图片来源：华盖创意

文 | 中国证券报 黄灵灵

今年深圳楼市逆势火热，火到11月底还没结束。

千万豪宅集中入市且频现日光盘，一遍遍刷新群众对深圳楼市购买力的认知。

11月30日，位于前海的颐湾府千万豪宅去化率近九成。

11月28日，同样位于前海、总价1049万元—1878万元的招商领玺吸引了1306批客户“抢”456套房源，4小时售罄。

看到楼市火热，深圳某处已经“沉睡”十年的楼盘也紧锣密鼓地准备“跑步进场”，预计揽金百亿元。

年底豪宅集中入市据媒体报道，11月30日上午，位于深圳前海的豪宅颐湾府开盘，367套房源，870位有效客户认筹。备案信息显示，颐湾府此次批售的367套住宅共3栋，户型建面约119㎡-191㎡，均价10.2万/㎡，单价区间8.1万-13.2万/㎡，总价区间960万-2531万/套。

这样一个总价千万级别的“土豪盘”，开盘仅4个半小时，就卖掉322套，去化率近九成。其中，120㎡的03户型最受欢迎，开盘90分钟，便全部卖完。

同样位于前海的招商领玺“战况”则有过之而无不及。11月28日，招商领玺开盘。其当天推售的是120㎡-150㎡的3-4居室共456套。备案均价为10.8万/㎡，单价区间为8.7-12.3万/㎡，总价区间为1049万-1878万/套。从规模及总价上看，该楼盘比颐湾府更“壕”，开盘4小时，全部售罄。

业内人士分析指出，上述两个楼盘地理位置较近，且目标群体相近，开盘较早的招商领玺无疑提前吸收了部分购买需求。

10月以来，深圳豪宅开盘当日出现购房盛况层出不穷。10月30日，位于福田区的深业中城开盘，该楼盘本次共获得2794人进行诚意登记，推售房源为192套。

该项目备案均价为13.1万元/㎡，单价区间为10.8万元/㎡—19.67万元/㎡，入场费高达1508万元，而预售价最高的房源为7787.66万元。开盘当天也是人山人海。

“沉睡”十年的楼盘也在加速入市开发商卖房深谙“趁热打铁”的套路，就连已经“沉睡”10年楼盘的开发商也坐不住了，营销中心正在装修，或将“跑步进场”。

该楼盘是德弘天下华府，为深圳罗湖区有名的豪宅盘，由于毗邻深圳四大名校之一的深圳中学，一直备受关注。

深圳房地产信息网显示，德弘天下华府总建筑面积265188平方米，其中住宅面积174935平方米，商业面积6997平方米。项目规划建设8栋超高层住宅楼，住宅套数大约600-700套，项目规划建设的面积是200平米—1000平米的大户型或超大户型。

事实上，该项目早于2009年2月便开始开工建设，2010年11月，这个楼盘就已经封顶，却一直没有开售。

这与当时的楼市调控政策不无关系。根据深圳2006年出台的“70/90政策”，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房数量占比，必须达到开发建设总面积的70%以上。不少开发商选择将住宅设计成双拼甚至多拼户型，意味着购房者需要用2个以上购房名额，买到大户型房子。

不久后深圳又出台“限购令”，“房票”成为稀缺品。于是，德弘天下华府开盘就此搁置。今年6月25日，深圳市规划和自然资源局公告了关于德弘天下华府项目总平面图修改的公示，该楼盘又逐渐走入公众视野。

近日，有消息称，该楼盘预计12月开盘，有68-75平米的两居室户型，以及400平以上复式，且以一房一证销售。值得注意的是，10年间，该地段房价已发生翻天覆地的变化。

据中国房价行情网，2010年底罗湖区新房均价为3.2万/平，如今均价已跃至7.14万/平。业内人士指出，德弘天下华府带有深圳中学学位，加上地理位置优越，按照当前的行情，可以判断该项目开盘后均价大概率为10万/平及以上。按其住宅面积174935平方米算，预计该项目揽金百亿元。

项目销售情况分化

据深圳中原研究中心，12月潜在计划入市项目共16个。

其中的光明新盘龙光玖龙台2期，已于11月30日开盘，有知情人士表示，其推出的705套房不到10秒就全部售罄。该楼盘单价区间在4.3-5.4万/㎡，均价4.8万/㎡，总价区间在421-703万/套，另外需加装修费4500元/㎡。

事实上，并非所有楼盘都如此热销，豪宅项目销售情况分化较大。如11月24日突击开盘的“地王盘”龙华金茂府，其去化率至今仍是个谜。该楼盘单价为9.46万-14.42万/平，均价约10.3万/平米，总价区间为1190万-7337万/套。

据开发商消息，龙华金茂府21号正式启动认筹，三天收筹200多个。昨晚突击内部解筹，到访183组，成交161套，首批解筹率88%。但也有人质疑其去化率的真实性，认为“卖不了这么多”。由于开盘现场没有销控表，去化率始终是个迷。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时表示，龙华地段的豪宅跟南山后海区域、福田香蜜湖区域的豪宅不是一个概念，龙华这块地的公共配套没落地，教育医疗、商业CBD的建设很缓慢。但金茂府却比周围价格高出40%左右。

深圳楼市火热背后的原因

对于近期深圳楼市的火热行情，分析人士指出，主要有几方面原因。一是，11月11日，深圳调整“豪宅”认定标准，即容积率在1.0以上，单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，取消豪宅税。对于购房者而言，相当于省下数十万元豪宅税，刺激了购房者的入市意愿。

二是，8月18日，中央发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见，加之年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，市场对“双区驱动”的深圳房地产市场期待较大。加之开发商有意抓住火热行情，加速推进新盘入市，供求双方共同用力，推高了深圳的房地产热情。

但上述分析人士指出，去杠杆、房住不妙的政策基调没有变化。事实上，相关数据已显示楼市整体转淡趋势。国家统计局消息，10月份70个大中城市中，二手房房价下降的城市达到35个，占到一半。这意味着，10月份房价下跌城市数量已创出55个月新高。

从房价上看，贝壳研究院数据显示，近一年来，广州成为四大一线城市跌幅最大的城市，上海和北京也出现下跌。其中，北京二手房挂牌均价从一年前的64166元跌至61302元，跌幅超4%；上海从52991元跌至51228元，跌幅超过3%。深圳成为二手房挂牌均价唯一上涨的四大一线城市，从61024元上涨至最新的62639元，涨幅近3%。

中国社科院财经战略研究院近日发布的11月《中国住房市场发展月度分析报告》预测，对明年房价持审慎态度，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。

编辑/陈婷婷