负债率在逐年下降。截至2020年6月30日，阳光城净负债率为114.98%，较2019年底下降23.22个百分点；有息资产负债率降低至33.06%，较2019年底减少3.46个百分点；平均融资成本7.5%，较2019年年末优化20个基点。

短期偿债能力上，截至6月30日，阳光城账面货币资金483.50亿元，实现全额覆盖376.52亿元的短期有息负债。

有业内人士表示，阳光城未来一年将有50亿元永续债陆续到期，如果不偿还，永续债利率将会上升，蚕食归母利润；如果偿还，那么净负债率降到100%恐怕没那么容易。

相反，其净利率却处于行业低位。

自从2017-2019年，阳光城净利率增长平稳，分别为6.72%、6.92%和7.08%，但其净利率增长和其超过2000亿的销售规模并不匹配。

今年上半年，阳光城净利润17.71亿元，同比增长14.98%，净利润率微升0.26个百分点至7.34%，仍低于2019年行业11.2%的平均净利润率水平。

一位不愿具名的业内人士表示，阳光城成立慧智优佳生活服务公司，也是想开发一个新的增长点，依靠资本市场的追捧增加利润，来解决净利率低的问题。“有大型地产企业背书的优质物管公司业绩稳定性更高，加上潜在拓展外部客户的机会，利润的天花板会再高一些。”

高周转在行业停滞的时候会带来巨大的反作用力，无论是改善负债的诉求，亦或是对资本市场的向往，在今年寻求物管上市无疑是房企们追寻的方向。

加快物业分拆上市的本质上是一场赛跑，赌注则是企业的命运。

编辑/张郁唯