8月30日，中国人民银行发布《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》。央行数据显示，2024年二季度末，房地产开发贷款余额13.77万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末高1.3个百分点，上半年增加6105亿元。个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。2024年二季度末，人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下降1%，增速比上年末高0.04个百分点；上半年增加1976亿元，同比多增427亿元。

央行此前发布的《2023年金融机构贷款投向统计报告》显示，2023年末，我国个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。这意味着上半年个人住房贷款余额减少了3800亿元。业内人士表示，存量房贷利率居高不下使得客户积极提前还贷，是房贷余额减少的主要原因。

据了解，对于选择浮动利率的客户，房贷合同中确定的房贷利率不是一个确定的数值，而是在LPR基础上加点，LPR每月都可能有变化，加点数却是固定的，除非政策发生了调整。2022年以来，国内房贷政策不断宽松，全国新发放房贷的利率加点数一降再降，由此导致存量客户的房贷利率与增量房贷利率的差距越来越大，而且存量房贷利率一年一动，不少存量房贷客户要想享受今年LPR下调的福利还要等到明年。

以北京为例，目前北京大部分存量首套房贷客户的利率基本都是LPR+55BP，比现在的LPR-45BP高出了100BP。目前北京首套房贷利率下限为3.4%，可有不少存量客户还在4.75%高位站岗。上海、深圳等一线城市新老首套房贷利率的差值也在80基点左右。对于二套房贷来说，新老利率的差值更大。比如，同样购买北京五环外的二套房，不少老客户的利率是LPR+105BP，现在的新贷款利率只有LPR-25BP，相差130BP。

据了解，不止在一线城市，全国还有不少地方的存量客户目前LPR的加点在50BP以上，甚至超过100BP。为了能节省利息支出，不少存量客户都在想方设法攒钱提前还贷。

中原地产首席分析师张大伟指出，存量房贷利率一直处于高位，存量房贷利率和目前的房贷利率差距太大了。再次降低“存量房贷”利率的时机已到。降低存量房贷利率可以减少借款人提前还款的动机，能减轻银行因提前还款而损失的利息收入。同时，存量房贷利率下调可以缓解居民部分负债压力，避免消费能力下降。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，关于存量房贷降低的呼声很高，尤其是近期关于“商转公”的操作也较多，这都说明当前存量房贷下降有较大的市场基础。

今日有市场传闻称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷利率批量下调或允许客户直接转入其他银行，按照最新利率签订合同，以降低居民房贷负担。这一消息尚未有任何权威部门予以证实，却已经给不少存量客户带来希望。

不过，存量房贷利率下调却会对银行利润带来直接的负面影响。假设存量房贷利率统一下调0.5个百分点，银行将少收利息约1900亿元。受此传闻影响，今日A股市场，房地产板块迎来久违的大涨，前期一直强势的银行股却表现疲软。

国家金融监管总局近日发布的数据显示，2024年二季度商业银行净息差为1.54%，与上季度持平，较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点，仍处于历史低位。有业内人士认为，在此背景下，商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足，空间不大。还有观点指出，去年9月和10月，存量首套房贷利率已经进行了一波集中下调。集中下调存量房贷利率主要是希望降低居民利息支出，从而更好支持消费和投资，但从去年调整后的情况来看，居民部门消费、投资没有起色，提前还贷也没有明显减少，效果并不显著，再次集中下调存量房贷利率意义或许不大。

文/北京青年报记者 程婕
编辑/田野