房屋买卖中，买卖双方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略户口、房屋瑕疵等问题：如所购房屋户口遭遇“占坑”，出资买房却不是产权人，买了房却因其中住着租户迟迟不能入住……

那么，房屋买卖中都有哪些“坑”？买卖双方都该如何维护自身的合法权益？本文以案说法，为大家进行梳理。

户口迁出不易违约责任要明确

二手房买卖中，原有户口无法迁出怎么办？据公安部关于处理户口迁移的规定，户籍迁移是由公安机关管辖，如果买房人执意要求卖房人迁出户口，那么法院往往会以“不属于民事案件受理范围”为由驳回起诉。

案例：2018年12月1日，钱先生与赵先生签订了《北京存量房屋居间合同》，约定赵先生将其位于北京房山某小区房产卖与钱先生。

因另有他人户口挂靠在该房屋，故二人在买卖合同中对户口迁移的时间及户口未迁出造成的违约问题做出明确约定。合同签订后，钱先生支付了房款，并与赵先生办理了房屋过户手续，但是挂靠户口一直没有迁出，这给钱先生的生活造成了诸多影响。在协商未果之下，钱先生将赵先生起诉到法院，要求赵先生按照约定支付违约金。

赵先生说，户口迁移不应该由法院管辖，公安部门不给办理户籍迁移，错不在他，所以不同意支付违约金。

法院审理后认为，赵先生没有按照约定履行合同义务，未将原有户口迁出，对钱先生居住和使用造成了一定影响。最终，法院判决赵先生依据合同约定承担违约责任，并支付违约金。

上述案例中，正是因为双方在合同中明确了户口迁移及不迁出的违约责任，所以钱先生的赔偿请求才得到法院支持。实际上，除了合同约定违约责任以外，还可以约定待对方将户口迁出后再给付部分尾款等方式，迫使卖房人主动迁移户口，从而维护买房人的合法权益。

借名买房没有合同难支持

房价的居高不下，催生出“借名买房”的现象。有些购房人或为规避法律或政策限制，或为贪图便宜享受优惠，或为简便手续减少税费，而采用借名买房的方式购买房屋。所谓“借名买房”，是指有购房需求却没有购房资格的人，以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项由购房者自己支付。

由于产权人与实际出资人不一致，所以出现买卖入“坑”的几率也较大。比如会发生名义产权人反悔或偷偷将房屋出售、占用出名人购房资格等情况。不管对于出名人还是借名人都会带来麻烦。

案例：2014年6月，郑女士、赵先生夫妻二人与北京某置业有限公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，购买了位于房山区某小区的一处房产，由于郑女士的公积金缴存额度高，于是一家人商量决定用郑女士的名义进行贷款买房。在房屋装修过程中，郑女士与赵先生因为家庭矛盾难以化解，双方解除了婚姻关系。

而赵先生的父母认为当时买房仅是借用儿子、儿媳的名义购买，实际出资人为他们老两口。故赵先生的父母起诉到法院，要求确认双方借名买房关系成立。

郑女士则提出，买房时赵先生的父母口头承诺买房是子女结婚居住、使用，赵先生的父母虽然有出资，但不存在书面、口头的借名买房合同。而且，购买房屋时自己也有出资，且用自己的公积金进行了贷款。

法院认为，虽然涉案房屋的购买主要是由赵先生的父母出资，但使用的是郑女士的公积金贷款，赵先生的父母与郑女士夫妇之间并没有借名买房协议。涉案房屋的购买，为家庭成员共同出资。故赵先生父母所诉的“借名买房”缺乏事实证据和法律依据，最终法院驳回了赵先生父母的诉讼请求。

实际操作中，借名买房，多有书面合同。如仅仅进行口头约定，法院对于借名买房关系的成立往往从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据及产权证书的持有情况以及对于借名购房有无合理解释四个方面进行考量。只有形成完整的证据链条，才能认定出资人就是产权人。

买了房子却遇不愿搬走的租客

要买卖的房屋里还住着租客是二手房买卖中常有的事。原房主需要通知租客卖房的事吗？买卖成功，新房主可以随意要求租户搬走吗？

案例：王先生于2018年12月1日起承租了赵先生位于北京市房山区窦店镇某小区房屋，租期为2018年12月1日到2019年12月1日。2019年3月，赵先生在未告知王先生的情况下，将该房屋出售给了孙女士，孙女士交付房款后，赵先生随即与孙女士办理了房屋过户手续。

王先生知道自己租住的房屋易主后，认为赵先生侵犯了自己作为承租人的优先购买权，于是起诉到法院，要求确认王先生与孙女士之间的房屋买卖合同无效。

赵先生认为房屋为其所有，出售给谁是自己应有的权利，没有必要告知王先生。且该房屋已经过户到第三人孙女士名下，自己也没有办法了。

法院审理后认为，“王先生以赵先生侵犯其承租人的优先购买权为由，要求确认赵先生与孙女士签订的房屋买卖合同无效，”没有法律依据，驳回了王先生的诉讼请求。

法官解释说，所谓承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期内出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”如果出租人侵犯了承租人的优先购买权，起诉出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，法院将不予支持。

但在这种情况下，赵先生确已侵犯了王先生的优先购买权，在房价上升的情况下，丧失购房机会可能给王先生造成损失，也可能存在新房主要求王先生搬迁产生的费用，对此王先生可以起诉要求赔偿损失，以维护自己的合法权益。

法官提示，卖房人在出卖有租赁合同的房屋时，切记要履行告知承租人的义务，让承租人对是否买房做出说明，如果侵犯了承租人的优先购买权，将会承担不必要的损失。买房人在购买房屋时也要查清所购房屋的使用情况，否则可能出现购买房屋后无法入住的情形。

房屋买卖是大事，如果处理不当，极易引发不必要的纠纷。买卖双方应当做好证据留存，一旦发生纠纷，运用好法律武器维护自己的合法权益。

编辑/白龙