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记者 | 吴波 

即将过去的2019年，房地产又构筑出一幅波澜壮阔的图景。

政策控局，确保行业平稳发展；开发商逆势求进，销售额再创新高；城市分化加剧，5万元价值可能是一平米，也可能是一套房；房企现金流危机爆发，地产老炮隐退决心空前；增量市场质量风波不断上演，多元化市场陷入窘境……

这些2019年标志性事件，即将成为历史碎片，引向崭新的2020年。岁末年初，明年楼市状态、房价几何，始终牵动人的心绪。

目前，各个机构根据政策及2019年楼市情况分析，对明年楼市持谨慎乐观态势。在“房住不炒”、”因城施策“的大背景下，楼市整体会趋于平稳，房价稳中有升。

具体至各个城市，会因时间、地价、政策等不同而分化。

房价微涨

在“稳房价”的大背景下，目前机构基本认为，房价水平将保持稳中震荡。

中国指数研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜表示，考虑到一二线城市销量占比提升带动的成交结构上移，全国销售均价或现小幅结构上涨。

而中国指数研究院给出的预测更为具体，“预计2020年销售均价将出现小幅的结构上涨，涨幅在4%左右。”

不过，对于房价，机构预测同中有异。 中国社科院财经战略研究院在《中国住房市场发展月度分析报告》表示， 多数城市房价将趋于平稳或稳中有降，部分城市的市场波动性较大，房价仍具备一定的上涨动力。

回望2019年，地价和房价涨势得到有效抑制。在“因城施政、分类调控”的地方调控政策下，城市分化明显。核心一二线城市销售规模保持稳步增长态势，三四线小幅下行。

在土地市场方面，过去一年，土地流拍取代“地王”，审慎拿地取代抢地，土地市场稳定在低位运行。

2019年前11个月，CRIC数据显示，全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%；全国土地成交金额累计已达5.42万亿，同比去年增长了10%，与2018年全年16%的涨幅相比明显收窄。

为稳房价，部分城市如广州、上海、深圳等一线城市今年的土地供应量明显加大，超出了去年同期；东部热点城市如宁波、杭州、合肥等城市供地力度明显加大；中西部城市上半年持续领跑，郑州、昆明、成都、武汉等供地大户成交量均在1300万平方米以上。长沙、青岛、大连等困于政策面紧绷与需求透支双重因素，成交热度低迷不振。

尽管今年下半年以来，受限于资金，土地市场逐步转冷。必须要关注的是，2019年前11个月，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至2396元/平方米，同比上涨13.7%，升至历史高位。土地溢价率高的城市有合肥、宁波、南京、杭州等。

其中，苏州、合肥、东莞等热点城市还被住建部预警，出台政策防止地价走高。

一位头部房企营销负责人告诉界面新闻，虽然今年热点城市土地流拍增多，但整体平均出让地价仍有小幅上涨，带动着给出的预售限价相比以往也有增长，预计明年核心城市房价会以稳为主，涨幅在5%以内。

机构预测，明年土地市场还将平稳发展，这也有助于房价维稳。

就普通购房者而言，最关心依旧是房价。克而瑞分析的结论是，沿海城市依旧是房价高点，深圳房价最高，均价达到5.7万元/平方米。房价TOP10的城市房价，除广州外同比涨幅均不大，其中北京、三亚同比分别下跌1%和3%。 

社科院表示，深圳房价上涨，对北上广房价预期具有一定的正向影响。若明年下半年深圳房价涨势延续，一线城市房价维稳难度加大。反之，则一线城市住房市场有望维持总体稳定。

克而瑞指出，对比2018年全年新房均价来看，涨幅最高的前十城市房价增速均在20%以上。房价涨幅最大的城市是武汉、南昌、太原等内陆二线城市以及以南通、台州、江阴、烟台为代表的沿海三四线经济强市。

而《中国住房市场发展月度分析报告》则指出，青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少部分二三四线城市，近一年房价降幅大于9%，长沙房价近一年下降约5.99%。

另外重庆、天津、石家庄、福州、郑州等城市，近一年房价稳中略降，房地产泡沫扩张得到抑制。

综合来看，明年北京房价是否还会下跌，深圳房价是否还会上涨，苏州、杭州、西安等城市热度能否保持，具体城市的具体情况，依旧很难言说。

在克而瑞的预测中，2020年整体的成交规模有望与今年持平或小幅微增。明年销售面积有望小幅微降；基于房价上涨，预期销售金额有增无减。

同时城市间分化还将持续，一线城市楼市有望小幅升温，二线整体维稳，三四线城市面临回调压力。

楼市平稳

房价预期依然保持稳定并小幅上涨的因素，很大原因是基于楼市政策的延续。

今年12月的中央经济工作会议重申“房住不炒”的政策导向，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制。

这依旧延续了此前的监管态势——今年3月，两会表态“防止房市大起大落”，7月政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

因城施策的政策下，地方在“平稳”基调中实施了不一样的政策，打压投资、投机性需求，防止房价上涨。

今年前4月，呼和浩特、宁波等多城降低人才落户门槛。在呼和浩特，本科及以上学历的应往届毕业生可半价买房；而宁波则给高层次人才提供最高60万购房补贴。 

之后，有苏州、西安、佛山等房价上涨过快的城市，对房价红线进行升级调控，维稳房价上涨预期。

四季度， “四限”调控局部放松，人才新政再加码。上海、天津、南京等市在部分区域放松限购，长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。 

克而瑞分析认为，2020年，房地产整体政策环境将持续偏紧，“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期，进一步落实房地产长效管理机制。地方调控“外松内紧”，稳定仍是下一阶段房地产调控政策主基调。

房地产市场将维持平稳发展达成共识，中国指数研究院也认为，中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制，同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。

编辑/陈婷婷