新调控时代

上半年的北京新房市场概括起来就是六个字：“买买买、卖卖卖”。第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想向北京青年报记者总结了上半年楼市的新变化：一方面，开发商在买地扩张方面频频下手，上半年已经成功出让了33宗经营性用地，土地出让总成交额达920亿元，同比去年上升21%。另一方面，卖房也不含糊，上半年，北京市商品房成交35677套，上涨132%；成交面积415.03万平方米，上涨101%。

显而易见，成交量和成交面积都取得了翻倍增长。对于新房交易来说，最困难的时期似乎已经度过。业内专家，地产营销人韩乐告诉北青报记者，去年下半年，随着限竞房大量集中入市，市场曾陷入深度低迷和观望，楼盘平均签约率一度低至20%。但如今，无论是开发商还是购房人，对于限竞房的理解都产生了新的变化，楼市交易也在这种变化中出现了明显回暖。韩乐预计，今年下半年，北京的新房市场大概率将保持活力，持续增长。楼盘的销售压力，相比去年同期也将明显缓解。

新增长

新建商品住宅成交近1600亿元

同比增长翻倍

也许是压抑的太久了，上半年，北京的新房市场取得了非常不错的成绩，尤其是成交套数的增长幅度，远远领先于二手房。

根据北京中原成交统计数据显示，2019年上半年,北京新建商品房总成交额1784.31亿元，同比去年上半年增长1.35倍，共成交35677套，同比去年上半年增加超过两万套，上涨幅度达到了132%。

其中，北京新建商品房居住类产品(不含回迁房，包括普宅、豪宅、别墅、共有产权房)成交1596.4亿元，共销售31305套，同比去年上半年增加20157套；成交均价45233元/平方米，同比去年上半年上涨800元/平方米，不过，价格环比去年下半年有所回落。

不错的交易数据也带动了新房开工量和投资的增长。

7月17日，据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布数据显示，上半年北京市房地产开发投资同比增长16.4%。商品房新开工面积971.1万平方米，增长10.4%。商品房销售面积387.9万平方米，增长68.7%；其中，保障性住房销售面积142.7万平方米，增长1.4倍。

不难发现，保障性住房的投入和交付进入市场的速度也明显加快，这直接导致了新房成交价格有所下降。

中原地产数据显示，上半年，普通住宅总成交额841.76亿元，环比去年下半年下跌8%，共成交14278套，环比增加817套；平均成交价53760元/平方米，环比去年下半年减少3000元/平方米；套均价590万元，环比减少88万元/套。

对于成交套数增加，均价和套均总价的下降，被认为与共有产权房和限房价项目的大量入市有关，这类项目成为成交主力，明显抑制了北京新房的平均价格。

新常态

控制市场冷热成为常态

量涨价跌下，京城楼市也悄然发生了一些新的变化。

对于新房来说，政策变化将直接影响市场交易的冷暖。相比于以往紧一年松一年的调控，目前的楼市政策从2017年3月份到现在始终未有松动，反倒是不断有新的补丁政策出台，在不断出台的调控政策中，无论是购房人还是开发商，都在习惯市场冷热被调控控制的新常态。

市场过冷或过热都可能出台新的补丁政策，加以控制。

以北京为例，随着近期新房市场成交活跃，个别房企为争取客源又出现了违规销售的行为。北京市住建委在上周的7月18日就通报了商品房项目销售行为专项检查的结果，华润未来城市、中铁诺德春风和苑和万科翡萃家园被发现违规，市住建委要求中铁诺德春风和苑项目立即释放客户资金，按承诺标准改造样板间；要求万科翡萃家园项目撤销现场不实宣传材料、拆除现场户型模型；要求华润智慧中心项目退还已收认筹金，同时，对其无证售房行为进行高限处罚。

据了解，今年以来，市住建委多措并举，持续规范商品房市场销售行为。

据机构统计，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，平均每天出台实施的关于房地产的政策就达到1.4次。

事实上，这样的调控趋势在6、7月份甚至更加频繁。根据不完全统计，进入7月以来，已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，这一调控次数也刷新了最近两年来楼市调控的同期纪录。

调控范围包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象等。

中原地产的数据显示，6月份调控收紧政策再次密集发布，6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。

韩乐也告诉北青报记者，目前监管层对于楼市的异动还是比较敏感的。一个明显表现就是，春节之后，3月份出现了小阳春行情，但很快这股劲儿就下去了，这主要跟政策的控制有关系，过热的话，不但补丁政策会出台，新房审批发证也会延后。过冷则可能加速信贷审批，尽快放贷。

业内人士表示，不只是北京，还有全国很多城市，但凡成交量回升过快，或者房价有异动，就会采取相应手段，控制利率，控制融资等，去给楼市降温。

新变化

限竞房品质向普通住宅看齐

政策的调控只是外部的手在整体控制楼市走向，市场内部，开发商也在通过产品升级，降价促销等各种方式适应着调控带来的市场变化。尤其是近来颇受追捧的几个限竞房产品，一改限竞房早期拉高拍低的做法，在品质上纷纷向普通住宅看齐。

韩乐告诉北青报记者，早期的限竞房往往在限高允许范围内，在不损害项目容积率的基础上，通过局部建更多更高的楼座，来腾出更多土地做一些低层、低密度的类别墅产品，以此拉高货值，提升利润。但不利的影响就是牺牲房子户型的设计，影响舒适度和社区景观的建设。

如今更多的项目摒弃了这种做法，未来金茂府负责人赵伟就表示，未来金茂府在打造项目之初就放弃了拉高拍低这种做法，而是牺牲整体货值，全部采用南北通透的低层洋房设计，最大的160平方米四居室，能做到13.6米的面宽，楼间距普遍在50米左右。可以说这样的限竞房除了价格受限制以外，整体品质完全不输给普通商品房。

根据金茂方面透露，从蓄客到开盘，未来金茂府用了49天，截至6月30日完成了30亿的销售业绩。

除了未来金茂府以外，另一个限竞房项目中海望京府在6月24日晚正式开盘，中海同样主打大面宽的改善户型，139平方米的四居室，做到了三卧室加客厅均朝南。最终该项目一期入市的203套房源当晚全部售罄。

韩乐表示，类似的热销限竞房案例表明，更多限竞房在品质上逐渐向普通商品房靠拢，甚至优于不少早期的普通商品房，因此受到了买房人的追捧。

韩乐认为，当前市场中新房一定要做差异化。每个项目在入市前，都要评估市场环境，无论是价格还是品质，不能定过高的预期，要么在价格上足够优惠，要么品质上出类拔萃，如果能在价格优势的基础上兼顾品质，自然会成为区域的热销楼盘。

另外，韩乐也建议，新房要做更多的附加值，做更多的创新，包括附带精装修，户型得房率高等，也能取得不错的效果。

反观，早期入市的限竞房项目，为了追求利润，在品质上和舒适性上均有所欠缺，导致了签约率一直难以提振。根据中原地产研究中心统计，过去3年北京已经出让了94宗限竞房地块，合计规划的商品房建筑面积达到了860万平方米，目前入市约300万平方米，而从等待入市的土地看，2019年入市的限竞房有望超过6万套，但整体去化率仅为30.93%。

尤其是一些限竞房扎堆的区域，肉搏战每时每刻都在上演。北青报记者曾走访了大兴的多个在售楼盘，包括万和斐丽、海晏春秋、颐璟万和、大兴金茂悦等限竞房项目为了提振销售，曾喊出一口价、赠送面积、打折、降价、赠送物业费等不同的促销方式，但收效并不佳。

随着更多更优质的限竞房入市，前期入市还未售罄的项目，面临着更大的竞争压力。以青龙湖区域的万科翡翠西湖为例，项目分批获取预售证，去年10月1日拿到预售证的第一批房源，如今包括龙湖、金地的青龙湖项目已经纷纷入市，但从目前已签约面积来看，万科翡翠西湖的去化率仅为30%左右；第二批拿到预售证时间为去年12月1日，目前去化率为2.17%；第三批拿到预售证时间为今年2月3日，目前去化率为1.96%。

业内人士认为，限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使这样，市场依然萧条，整体看，实际销售的平均签约数量也不足45%。大量的“70/90”同质户型，导致限竞房很难去库存。对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，如果可以卖掉一半，就属于优秀了。6月份以后将有大量的限竞房入市，已经开始的价格战肯定会升级。

新趋势

新盘冷热不均整体成交好过去年

随着限竞房品质逐渐向普通商品房看齐，也就造成了销售分化更加明显。一方面，类似未来金茂府、中海望京府这样的限竞房，开盘不久就取得了售罄的销售业绩，另一方面，仍有大量远郊区限竞房维持着低签约率，陷入销售困境。

“现在的新房市场，就是一个分化的市场。”韩乐向北青报记者表示，买房人愿意用同等的价格购买价值更高的项目，所以市场上具有价值的项目，往往受到追捧，而其他的项目，相对来说可能地段没有那么好，性价比没有体现充分，自然不受购房人欢迎。韩乐表示，从上半年楼盘销售排行榜上可以看出，销售排名前十的项目中，橡树澜湾、西城天铸、葛洲坝北京紫郡蘭园、佑安府、和悦华锦等7个项目都是限竞房项目，限竞房已经成为新房成交的主力。并且，在不同机构的不同统计口径里，也总是这几个项目名列前茅。

这些项目之所以卖得好，都有一个共同点：他们销售的价格跟旁边二手房价格有一定的倒挂关系。以西城天铸为例，销售均价为77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元/平方米。但在同一区域内的新房项目——泰禾西府大院，销售价格已超过10万元/平方米。另外，西城天铸的价格也与周边的二手房形成倒挂，这也是其火爆的原因之一。目前，在该区域内，大多数二手房价格在8万元/平方米以上。据链家网显示，西城天铸毗邻的保利百合花园小区均价为85801元/平方米，而龙湖西宸原著目前均价已达到131759元/平方米。

还有海淀的紫郡兰园，全部为53000元/平方米左右的小高层，对比非限价项目北京城建·世华龙樾83000元/平方米的价格，也有明显的性价比优势。

这样的性价比造成了这些项目的热销，不过，韩乐也表示，这并不代表整个市场的繁荣，应该看到的是，除了头部的几个限竞房外，绝大多数限竞房仍处于销售困难的境地。成交量冷热分布并均匀，下半年可能还是会维持这样的趋势，新房市场将出现明显的二八现象，热销的总是少数的，大部分楼盘仍可能销售困难。

不过，韩乐也表示，整体来说新房市场下半年仍会好过去年同期。韩乐表示，去年下半年由于限竞房扎堆入市，政策走向不明朗，导致购房人陷入深度观望，而今年下半年更多的限竞房入市，开发商对于限竞房的打造也更有心得，加上政策趋于稳定，购房人重新进入售楼处，预计下半年北京新盘的销售成交压力相比去年同期将明显缓解。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想也告诉北青报记者，上半年，北京新房市场回暖明显，新房供应结构合理、产品丰富，购房需求开始释放，也促成下半年仍有成交爆发的可能。尤其是在新房价格封顶的前提下，限竞房在产品、户型及配套等方面有很大提升，撑起新房市场半边天。

同时，李想也表示，由于限竞房及共有产权住房的存在，此类限制销售价格的房源，可以保证房价无法快速上涨，抑制市场过热；政府对楼市价格上涨依然维持较高的敏感性，如果出现价格波动，预计会出现后续的政策收紧措施出台。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/李桁