今年5月底，北京西城区终于迎来了首个可申请的共有产权房项目，虽然项目在房山阎村，距离地铁也有一定距离,但均价26000的价格不算高，单套住房的购房人产权持有比例为75%也算合适。对于刚需来说，不失为一个好消息。

想不到的是，和此前的一些共有产权房一样，人们申请的热度并不高。  

作为房产调控中的重要举措，共有产权房曾经为刚需带来安居的“曙光”，但经过一年多的时间，共有产权房却慢慢变为“鸡肋”。

2017年8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》正式面向社会公开征求意见。自此北京刚需们期盼的自住型商品房等保障性住房均改为“共有产权房”。

其实共有产权房并非首次提出的概念， 早在2007年共有产权房在江苏淮安曾进行试点，主要目的是让中低收入住房困难家庭购房时，可通过和政府共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本，市民以后可向政府“赎回”产权。2014年的两会政府工作报告中，共有产权房被整理在完善保障房机制部分。

作为保障房机制的共有产权房都有哪些购房限制呢？以北京为例：

1，首先符合北京购房资质（北京户口/外地在京连续60个月社保或纳税）且在北京无房；  

2，申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女；  

3，单身家庭申领人年满30岁；  

在基本条件之外，还有部分不允许申购人群（包括名下有拆迁，有住房转出，有住房夫妻离婚不满三年，有公租房申请）。

同时为了保障区域内申购共有产权房家庭的优先，对不同形式的购房人会分批此，分组摇号进行选房。

以海淀中铁碧桂园共有产权房为例，申购顺序分为三组：第一组“海英人才”；第二组“高新技术企业科技人才”；第三组其他在海淀区工作的非本市户籍家庭。可见共有产权申请门槛之高。

今年1月份情报站曾发过一篇《北京共有产权房八成遭弃购，这种房子真的买不得？》的文章，其中留言获得点赞最多的还是吐槽共有产权房存在的问题。

可见目前很多购房者对目前的共有产权房，并不买账。而反映最多的情况有以下几点：

1 申购门槛过高；  

2 按照产权比列价格无优势；  

3项目位置偏；  

4产品存在质量问题或交房时间拖延。  

目前北京各区对域内共有产权房申购均有本区条件限制，如东西城项目只面向本区内京籍无房家庭，不包括其他区域，以及在本区缴纳社保的非京籍家庭；昌平区除符合基本条件外，还需要在昌平有稳定就业等条件。

作为刚需群体，很难保证符合其所在区的条件，如昌平区所住的刚需，大部分就业在海淀或者朝阳，同时因为公司的管理体制不同，社保所交的区域更有可能在其他区域。造成申购条件不能满足。

据目前官方统计，共有产权房的整体去化仅为76%，相比之前的自住型商品房的去化，这个数字已经相当“尴尬”。而致其“尴尬”的主因即为价格。这也是目前造成共有产权房“弃选”的首要因素。

很多购房者以为自己所持权益房价计算方式为：项目单价*住房面积*所占权益。

其实共有产权房的价格计算为：项目单价*房源面积。以西城区申购的金隅金林嘉苑为例：若购房家庭选择了一套建筑面积为80?，销售价格为26000元/?的房屋，则该家庭需支付的购房款为80?×26000元/?=2080000元，该家庭所占该套房屋产权份额比例为75%。那么问题来了，如果是100%权益的话房子的单价34667元/平，而这个价格甚至超出阎村周边部分商品房。

据统计，北京目前已申购结束的共有产权房六环以内的占在比在60%，考虑到北京刚需人群的主要工作地集中在六环甚至五环以内，如此一来，购买共有产权房后的时间成本过高。  

2018年中铁碧桂园业主作为海淀区第一批“吃螃蟹”的人，但购房过程不是很愉快。申购门槛暂且不谈，后期项目的规划和交付标准实在是让购房者难以接受。除了中铁碧桂园，其他几个共有产权房项目也存在或多或少的问题。

2017年公布的相关文件中除了北京，上海、深圳、成都、黄石、淮安同样为共有产权房试点范围之列。那其他城市的共有产权房境遇如何？

上海在5月份对申请共有产权房的政策进行调整，主要是对非户籍家庭开放了部分区域，但总体看上海对共有产权房的设置门槛不比北京低。仅其中基本条件“工资卡收入一年加起来不超过7.2万，或者公司证明月收入在6000以下”一项，很多购房者便已拒之门外。

相比京沪，其他几个试点区域的共有产权房问题不太突出。广东共有产权房拟满十年可上市，深圳广州珠海已试点！整体来看其他区域对共有产权房源管控上要宽松不少。  

笔者认为，目前京沪的共有产权房普遍遇到的问题是未能充分体现保障房的功能，即：有需求的刚需买不到；有能力购买的人群感觉共有产权房性价比不合适。

目前京沪区刚需置业需求量仍巨大，以中铁碧桂园为例，首批摇号的中签比例高达68：1，第二次摇号的比例仍处于37：1的高难度中签比例。海淀区域另外一项目永靓家园的中签比为23：1，确定申购的家庭为5万余户家庭。甚至有申购客户连续申购两个项目均未能选到。

“夹心层”人群对共有产权认可度低，也是目前北京房产市场的特殊性造成的。作为调控政策之下的限竞房与共有产权房，两产品未能真正拉开产品层次。

要知道2017年以前的同区域自住型商品房与正规商品房的价格差距在30%~40%左右。  

在调整购房门槛与保证房屋质量以外，保障房能否真正切切的让刚需得到实惠，或许宁波土地拍卖的方式能给一些启示吧。

编辑/刘洋-广厦