2020年政府工作报告明确3.9万个老旧小区的改造目标。在一系列扶持政策推动下，社会资本参与小区改造，将会推动老旧社区改造破冰。老旧小区改造能够拉动超过1万亿的投资，能够使存量房产价值得以提升，还能优化城市人口分布结构，提升中心城区经济活力。

近四成老旧小区楼龄20年以上

按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平米。根据贝壳楼盘字典数据，重点20城市（名单如下图）的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。

分城市来看，数量方面，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个；从老旧小区的比例来看，老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。不管从绝对数量还是比例来看，北京上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻，恰恰是这类城市面临更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求，未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。

图：2000年及以前小区个数TOP20城市

来源：贝壳研究院

北京超八成老旧小区在城六区

老旧社区一般都集中在城市的老城区，以北京为例，逾8成老旧小区分布在寸土寸金的城六区，西城近6成是老旧小区。

根据贝壳楼盘字典数据，北京楼龄在20年以上的老旧小区数量5100个左右，涉及243万套住房。从区位分布看，北京所有存量住宅房源中有64%分布在城六区，而老旧小区房源中，有82%集中在城六区。西城区内部老旧房源占比高达58%，位于各城区首位，海淀、东城及石景区域内老旧房源占比在47%左右。

图：北京各城区内部老旧房源占比

来源：贝壳研究院

老旧小区居住空间普遍逼仄，环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看，北京楼龄在20年及以上的房屋中46%面积在60平以下，90%在90平以下，120平以上的占比仅4%。老旧房屋居住空间普遍拥挤。

图：北京链家近五年成交的不同楼龄段房源面积分布

来源：贝壳研究院

贝壳楼盘字典数据显示，北京所有存量小区中有近6成小区有电梯，而楼龄在20年及以上的老旧小区仅34%的配有电梯，超六成小区无电梯。此外有16%的老旧小区没有集中供暖，20%的老旧小区绿化率不足（绿化率30%以下）。北京所有存量小区中仅12%的小区无门禁系统，而老旧小区中这一比例为26%。老旧小区普遍不是人车分流。车位配比不足1的老旧小区占比超7成。40%的老旧小区物业不具备资质。

表：北京楼龄在20年及以上的老旧小区画像

数据来源：贝壳研究院

20年及以上老房跌幅为次新房3倍以上

北京的老旧小区主要在核心区域，地段价值高，但是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。

老旧小区房价抗跌性差且流通不畅。在本轮下行周期中楼龄偏大又无其他资源的石景山区以11%的累计跌幅（2019年较2017年）居北京城区房价跌幅前列。在保证样本的前提下，为了剔除教育资源的影响，以石景山及丰台两区房源为样本，房价跌幅与楼龄基本呈正相关：20年及以上的房源均价累计跌幅达9%，而楼龄在5年以内次新房价格跌幅不到3%。房源老旧、居住环境差制约房屋的流通。房龄越大，流通率越低，不利于资源的优化配置。

图：石景山及丰台两区不同楼龄二手房成交均价变动（2019年较2017年）

来源：贝壳研究院

图：2019年北京不同楼龄段二手房流通率

来源：贝壳研究院

老旧小区改造提升小区流通率。以朝阳区劲松商圈为例，近两年进行了大面积改造，社区价值的提升作用明显。2018年劲松商圈二手房成交均价同比下跌9.3%，2019年均价止跌转涨，涨幅排在朝阳区61个商圈中第13位。劲松商圈二手房成交体量在61个商圈中排名由2016-2017年第10位前进2名，2018-2019年稳定在第8位。

近年来持续推进旧改且成交体量较大的农光里小区，2018年成交均价同比下跌7.2%，2019年同比上涨3.3%，整个下行期（2019-2017）均价累计跌幅仅4%，跌幅在商圈内年度成交5套以上小区中最小。老旧小区改造可以有效促进资产的保值。

表：2017-2019年劲松商圈内均价涨幅TOP10楼盘

数据来源：贝壳研究院

近年来持续推进保温加固的劲松1-9区近年来成交占比总体呈现持续走高趋势。

图：劲松1-9区成交在劲松商圈的占比

来源：贝壳研究院

文/北京青年报记者 李桁
编辑/李桁