随着新农村建设的快速发展以及城市化进程的加快，因房屋质量、工程款结算等引起的农村建房施工合同纠纷数量持续增长。

对此，7月9日北京密云法院召开新闻发布会，通报了此类案件的特点和难点，并给出了相关建议和提示。

农村建房类纠纷案件连年增加

近年来，随着新农村建设的加快推进，农村居民翻建、新建房屋改善居住条件的情形逐渐增多。因农村建筑市场不甚规范，建房过程中由于工程款结算、房屋质量等问题引发的农村建房施工合同纠纷数量持续增长。

据统计，自2015年1月1日至2020年6月30日，密云法院受理农村建房施工合同纠纷489件，案件数量连年增加。2018年起，密云地区农村建房施工合同纠纷呈起飞式增长，2018年全年收案124件，与2015年至2017年三年受案总数持平。

2019年收案161件，超2015年至2017年三年受案总数。2020年上半年，因疫情影响，上半年收案数量65件。

合同不规范致纠纷责任难划分

密云法院副院长李金介绍，此类纠纷在主体、房屋建设、合同形式等方面都呈现出不同于普通建设工程施工合同纠纷的特点。

首先，合同不规范，事实认定及责任划分困难。部分农村建房施工仅为口头约定而未签订书面合同。部分施工虽然签订了合同，但合同内容仅对房屋的施工范围、建设时间、施工价款等情况进行简单约定，而对于施工的具体细节，如房屋的建筑质量、建筑质量标准、出现违约后的救济途径等事项很少作出约定或者约定不明确。发生纠纷后双方往往各执一词，很多争议问题找不到合同依据，事实认定及责任划分难度大。

其次，施工方多缺少相应资质，常因质量问题产生纠纷。由于农村低层住宅具有建筑规模小、价值不高、施工难度较低以及建筑工艺相对简单等特点，所以对于承包人在施工能力上的要求并不高，加之施工价格相对便宜，房主基于成本的考量，多数选择自发组织的无证照、无资质、无资金、无图纸的农村建房施工队。后期常因质量问题产生纠纷。

调解难度大、审理周期长

李金表示，对于因房屋质量问题产生的纠纷，房屋是否存在质量问题及修复费用问题通常需要启动三个鉴定程序才能确定，鉴定过程中要多次组织质证及异议处理，程序繁杂，用时较长，另外由于承包方一般没有施工图纸，加之双方对工程质量标准约定不明，增加了鉴定难度，造成此类案件审理周期延长。

“由于争议双方对抗情绪强烈，调解难度较大，该类案件多以判决方式结案。”他解释，承包方通常认为已按约完成施工，要求发包方足额支付工程款；而发包方通常因房屋质量问题，不仅不愿意支付工程款，且要求承包方提出修复方案来维修房屋，并赔偿经济损失；双方也常因施工方案的变动，导致实际的工程量难以确认；加之存在部分涉及鉴定的案件，鉴定费用甚至达到诉讼标的额或者超过诉讼标的额本身，调解中鉴定费用的分担很难在双方当事人之间达成一致。

法官用四大建议提示法律风险

为节约当事人的诉讼成本，对此类案件密云法院引导当事人通过协商解决此类纠纷；如确需启动鉴定程序，也尽量引导当事人选择成本较低的处理方案。

考虑到该类案件中，发包方多为农村居民，法律意识相对薄弱，对于房屋建设过程中易出现的法律风险了解不多。法院不断加大普法宣传与司法释明力度，防范纠纷于未然。

此外，密云法院民一庭庭长付铁军就农村建房施工过程中的法律风险把控还提出了四大建议。

一、合同中就质量标准等具体事项作出明确约定

建议双方最好以书面方式签订农村建房施工合同，在合同中就施工期限、价款计算、款项支付、施工材料、事故责任承担、违约责任等具体事项作出明确详尽的约定，防止因合同事项约定不明导致争议事项在庭审中无据可依。这里还需注意的是，合同所涉房屋为违法建筑或者承建两层以上（不含两层）农民住宅，而承包人缺乏相应资质等违反法律行政法规的情形，合同无效，双方出现纠纷，合同就不能作为双方解决纠纷的依据。

二、发包人应审慎选择承包方确保房屋质量

建房工程质量方面的问题一般可以区分为三种，第一种是影响房屋安全使用的质量问题，比如房屋基础结构严重缺陷、或者被认定为危房等；后两种情况是普通质量问题，仅影响到房屋的部分功能、美观效果等，比如墙皮脱落、地面不平、地砖空鼓等情况。建房人认为房屋出现质量问题，一般应当通过申请房屋质量及修复方案鉴定进行认定；就损失具体数额申请修复造价鉴定进行参考认定。考虑到鉴定等诉讼成本，特别是出现后两种质量问题情况下，建议双方尽量协商解决修复费用及扣减工程款事宜。

三、承包方应及时进行工程款结算

提示承包方在施工过程中与建房人就工程款事宜进行详尽具体约定，特别是在完工的情况下，以书面形式及时做好结算事宜约定。

四、提高证据意识，注意留存相关证据

建房人与承包方应当注意留存房屋建设施工量、建筑材料提供、工程款支付等情况的证据材料，采用书写字据、现场拍照、录音录像、第三人证明等方式将证据材料予以固定、保存，以便双方的合法权益都能得到有效保障。并保留好相关的票据、照片等证据材料以作日后维权之用。出现纠纷后，要依法及时维权，理性表达诉求。

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/白龙