北京青年报

新机场通航两月考开发商从竞速到退烧

北京青年报客户端 2019-11-28 12:47

9月25日大兴国际机场正式通航至今已满两个月。此前，大兴新城片区被冠以新国门商务区的标签，新机场利好不断，包括万科、恒大、泰禾、绿地、金融街、远洋等在内的众多房企纷纷进入大兴跑马圈地。

随着机场高速、高铁、快轨等交通干线相继落地，新的空港经济区逐渐形成，大兴新城辐射区显然占了很大优势。不过，伴随着房地产调控步入稳定期，房价整体出现下行趋势，以新机场为卖点的楼盘是否能顺利“收割”未来红利，吸引了各方的关注。

竞速

龙头房企出手激战

自2015年大兴国际机场正式开工，大兴一直聚焦在镁光灯下，成为众多房企狂欢的热土。据统计，截至2019年11月18日，北京共计完成了70宗土地出让，其中，居住用地成交45宗，大兴和经济技术开发区累计成交10宗，占整体住宅用地成交的22%，是目前全市住宅供地最多的区域，其竞争激烈程度也堪称全北京之最。

例如，就在新机场正式投运当天，保利、中海、金茂+合生分别竞得庞各庄、瀛海和石榴庄地块，龙头房企新一轮竞逐京南，再度刺激了南城市场。

早在2017年，保利与首开组成联合体早已在南城开发住宅项目；此前2018年，中海的瀛海府则作为北京第一个限竞房入市，年初中海又拿下瀛海府二期，新机场通航之际又在瀛海再下一城，其对南城的决心可见一斑；而金茂+合生竞得的石榴庄地块，业界传闻或将推出一座位于南城的金茂府。

按照规划，大兴国际机场将在2021年和2025年分别实现旅客吞吐量4500万人次、7200万人次的建设投运目标，到2040年将满足年旅客吞吐量1亿人次的需求。

根据公开资料，机场直接就业人员将达到30万，如果按照产业辐射的周边间接就业人员2至4倍的比率，间接从业人员会突破100万人次。

巨大的投资机会让大兴机场这块“香饽饽”成为争夺的焦点，一时间大兴区域形成千帆竞发、百舸争流的局面。

业内人士分析称，大兴市场经过近几年的高强度开发（过去几年土地和新房成交量均位居前列），已经具备一定的基础，新机场开通将进一步推动相关区域，机场快线等相关交通线路的完善，也将进一步提升大兴与市区的紧密程度，预计未来几年，大兴将成为重要置业点。

退烧

年底让利促销新房不涨反降

利好空前，土地市场的狂热是否能带动楼盘的实际销售？记者调查发现，在整体楼市企稳的行情下，尤其是大兴市场普遍以限竞房为主，受限于70/90政策，实际销售并未迎来期待中的高光时刻。

克而瑞研究中心近日公布的《2019年1至10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，10月份TOP100整体销售规模环比微降，同比增长13.7%；TOP50房企中有近六成企业的单月业绩环比下降；六成房企业绩目标完成80%以上，少数房企仍需加速推货去化。

顶着年底业绩冲刺的压力，大部分新盘打出了“亲民”牌，降价促销让利购房者，加速资金回笼。另一方面，大兴区上万套限竞房库存几乎在同一时间入市，竞争之激烈远远超过其他片区，价格战此起彼伏。

记者走访了解到，在大兴区新源大街地铁4号线义和庄商圈，附近在售的金悦府推出85平方米两居的“普宅”特价房，一口价374万元/套，这个价格刚好处于五环到六环之间的普宅标准指导价范围内。“折后价格不到4.4万/平方米，普宅标准可以降低首付，可以说相当实惠。这个价格也是近期才推出的，之前没有。”金悦府售楼员李文（化名）告诉记者，“刚需首套房客户首付只要35%，130万左右，这在北京在售的新房中应该算绝无仅有了。”

与金悦府紧挨着的颐璟万和，也推出了类似房源，85平方米两居一口价386万元/套。目前项目在售产品为85至135平方米三居和四居。四居产品“颐公馆”样板间日前对外开放，均价在55016元/平方米。而特价房的单价折算仅45000元/平方米，价格差额达万元，优惠力度着实不小。前来“捡漏”的购房者李先生告诉记者，“已经定了一套，有点远，平时肯定很少来住，但看好新机场，还是买了。”他也表示了隐忧，“现在年底降价厉害，我是前两个月买的，还是买早了。现在就是希望新机场开通能够带动产业发展。”

4号线上最为成熟的黄村，也是大兴新城辐射区，是新机场通航的直接受益片区。黄村虽属于大兴老城区，周围生活气息浓厚、配套成熟，但区域内目前新盘较少，附近没有新规划和产业园。

据了解，江山风华算是目前黄村片区最火的楼盘，均价55800元/平方米。项目为小高层板楼，主力户型为89至136平方米3居和4居，得益于全明户型设计，及风华系园林加持，市场认可度较高。另一方面，竞争对手招商雍和府已近尾盘。据了解，江山风华在9月份取得预售证之后，开盘当天销售18.3亿，去化360套左右。

总体来看，除了黄村核心区一两个限竞房项目去化尚可，大兴区域内多达23个限竞房，整体去化并不理想。大部分楼盘限价均在4万以上，而项目的成交价均在3.7万/平方米左右，新机场通航并未给大兴楼市带来实际性的刺激作用。

尴尬

产品硬伤高不成低不就

记者调查发现，新机场作为大兴最大的利好，实际辐射的区域仍然有限。而如上述的金悦府和颐璟万和所在的义和庄商圈，虽然处于辐射带上，显然又没有把握好地段优势，在产品打造上差强人意。

如金悦府在售的85平方米二居、89平方米三居户型设计并无太大亮点，部分户型餐厅正对卫生间，在市场上并不受欢迎。相比之下，颐璟万和品质稍高，但价格也高出不少，仍没有脱颖而出的亮点。同一区域项目扎堆、同一产品同质化严重，可选的余地较少，是目前大兴新城片区限竞房的最大硬伤，刚需客群反响平平。

而临空经济带直接辐射的如庞各庄、魏善庄区域，则位于六环外，比较偏僻，目前还没有地铁，交通极其不方便，客群大多来自当地的居民和新机场工作人员。

业内人士分析称，目前大兴以城市中心区外溢和本地改善需求为主，总体房价水平相对较低，也有不少板块属于机场征迁安置需求。此外，大兴作为集体建设用地直接入市试点区域，近年不少项目通过开发商与集体联合开发的方式进行，对应产业和人口居住需求也形成一定差异。

值得一提的是，在高端改善产品稀缺的行情下，绿地率先进入大兴，推出海珀系产品——绿地海珀云翡。项目位于清源路商圈，因拿地较早，属纯商品房，目前主推户型135、158平方米三居，均价76000元/平方米。绿地海珀云翡总价千万起步，远远超过附近的限竞房项目。

“刚需想住未来就租吧，一千来万去朝阳、海淀买个成熟小区二手也够了。”前来咨询的王先生称，作为投资，目前租售比并不划算。记者从现场了解到，因项目周边规划尚未展开，邻近的优质配套不多，项目主打科技、健康等软实力。有改善需求的孙先生则坦言，“主要拿地成本高推高了房价，高端改善产品目前在大兴的处境还比较尴尬。”

企稳

机场线刺激置换需求为二手房价格托底

在二手房方面，记者试乘刚刚开通的大兴机场线，进行沿线实地调查。大兴新城站位于大兴区观音寺街道，兴亦路与规划广平大街交口南侧。该站为出北京大兴国际机场后的首站，与城际联络线换乘，是区域重要的交通节点。

立冬后的北京提前迎来了寒潮蓝色预警，大兴新城站就在寒风中矗立。出了车站，目前面对的是一大片空地，因线路刚开通，附近来往的行人并不多，接驳的公交车线路也较少。

资料显示，大兴新城重点区域规划编制，主要是“一区两站”，“一区”是西片区，总面积13.8平方公里；“两站”是黄村火车站和大兴新城站周边区域，依托连接多条轨道交通的综合枢纽，规划建设大兴新地标，目前已完成“两站”及周边地区一体化城市设计。

记者走访了解到，距大兴新城站最近的二手房团河苑小区，挂牌价在3.3万元/平方米至4万元/平方米不等，受新机场开通影响，最近挂牌量陆续增多。链家经纪人王雪（化名）称，目前机场线开通对二手房价格没有带来太大影响，但是起到心理托底的作用。“这边二手房跟去年大概持平，不降就是涨了。北京其他区域都在降，这里没有。”

诸葛找房提供的数据显示，大兴城区二手房10月份挂牌量增加近1000套。诸葛找房高级分析师国仕英表示，大兴机场通航，可能短期刺激附近的置换需求。

对比北京全市，由我爱我家研究院提供的新机场通航到目前两个月的数据显示，大兴区域的二手房交易量价同比去年均有所增长，其中成交量增长40.91%。同期北京全市二手房交易量增幅仅13.56%，成交均价则同比下跌。

我爱我家研究院方面分析称，整体而言，9月底以来大兴二手房市场表现优于去年同期，基本跑赢了全市市场。

数据显示，在我爱我家北京公司二手房交易量最多的9个区域中，2019年10月的交易量环比2019年9月基本都是下滑的，东城、朝阳、海淀虽有增加但增幅不大，大兴则环比涨幅达22%，明显好于其他各区。整体而言，10月大兴二手房市场有逆势表现。

叫板望京成为新国门？

随着大兴国际机场开通，将大兴新城片区作为新国门商务区已成为共识。如今，各售楼处也将此作为最大卖点，对标望京。

建和城研究中心主任何田分析称，大兴新城在大兴区中心区域，预计大兴新城初期更容易受本地产业的带动。从机场角度来讲，大兴国际机场与市区的通达还有待加强，未来有赖于大规模人群和产业的入住，方能形成较好的发展。

从东三环搬到南三环，再搬到南五环，因房租太高不断往外搬家的张心玉（化名）吐槽道，“大兴还是太远了，南城一个环的距离，相当于东边的两个环。”距离远，大型企业少，仍是居住在大兴目前面临的最大问题。

外企上班的钟琳（化名）在北京生活了6年，一直居住在望京。她说，“对于经常出差的人来说，住望京太方便了。但缺点是，房价水涨船高，错过了最佳买房时机，现在的望京动辄七八万的房价已经高攀不起。”

诸葛找房副总裁苑城建对此分析称，大兴和望京的相同点是机场和市区的距离相当，而且几乎都是在中间点上，机场高速也从附近经过，从地理特征上来看有相似之处。不同之处在于，望京距离北京传统的商业中心和办公集中区更近，比如国贸区域、亚运区域、东直门使馆区域等，资源优势要比现在的大兴新城好一些。大兴新城的优势在于，目前北京正在大力开展南城规划，丽泽、丰台科技园等新兴产业集中地正在快速发展成长。

在北京开了11年出租车的大兴“土著”耿先生告诉记者，“2000年的望京在北京人眼里也属于偏远地区，四处是工地，甚至还比不上现在道路通达的大兴城区。”

作为北京城市建设的后起之秀，大兴的开发进度显然更快。根据《大兴分区规划（2017年至2035年）》草案披露，大兴新城作为大兴“三城”中发展最成熟的板块，在建设“首都新国门”的过程中正在发挥着引领示范作用。

居住在义和庄地铁站附近的方小俊（化名）从事影视方面工作，经常有拍摄任务需要飞来飞去。他表示，首次置业选在大兴是较为务实的选择，随着新机场的开通，在南城生活出行也比较方便。“就是到CBD地区的路程较远，这方面跟望京没法比。”同时，方先生说，“从房价上来说，大兴是价值洼地，也是目前刚需能够得上的区域了。”

建和城研究中心主任何田认为，望京隶属朝阳区，但本身并非朝阳传统的核心区，经历了近20年的发展，早期主要是居住需求，产业导入不够，近年因CBD、三元桥等商圈的外溢需求，保利、绿地、SOHO等大型办公商务楼宇日渐成熟，望京才形成今天的规模。大兴新城能够吸引本地产业，但周边产业基础不及望京所在的朝阳区，预计未来还要一段时间才能释放。

本版文/陈婷婷