近日，房企系长租公寓又是动作连连：首创集团成功发行10亿元住房租赁专项公司债券、阳光城在福建首个公寓启幕、南都物业表示后续不再增加长租公寓项目...相比而言，其他派系却显得“悄无声息”。但就是在这动作频发的房企系之中，却也呈现出了“冰火两重天”的不同状态。

　　看来，即便是被戏称为“地主家儿子”的房企系长租公寓，也并没有吃不完的“余粮”。

　　同一天：有人止步，有人启新

　　房企系，作为长租公寓行业中在资源、资本等方面更具优势的一个派系，一直被行业视为发展的风向标。例如3月以来，房企系长租公寓融资频频传来捷报，据迈点空间租赁统计，约有124亿人民币准备进入长租公寓市场。当时迈点空间租赁就发表了题为《豪掷124亿，“插班生”房企系长租公寓激情“狂奔”？》的文章，共同探讨这样的动作，会不会成为地产系头部品牌开始正式“狂奔”的信号。

　　而到了5月，情况又有了新的变化。

　　5月18日，南都物业服务集团股份有限公司举行网上投资者交流会。据观点地产新媒体报道，对于公司募投项目进展，南都物业方面回答表示，公司五个募投项目仍在投入，其中“公寓租赁服务项目”现有6处项目，已有部分项目实现盈利，未来运营公寓租赁项目的大悦商业将向轻资产运营模式转型；并指公司的长租公寓为募投项目，后续不再增加项目。

　　“后续不再增加项目”，基本代表着长租公寓这项业务在南都物业将会维持现状，短时间内不再会有新的大动作，止步于此。而且据公寓次世代爆料，曾计划3年开100万间长租公寓的地产系品牌，从去年底到今年初，陆续卖掉了广州4个项目，只留下2个能盈利的项目，“年后有3个项目是打包卖的，总价900万，其中一个项目原先设计装修就花了近2000万”。

　　但这也并不是房企系长租公寓的全景写照，因为有人停下步伐的同时，还有人选择继续前行。

　　同样是5月18日，阳光城集团旗下在福建的首个公寓――厦门阳光城睿湾度假公寓式酒店开业。至此，目前阳光城集团在全国已有4家高端公寓产品，分别布局于上海、西安、厦门。

　　不仅如此，还是在 5月18日这一天。据上交所消息，北京首都创业集团有限公司2020年公开发行住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)完成发行。消息显示，本期债券实际发行金额10亿元，票面利率为2.68%，期限为3年，起息日2020年5月18日。本期债券募集资金全部用于住房租赁项目建设与运营。

　　冰火两重天，房企系也不容易

　　仅仅是在5月18日这一天，三家不同的房企，在长租公寓业务板块表现出了不同的态度。用稍微夸张一点的说辞，大抵就是“冰火两重天”了。

　　现在回头来看，克而瑞发布的第一季度房企长租公寓规模排行榜。其实当时一些房企系对于长租公寓业务的“懈怠”已经有迹可循。榜单显示，新形势下房企长租公寓虽然新开业预期较低，开业增速由2019年四季度的16%大幅下降至4%。

　　但截至3月底，TOP20企业累计开业规模仍达到33.6万间，头部企业依旧保持逆势增长。其中，龙湖冠寓一季度新开房源1729间，占总新增开业量的14%；旭辉领寓新开业规模也达到1500间。

　　分析个中原因，克而瑞租售研究团队认为，由于长租公寓的投资回收周期一般较长，在规模成长过程中，资金的投入量需求较大，资金的成本对于运营企业而言至关重要，通常资信良好的房企具备较好的现金流状况，同时融资渠道和成本相对较低，具备一定的优势。

　　但其实可以看出，即便是“财大气粗”的房企系在后疫情时代，也面临着资金方面的压力。

　　房企系内部洗牌，二度开启

　　其实房企系对于长租公寓业务板块，早在2019年上半年就已经开启过一次内部洗牌，当时朗诗和远洋将长租公寓业务板块剥离，还有其他的一些地产公司也将这一业务从上市主体中剥离。随着“万村计划”的暂停，万科在长租公寓领域的扩张也已基本停滞。

　　这一做法的原因是，长租公寓业务板块的长期不盈利，拖累了上市主体的业绩。因为，相较于独立长租公寓运营商每一步都压上“身家性命”，房企类长租公寓更多是作为开发业务之外的一种多元化补充。所以，过多地损失上市主体的利益，导致股东不满，对于房企而言，这笔买卖一点都不划算。

　　而现在，房企系方向迥异的频频动作，其实是主动开启了内部的第二轮洗牌。相比起一些丢下公寓就跑，不管不顾后续押金和租客事宜的其他派系长租公寓而言，房企系的收尾显得更为干净利落。手持仅有的几个项目，不再继续投入，既不影响上市主体的声誉，也不耽误将长租公寓业务板块慢慢淡化。

　　所以在2020年，我们或许会看到房企系“纠结矛盾”的一面。就如3月和5月不同的动态一样，3月房企带着124亿入场，5月2家房企准备带着他们的长租公寓逐渐在市场上淡化。

　　当长租公寓步入了精细化运营升值的后发展阶段，会有更多类似这种内部自我洗牌的事情发生。原因诸多，例如公司主体发展所需、物业或者资本资源受限、经营过程中遇到多重阻碍等等等等。而且，面对极长的投资周期以及巨大的投入，更加谨慎的“房企类”长租公寓运营商或已开始重新审视行业的前景。

　　相比起一些品牌因为本身经营模式错误，从而发生的外部力量强行洗牌，如高收低租最终导致的资金链断裂以及租金贷问题等等。这类自我洗牌更为温和，而且对于业主和租客的损伤也是最小的。唯一有损伤的，大概就是一些房企系在刚刚入场之际，曾经放出的“豪言壮志”不能实现了。

　　“寒冬”仍未彻底过去，2020年行业新一轮的洗牌势必开启，而只有内功扎实、经营稳健的企业，才能够从容应对困境，在未来的竞争中占有一席之地。

编辑/李桁