数字会说话。无论是市场下行、成本高企，还是疫情影响，最终都会反映在财报上。

8月集中出炉的中报显示，上半年主流房企营收和净利增速普遍放缓，甚至下滑，同时，部分房企的资金压力加大，资产负债率、净负债率有走高的趋势。

这个状态在一段时间里，可能还会持续。

在房地产的下半场，传统业务收入放缓，房企转型步入深水区，新业务正在逐渐展现力量。中报期内，万科首次披露租金收入，包括长租公寓、商业、物流等新业务，龙湖、华润、中海的租金收入也反映在报表中，转型效果已现。

在运营、租金收入带来的现金流模式下，房企纷纷分拆新业务上市，寻求新的收入和利润增长点。

盈利水平下降

上半年数家龙头房企营收和净利双双下滑。财报显示，上半年华润置地的营业收入为448.69亿元，同比下降2.14%，净利润115.42亿元，同比减少9.3%；富力营业收入同比下降4.63%至335.91亿元，净利润下降5.86%至37.92亿元；碧桂园的营收和净利润也有所减少。

还有一些房企仅净利润下滑。如中海、绿地，净利润分别为205.27亿元、80.20亿元，分别下降3.74%、10.76%。

恒大则发布了盈利预警。8月16日，恒大公告称，预计上半年录得核心业务净利润及净利润分别同比下降约37%、46%。

融创、保利、绿地等其他龙头房企，虽然没有出现营收和净利直接下滑，但增速亦不及往年，也在放缓。

中报显示，融创净利润出现了“急刹车”，约为109.59亿元，同比增长约6.54%，与2019年上半年相比，增速大降55.16个百分点；保利发展实现净利润101.24亿元，同比增长1.70%，而2019年中这一数据为53.27%，增速大减。

稳健如万科、龙湖也不例外。上半年万科净利润为125.08亿元，同比增长5.62%，但相比2019年上半年的29.79%，也明显下降；上半年，龙湖的净利润为63.39亿元，同比增长0.46%，增速下滑15.75个百分点。

与2019年全年已经放缓的净利润增速相比，上述房企上半年的净利润表现也不如2019年。

房企盈利水平为何不及往年？碧桂园首席财务官伍碧君认为，上半年利润下降与延迟交付、两年前拿地价格较高有关。

伍碧君表示，2020年由于疫情的原因，有两个月处于开工停滞的状态，交楼量同比下滑。此外，土地市场在2017年底、2018年比较火热，那段时间买的地块价格较高，而今开始交楼，拉低了毛利率，导致利润不及预期。

万科董秘朱旭也提到了地价高企。她说，地售比越来越高反映在了财报中，对房企的结算和利润产生明显影响。

恒大则在公告中称，上半年利润下降，主要是由于受疫情暴发影响，恒大进行了全国促销活动，导致售价降低、营销费用上升。

商业地产商受疫情影响也很大。华润置地首席财务官郭世清认为，疫情黑天鹅导致了“投资物业评估增值下降”，进而影响了净利润，龙湖等房企也由于持有较多商业地产，受到冲击。

郭世清预计，随着疫情好转，投资物业评估增值回归正常，华润置地全年的利润有望上升。

此外，各种因素叠加之下，不少房企负债率上升，资金链压力加大。

中报显示，不少房企的净负债率上升。绿地的净负债率上升24.7个百分点至180%，央企保利发展的净负债率提升了约10个百分点至78.5%，华润的净负债率增加15.6个百分点至45.9%。

中海、龙湖的净负债率分别为32.7%、51.4%,微升1和0.4个百分点，仍然处于行业低位。

但也有不少龙头房企净负债率下降了。中报显示，万科净负债率为27.02%，比2019年末下降6.85百分点，绿城、金茂、旭辉的净负债率为66.1%、74%、63.2%，分别下降2.9、5、5.3个百分点。

本来净负债率偏高的房企也在积极降杠杆。融创的净负债率为149%，大幅下降23个百分点；富力的净负债率为177%，下降21.9个百分点。

寻找利润增长点

在业绩会上，房企们大多认为，开发业务盈利水平的下滑，毛利率的走低不可避免。

他们能做的就是加快转型，向精细化管理、新业务要利润。

万科是龙头房企多元转型的一个样本。8月28日，万科中报首次披露了租赁住宅业务、商场（含印力）业务与仓储物流业务的收入。

其中，租赁住宅业务收入10.5亿元；商场(含非并表项目)租金30.5亿元，同比增长0.3%；仓储物流租金8.3亿元，同比增长36.9%。

截至6月底，万科旗下商业项目（含印力）累计开业面积达到836万平方米，同比增加11.1%；截至年中，万科物流仓储总面积616万平方米，其中高标库开业582万平方米，稳定期出租率89.1%；冷库开业34万平方米，稳定期使用率81.5%。

新业务首先贡献收入的是物业。并表的万科物业更在业内遥遥领先，上半年实现营收67亿元，同比增长26.8%；已经上市的保利物业上半年营业收入36.01亿元，同比增长27.6%。

华润置地的住宅物业管理面积0.98亿平方米，商业物业管理面积0.14亿平方米，上半年分别实现营收16.8亿元和10.4亿元，同比提升9.3%和8.9%。

此外，华润、龙湖、中海、保利等龙头企业，上半年的运营收入还来自投资物业租金，华润的投资物业租金收入上半年达到了近50亿元；龙湖和中海上半年的商业租金收入也达到了26.7亿元和20.3亿元，较去年同期均有提升。

这些带来持续现金流收入的业务，成为房企新资本化的起点。由于物业板块现金流稳定，增长性较为确定，近两年率先成为分拆上市的佼佼者。

仅过去一年，已经有18家物业公司上市。今年，物业IPO再加速，包括恒大、融创、华润在内的多家龙头房企物业打算分拆上市。

至此，房企四巨头中，仅剩下万科物业还没有上市计划。万科首席运营官王海武说，希望在转型过程中把物业、商业、物流业务拆分上市，但目前没有明确计划。

目前，重资产的商业地产上市比较困难，不少房企考虑，未来会将其中一些资产打包成REITs上市。

分拆上市带来的益处显而易见。除了融资之外，华润置地就表示，分拆上市能提升市值规模，进一步强化资产负债表，找到新的利润增长点。

阳光城CFO吴建斌认为，资本扩张是企业永恒的主题，也是穿越周期，延长生命的关键因素。近两年物业迎来资本化风口，这样的机会还有，房企在持续提升竞争力的同时，应该培育相关新业务，投资新基建，迎接资本化的风口。

来源/21世纪经济报道

编辑/樊宏伟