2010年7月24日，中粮万科长阳半岛在紫竹桥的香格里拉酒店开盘，现场人员爆满，有人统计称到场超过3000人，而房源只有845套，无悬念日光，成交均价13400元/平方米。

 那一年的北京，在4月份出台了限购，市场由热转冷。时任万科北京公司总经理的毛大庆却实现了突破百亿的销售业绩。当时万科的策略既清晰又简单：主推刚需小户型，低价开盘，快速周转，最终赢得了市场。

十年过去了，更严格的调控叠加突如其来的疫情，让楼市经历了史上最惨的一季度。如今，谁会是那个“春风送暖入屠苏”的救星呢？从4月至今的成交数据和蓄客表现看，低总价、小户型、以价换量的项目仍旧是楼市的热点。

十年，兜兜转转一圈，刚需盘又回来了！

“试探性降价”刺激市场

如果只看年初的业绩，相信很多房企都要排着队领救济金了。随着疫情好转，试探性降价开始让楼市成交有所恢复。

位于房山良乡的旭辉城，在4月份开启了促销，主推的现房小户型，最低220万就能即买即住，单价约为29000元/平方米。而此前该项目的单价在3.5万元左右这一举动换来了4月份不错的销售业绩，据了解，旭辉城当月回款超过2亿元。

类似尝试降价和特价的推盘方式，被越来越多小户型为主的项目采用。。

五一假期期间，保利在大兴的新盘项目和悦春风也制定了顺应市场的开盘价格，35000元/平方米含精装修定价，低于此前4万元以上的限价标准，这为保利获得了观望下最为火爆的蓄客。保利方面向北京青年报记者透露，五一期间到访人次超过2000组。

根据贝壳研究院提供的数据显示，仅5月1日至5日期间，北京的新房成交量同比增长5倍。

小户型撬动僵局

除了一定的优惠让利以外，开发商们还试图通过缩小房源面积，增加空间功能性，来降低首付和总价的购房门槛，以此来满足当前的刚需客群。

近期将要入市的中海长安云尚就采用了类似的方式。周四工作日这一天，北青报记者探访长安云尚售楼处时发现，现场已经有不下十组看房人。

项目负责人告诉北青报记者，在长安云尚拿地之初中海方面就做了大量的客户调研工作，总计有两万份报告。最后得出的结论是，现在需求集中在小户型的有6成以上，总价能接受600万左右的占到了70%。但要求小户型的同时，更多的人还希望能拥有三居，让空间功能更完善，并且还要精装修。

于是，根据这些市场调研报告，长安云尚78平方米的三居和88平方米的三居就应运而生了，并且都是精装交房。

该负责人表示，78平方米三居做到了总价530万左右，88平方米三居总价则控制在630万左右，都是符合市场预期的。并且三居室都是正规三居，可以摆放得下床、桌子及衣柜。

显然，无论是首套房的40%首付还是二套房的80%首付,这样的高比例对刚需人群来说都是不小的负担，而兼顾功能性同时缩小面积，降低总价段的户型就成了购房人的必然选择。

在被问及最多的就是如何定价时，该负责人的回答是：“不纠结，低于预期价格开盘”。

低价盘仍受关注

很显然，楼市近期的回暖势头，与低价盘、刚需盘受到关注密不可分。在限购政策和疫情双重过滤下，“纯刚需”的买房人还是会出手。

地产营销人提供的数据显示，2020年前4个月，北京住宅新增供应9562套，同比上涨2%；成交8961套，上涨3%，但成交面积仅为101.24万㎡，大幅下降了17%。同时，成交均价50795元/㎡，下降7%。

数据进一步说明，低总价小面积的产品成为当前楼市的成交主力，北青报记者统计发现，在前四月住宅销售排行榜的前十个项目中， 只有未来金茂府和公园悦府套均成交面积超过了100平方米，其他8个项目套均成交面积都小于100平方米的小户型。

营销专家韩乐表示，今年春节之后，所有的新盘、热盘都推出了一些新的户型产品，整体有一种感觉，就是从去年过渡到今年，整个北京的小户型又继续变小了，或者说刚需市场又在继续下沉，这是一个特别明显的趋势。

韩乐补充道，随着限竞房时代来临，刚需90平方米、80平方米左右的小户型就突然变成了市场的主力，把北京从豪宅时代拉回到刚需时代，从改善时代拉回到小面积时代。他预计，市场将会有更多类似于长安云尚这样的项目，主打低总价、小户型和三居室，也将吸引在调控政策中愈加理性的刚需购房者。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/李桁