物业管理涉及千家万户的日常生活，物业管理水平的好坏直接关系到市民每天生活的幸福感。今年5月1日，《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施，条例对物业管理各项规定进行补充和明确。为了推动条例更好地落地实施，近日，延庆区正式出台《关于加强物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2020-2022年）》（以下简称《行动计划》）。明确了工作目标、七个方面30项具体工作、18项重点任务清单，让物业管理这个抽象概念一点点清晰起来。

明确“三率”覆盖目标，让“失管小区”消失

在今年出台的《条例》和《行动计划》中，出现一个新概念——“三率”。这个“三率”是指业委会（物管会）组建率、物业服务覆盖率、党的组织和工作覆盖率，这些是构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系的关键因素。

作为社区业主，参与社区治理最直接的方式就是业主大会或业委会，居民可以以此为平台，维护自身权益。兴运嘉园今年进行了业委会换届，以焦万仑为主任的新一届业委会组建起来。如今，每个周日是兴运嘉园社区固定的“大扫除日”，在业委会的监督下，物业公司会对小区的地下室进行打扫。兴运嘉园小区地下室脏乱的情况得到大大改观。

不仅“业主卫生监督员”在兴运嘉园走马上任，每个月，业委会还定期组织物业公司和居委会召开三方例会，就本月社区居民反映的各项问题进行商讨，协调解决。业主真正成为了与物业、居委会进行社区共治“主人”，不少小问题在业委会内部就消化解决。

过去，一些小区因不具备成立业主大会或选举业委会的条件，一直无法将居民组织起来进行社区治理。《条例》提出的物业管理委员会解决了这一问题。香水园街道火车站小区始建于1988年，共有居民楼7栋，是我区最老的小区之一，因前期处于失管状态，问题较多。根据《北京市物业管理条例》规定，不具备成立业主大会条件，或成立业主大会后未能选举产生业委会的小区，可以成立物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，并逐步推动符合条件的物业管理区域选举产生业委会。

今年6月初，香水园街道在火车站小区成立全区第一个物管会，抽调8名干部组建环境整治专班，针对积存30余年的“十乱”问题，实施“五化”工程，仅用18天就根治了让人头疼的环境问题，交出创城攻坚“百日大决战”一张优异答卷。

为加强对各街道（乡镇）组建业委会（物管会）流程的指导，区住建委制定了“四节点工作推进法”，即在筹备组成立、候选人名单审查、业主大会选举、业委会备案四个阶段，进行材料收集和节点把关，确保工作顺利推进。《条例》实施后，延庆镇莲花池小区、三里河小区、东关新区等多个小区纷纷成立业委会。截止到目前，延庆区已有58个小区成立业委会，业委会覆盖率达88%。

区住建委副主任张娟说：“在我区的《行动计划》中，明确2020年的“三率”覆盖率达到85%，2021年达到95%，2022年力争实现100%全覆盖，这个目标远远高于全市的要求。为了扎实做好具体工作推进，我们制作了《延庆区住宅小区分布图》，将未组建业委会、未引进物业的小区及部分零散楼栋在图上按照不同街道（乡镇）管辖区域用不同颜色进行了标注，挂图作战，实现销账管理。”

推动物业管理规范运行，让“恶性循环”消失

在日常生活中，经常有业主抱怨：交了物业费却看不到物业服务，不知道自己的物业费的花在哪儿了？而另一边，物业企业却因为收不上来物业费而面临收支不平衡的问题。买卖双方逐渐陷入恶性循环中。在《条例》中对于物业管理市场化问题的解决，也有利于构建权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场环境。

为了落实好《条例》对于物业管理市场化要求，延庆区的《行动计划》中明确规定，今后将调整物业改革资金扶持方向，带动物业规范化运行。8月，刚刚结束的月度考核结果已经出炉，前三名分别是儒林街道、百泉街道、旧县镇。这是《行动计划》的重要组成部分，每月由区住建委、区民政局、区城管执法局等7个部门联合对街道（乡镇）的物业管理情况进行考核，督促街乡履行属地的物业管理主体责任，然后街道在根据各物业服务企业履约情况，对物业改革资金进行分配，从而推进将物业管理纳入社区治理体系。

张娟说：“所有的考核内容都围绕物业服务合同履约情况开展，目的就是一步步规范物业服务，让居民不仅能看见服务，还对服务满意。在月考核的基础上，还要建立物业服务项目‘红黑榜’。通过专业机构评价、属地街道（乡镇）评价和业主满意度评价进行多维度的考核评分，在全区范围内统一排名，并将‘红黑榜’公布，接受社会监督。居民对物业服务满意了，才愿意缴纳物业费，良性的市场环境才能建立起来。”

加强重难点问题治理，让“社区乱象”消失

小区停车位不足、飞线充电隐患屡禁不止、住宅专项维修资金续缴困难、社区治理缺乏长效机制……这些社区治理难题将是未来三年《行动计划》的改革突破的重点内容。

通过老旧小区综合整治建立物业管理长效机制，是加强社区治理的一个重要突破口。今年计划改造的4个老旧小区（共51栋楼），将引入规范物业作为老旧小区改造的前提条件，通过引入专业的物业服务，将改造后的小区有序管理起来，避免小区因后期失管再次“返破”。

同时，《行动计划》中还提到，对群众长期反映的突出问题，根据线索举报，物业专班协调7个执法部门建立了“一周一执法”工作机制，推进执法工作进小区，突出对私搭乱建、侵占绿地、楼道堆物、拆改承重墙、噪音扰民、日常保洁不到位等行为加大联合执法，加强联合惩戒，使“社区乱象”得到有效遏制。

为了推进这些重点难点问题的解决，在《延庆区住宅小区分布图》的基础上，区住建委还制定了《延庆区住宅小区基本情况统计表》，将住宅小区的建筑面积、楼栋数、户数等基础信息以及“三率”覆盖情况、物业服务项目月度考核情况逐项落在表中实时更新。通过“落图落表”，掌握全区住宅小区的基本情况和重点任务工作进度，实现动态监管。

文/北京青年报记者 朱开云
编辑/樊宏伟