为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，“限购、限贷、限售、限价”四限政策陆续开始调整优化，除了与购房者直接相关的“限购”“限贷”政策，越来越多的城市优化“限价”政策也引发关注。今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价。
业内表示，取消新建商品房指导价之后，预计房地产企业推盘力度将加大，将会积极主动促销，降价和促销力度有可能加大。对购房者来说，政策调整会最终体现在销售价格上。楼市即将迎来“金九银十”， 你会出手买房么？
多地取消商品房限价
郑州因密集发布楼市新政不断受到关注。继取消限购、限售后，2024年7月31日，河南郑州发布取消商品住房销售价格指导的通知。住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，郑州放开房价的定价空间，对于房价涨跌幅不再设定政府指导价，具有非常好的市场效应，也体现了郑州在房价领域落实了“市场归市场、保障归保障”的导向，是对过去的各种“限”进行松绑和取消。此前包括限购、限贷、限售等都陆续退出市场，此次郑州取消限价，意味着政策放松具有彻底性，带来了非常好的市场预期。
8月，河南信阳也优化市场定价。市、县（区）房地产主管部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照市场供求自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续，并在售楼部公示一房一价。
据不完全统计，2024年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德、信阳、天水等十余个城市明确取消新房销售限价，阳江、珠海、芜湖等多地积极优化商品房限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。
中指研究院河南公司总经理梁波涛认为，房地产限制性政策解除，商品住房市场回归高度市场化运行，取消限价有助于引导市场供应高品质商品住宅，推动住房供给结构优化，更好满足居民改善性住房需求，对于房地产市场健康发展具有积极意义。
严跃进表示，其实还是有很多地方在房价方面有一些管控。从后续房地产新变革的角度看，类似价格确实可以放开，也有助于促进供求两端自由选择，促进市场交易的高效率。客观上一些好房源价格也可以保持坚挺或稳定，对于预期引导具有积极的作用。
土拍市场也在取消“限价”
“限价”“限购”“限贷”“限售”政策是地方调控房地产市场的有力手段，在房地产市场较热时期，利于防止房价无序上涨，遏制投机炒房行为，保障刚性住房需求。而“限价”政策在过去市场热度较高阶段，以“限涨”为主，对稳地价、稳房价起到了重要作用。
其实，除了“商品房限价”，土拍市场也在逐步取消“限价”。6月，上海市土地交易市场发布今年第三批次商品住房用地出让公告。公告显示，该批次商品住房用地取消溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定。8月15日，上海升级土地出让交易规则，针对热门地块采取“双高双限”规则，并将“摇号环节”改为“第二轮竞高品质”+“第二轮竞价”。
根据中指监测，22城中已有20城取消土拍地价上限，仅北京、深圳还在执行。不过近期北京供地中有部分地块突破了此前15%的惯例。中指研究院分析师孟新增表示，取消土地地价上限，预计将对土地市场情绪产生一定积极影响。一是热点城市的核心地块热度或升温，取消地价上限的城市，在房企投资聚焦下，预计部分核心地块将竞拍出高溢价，但土拍分化仍将延续，非核心区仍会出现底价成交甚至流拍。二是核心城市中小房企拿地压力加大，资金实力较好的央国企拿地机会增加，之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号，企业获取概率均等，若地价上限取消，企业凭借资金实力获取土地，对于中小房企而言，资金面多数承压，拿地压力增加；而央国企资金实力相对较好，对优质地块的竞拍力度或加大。
“取消土地限价或有利于稳房价、稳预期。”孟新增认为，成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动房价出现上涨预期，对当前“稳房价”“稳预期”将产生积极带动。而远郊区域库存去化压力较大，预期好转更多带动成交增长，价格上涨动力不足。
也有业内称，在土地市场取消“限价”恢复“价高者得”的背景下，商品房“限价”也将逐渐不复存在。取消“限价”后，价格回归市场，风险需房企自行承担，这就对房企成本管控能力和市场研判能力提出了更高的要求。
金九银十适合买房吗？
作为房地产调控“四限政策”之一的“限价”，从关注度上没有“限购”“限贷”高。因为“限购”“限贷”等直接与购房者相关，而“限价”更多的是与企业直接相关，对购房者的影响则体现在销售价格上。业内人士认为，楼市即将迎来“金九银十”，取消新建商品房指导价之后，预计房地产企业推盘力度将加大，将会积极主动促销，降价和促销力度有可能加大。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，取消限价有利于促进开发商自由定价，进行降价促销。当市场上有大量的房屋出售，供求关系不紧张，甚至供过于求了，也就是市场发挥决定性作用的时候了，价格是市场供求和预期的准绳。
58安居客研究院院长张波也表示，取消限价后，商品房价格将更多地由市场供求关系决定，在供大于求的区域，房企如果想加快项目销售节奏，就必须在房价上有所调整。但对于楼市来说，并不意味着房价就会全面下降，相反分部市场供应量少，并且需求量大的户型产品价格，还有可能出现小幅上涨。但总体来看，在当下市场弱复苏的环境下，加之房企回款压力偏大的背景下，房价向下调整优化的空间依然存在。
中指研究院市场研究总监陈文静补充称，多地取消销售限价，不仅利于帮助企业加快回笼资金，缓解资金压力。价格回归市场更有利于企业打造适合当地住房需求的好产品，是积极响应鼓励企业建设“好房子”的表现。而随着限制性政策进一步优化调整，政策效果或将逐渐显现，房价依然具备支撑，有望逐渐筑底恢复。
张波称，取消限价也与中国目前正在构建的房地产发展新模式方向吻合，房地产“双轨制”的发展路径，既要求加大保障性住房建设和供给，以满足工薪群体的刚性住房需求，也要求能支持城乡居民多样化改善性住房需求，而采用市场化推进，正是配合多样化的改善性需求的产品的根本手段，只有新房价格的市场化，才能推进开发行业在建设过程中更注重对用户的研究，用不同价格段的产品来迎合不同客户的需求。预计后续将会有更多城市跟进这一政策，以加快房地产市场走出调整期的步伐。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
