提起房山，很多人的第一反应是周口店北京人遗址。从文化的角度来说，房山的确历史悠久，素有“人之源”、“城之源”和“都之源”的美誉。

实际上，除文化底蕴之外，房山的各项发展也不落人后。2016年，房山被列为第三批国家新型城镇化综合试点地区，2017年重新确认国家卫生区。不仅如此，房山区政府所在地良乡早已是《北京市总体规划》中首都十四个中心卫星城之一。

在北京，以大学城命名的板块并不多，位于良乡的大学城算其中一个。目前，中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、北京中医药大学、北京经贸职业学院已与房山区政府签订合作协议。

在房山飞速发展的大环境下，良乡大学城凭借其优越的地理位置、便利的交通、配套完整的商业逐渐成熟。

南扩1033公顷

2012年，时任北京市房山区区长的祁红谈起良乡大学城时提到，北京早前的高校资源分布不均衡，西南部地区没有一所正规大学，因此北京市委、市政府在2002年时决定，选择一南一北正在兴建的卫星城建设高教园区，将其中一个高教园区定在了房山区。

良乡大学城应运而生。向内，良乡大学城发挥规模聚集效应，集聚了哲学、经济学、法学、教育学、医学、军事学和管理学等领域的专家学者，这些高端人才成为良乡大学城开展高科技研发的主力军。

据中国经济网报道，2008年北京奥运会开幕式上29个巨大的“烟花脚印”、汶川大地震的灾区遥感图像等多项科研成果均出自良乡大学城的高校。

向外，良乡大学城拓展轨道交通。其中，房山线让良乡大学城成为丰台科技园半小时生活圈，规划中的房山线北延线将串联起良乡大学城-丽泽商务区-金融街等大型商圈。而据北京日报报道，房山线北延线有望今年开通。

2019年，良乡大学城再迎利好。据北京日报消息，2019年1月，良乡大学城控制性详细规划及各专项规划初步完成，将向南扩区1033公顷。扩区的同时，良乡大学城也将迎来升级。

2019年，这里将完成众创空间改造、大学城创新中心等重点项目。此外，未来两年还将建成占地385公顷的中央绿化景观带。

早在2012年，入驻大学城园区的师生规模已超10万人，构成了稳定的消费群体。人口的大量流入不仅带动了房山区涉及餐饮、服务、交通运输等多个行业的发展和快速增值，还撬动了房地产市场的大量需求。

新房小户型稀缺，销售热度不高

尽管人流量很大，但房山区一直是北京楼市的价格洼地。

从新房来看，据天朗房研网统计数据显示，北京5月普宅单月销售均价为52897元/平方米，而房山区的成交均价为34714元/平方米，低于市场平均价34%。

从二手房来看，北京中原市场研究部数据显示，北京5月份二手成交价格为6.33万元/㎡，房山区成交均价为31992元/平方米，仅有市场平均价的一半。

这一定程度上缘于房山区扎堆的限竞房，而良乡相当集中。新地产财经了解到，二手房首创·紫悦台、金地朗悦，新房华发·中央公园、中骏·云景台、旭辉城、中海金樾和著等多个楼盘均为限竞房项目。

若将新盘项目分类，可大致分为两大板块：良乡大学城、良乡新城。置业顾问小皮（化名）告诉新地产财经，在良乡大学城板块，目前在售限竞房仅有华发·中央公园一个项目，其他项目可以归类为6环外的良乡新城板块。

其中，良乡大学城是良乡的重点核心区域，从商业、教育、医疗、交通都相对成熟且完备。不过，在良乡大学城板块内，新房销售时间延宕似乎已经成为常态。据新地产财经了解，良乡大学城内新房不算少，只是不少项目已经销售多年，属于尾盘。其中，五矿名品、恒大水岸壹号、广阳郡九号均已开盘四五年。

“因为这些项目都是135平方米以上的大户型，而自2017年的‘317’政策之后，很多别墅、改善型项目成交量始终不高。”置业顾问小黑（化名）解释称。

相对而言，小户型更受市场欢迎。据地产营销人统计的2020年1-4月房山区住宅成交排名显示，拥有65㎡、69㎡、85㎡小户型的华发·中央公园成交套数达到149套，位列第一。

来源：地产营销人

但从内部来看，销售不甚乐观。据小黑介绍，华发·中央公园共有1116套房源，2019年10月开盘至今8个月时间仅售出500余套。此外，华发·中央公园已在加大折扣力度。“开盘时折扣是97折，疫情之后的折扣是95折。”

与良乡大学城板块内华发·中央公园一枝独秀不同，良乡新城板块内竞品繁多。

据中国房地产报统计，从2016年9月至2020年5月，北京房山区已经成功出让13宗限竞房土地，其中5宗限竞房地块位于良乡新城板块，这5宗地分别被恒大、中海、中骏、旭辉、金融街竞得。

新地产财经从置业顾问王海（化名）处了解到，仅在中骏云景台四周，便有中海、旭辉、恒大3个限竞房项目。

“这些限竞房并不好卖”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜如此说道，因为这些限竞房价格没优势、位置配套不好。

从地段来看，这些处于六环外的限竞房项目位置偏远，交通以及生活配套设施明显滞后，附近几乎没有大型商超以及医疗配套，公共交通出行十分不便。

以中骏云景台为例，距离最近的地铁站房山线良乡南关站约有6公里的距离，乘坐公交车仍需要乘坐半小时，最少乘坐9站、最长乘坐17站。

从价格来看，限竞房之间也并没有明显的差距。据链家网显示，中骏云景台销售均价为2.8-2.9万元/平方米，中海金樾和著均价3.4万元/平方米、旭辉城均价在2.9万元/平方米。

早已开盘的中海金樾和著与旭辉城已经鏖战近两年。其中，旭辉城2018年8月售价为38999元/平方米，如今均价降到2.9万元/平方米。据此可以窥得偏远位置的限竞房的艰难去化之路。

二手房价格下滑，销售时间拉长

相对于新房而言，二手房更能作为楼市的晴雨表，其交易和价格取决于市场变化。

小黑告诉新地产财经，良乡大学城的二手房均价在4万元/平方米左右，在疫情之后有所下滑。以首创·紫悦台为例，一套125.76平方米的三室一厅于2018年8月4日挂牌出售，总价540万元。2020年以来，此房源分别于1月1日、4月2日、4月19日降价3次，合计降价30万元，至今仍未出售成功。

来源：贝壳找房数据。

而这并不是个例。据不完全统计，截至6月12日中午，首创·紫悦台小区在售房源31套，13套已经降价；昊天嘉园小区在售15套，10套已经降价；首开熙悦睿府书香在售房源53套，25套已经降价。

而这暗合房山区的二手房价格走势。据房天下数据显示，房山5月二手房参考均价25534元/平，同比下降2.98%。

尽管价格有所降低，但成交量却并不高。据贝壳找房数据显示，截至6月11日，首创·紫悦台小区今年成交5套、昊天嘉园今年成交1套、首开熙悦睿府书香今年成交15套。

对此，柏文喜认为，良乡去化困难是自然而然的事。因为本地人口和购买力有限，又距离市区太远了，市区人口通勤不便。一般而言，房价涨跌的时候，先涨的是核心区域，而先跌的总是边缘地带，良乡的房价涨跌正好符合这一规律。

资深业内人士韩乐则认为，其实2016年-2017年的时候，房山市场表现很不错，从2018年开始进入了一个相对沉寂期，但也并不能说整个房产市场价格严重下滑，只是整个市场相对来说活跃度不太高。

“造成这一转变最主要原因在于房山相邻区域的崛起，截流了良乡大学城的客户。”韩乐指出，早前北京西部地区无论是海淀、石景山还是其他几个主城区，供应都不足。比如，石景山曾经有连续三年没有新增供应，海淀、丰台供应也很少，当其他区域供应不足的时候，房山、门头沟就有比较好的市场表现。

韩乐表示，从价格角度来讲，从2018年开始，房山市场限竞房增多，这就意味着房价并不高，无形中形成了天花板。随着房山以及周边区域的供应量愈来愈大，房山房价造成的压力也随之愈来愈大。这才是造成房山市场当下不温不火以及价格下滑的最主要原因。

编辑/宋欣