据Wind数据显示，今年以来，有20余只REITs二级市场的价格涨幅超过10%，其中有9只产品的涨幅超20%。从产品发行看，REITs今年以来的发行规模已经是去年同期的两倍。

市场火热的同时，在2024博鳌房地产论坛上，REITs同样是热议话题之一，受访机构人士认为，REITs未来的发展空间将十分广阔。同时，推出针对REITs的税收优惠政策，将会对提升该类产品的收益率产生积极意义。

发行规模为去年同期两倍

今年7月底，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》。国家发展改革委投资司负责人表示，这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行新阶段。

从近日完成募集的华夏首创奥莱REITs看，投资人热情较高，公众发售配售比例为4.298%，网下投资者有效认购申请确认比例为16.055%。

据Wind数据显示，按照基金成立日统计，截至8月15日，今年以来已经发行12只REITs，发行规模为292.44亿元人民币；而在2023年同期，REITs的发行数量、发行规模分别为4只、141.07亿元，今年的发行规模已经是去年同期的两倍。

目前，已上市的REITs超过40只，发售基金规模超过千亿元。另外，还有多只产品处于公开申报、发行的流程之中。F.O.G.富尚资产集团董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧对中新经纬表示，中国的REITs正处于飞速发展阶段，在未来可能会呈现爆发式增长。

在REITs试点阶段，就曾有机构预测REITs的市场规模或许能够达到上万亿元。中邮基金总经理助理、资产配置部总经理、公募REITs投资部总经理韦谊成对中新经纬称，他对REITs未来的规模保持乐观，空间会十分广阔。基础设施方面，中国的投资曾经以政府驱动为主，积累了很多基础设施实物；房地产方面，目前仍存续着较多物流、商业物业和保障房项目，这些都是REITs上市的合适标的。当前的情况下，地方政府有动力去盘活资产，缓解债务压力，而房地产有化解风险的压力，这些都为REITs创造了环境。

法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷对中新经纬称，研究美国、加拿大、日本等国家REITs行业的发展经验会发现，它们均是在房地产行业低迷时期推出REITs上市，在这一点上，中国有相似之处。同时，中国目前处于低利率时期，这对REITs的发行比较有利。

陈晓欧称，REITs要求每年强制分红，从全球市场看，分红率加上二级市场价格上涨带来的收益，长期持有REITs的年化收益率能达到11%至12%，这是很高的投资回报。REITs的发展，不仅能为普通投资者提供一个好的投资渠道，也能让中国房地产市场重新发展。

税收政策有调整空间

参考国泰君安资管报告，截至2023年末，已上市29只公募REITs的预期收益率均值为7.29%，其中经营权类公募REITs的预期收益率均值为10.45%，产权类公募REITs的预期收益率均值为4.85%。

多位受访人士均认为，与海外成熟市场上的REITs相比，中国REITs产品的整体收益率不高。解决该问题的一个重要方式是对REITs产品推出税收优惠政策。

中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰对中新经纬表示，税收政策也是影响REITs收益率的重要因素之一，当前存在对REITs重复征收的情况，若未来能有相关的税收优惠政策，投资收益或许能够上升。韦谊成也认为，REITs方面的税收优惠政策已经有2022年1月发布的《财政部税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，随着财税体制的改革以及未来更加积极的财政政策，REITs的税收政策存在进一步的优化、调整空间。

吴卓殷称，在税收优惠方面，中国REITs与海外市场还没有完全看齐。但这个问题要从两方面看，一方面，过多的税收优惠会对地方政府的收入增长带来影响，另一方面，REITs的发展可能会带动相关产业的繁荣，最终助力税收收入的增加。

浙商证券在近日的一份研报中称，从国际REITs市场看，税收政策完善能够较大促进市场提质扩容、长远发展，中国有望在国家发展改革委7月底发布的新规基础上，针对公募REITs 产品全周期，在企业所得税、土地增值税、所得税的征收和递延、存续期税收管理等方面，出台相关税收政策及配套细则。

除此之外，吴卓殷还表示，与海外市场相比，中国REITs杠杆率相对较低，约在28%。假使将杠杆率提高到50%，与过去房地产企业的杠杆率相比也不高，同时，监管部门也能控制住市场风险。适度提高REITs的杠杆率，会提升对企业的吸引力。

二级市场价格波动为何大？

从已上市REITs二级市场价格的表现看，近两年的价格波动较为明显。参考中证REITs(收盘)指数的走势，该指数在2022年、2023年分别累计下跌3.75%、28.26%。从2024年2月初开始，中证REITs(收盘)指数不断上涨，从今年以来最低点的2月5日算起，到8月15日，该指数累计涨幅为15.25%。

截至8月15日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT今年以来二级市场的价格涨幅超过30%，红土创新深圳人才安居REIT等7只产品的涨幅超20%。夏亦丰认为，今年以来，其他各类资产的价格都出现不同程度的调整，一些REITs产品凭借稳定的分红率等优势受到了市场关注。

回顾过去几年REITs在二级市场的表现，韦谊成认为，REITs试点初期整体规模不大，参与的资金、机构较多，价格呈现出类似于股市中小盘股的表现，波动是机构抱团的结果。同时，此前REITs的发行要求严格，底层资产都比较优质，投资人比较认可的情况下，共同助推价格上涨。此外，随着对消费类REITs等各类新的资产类别发行的放开，供给预期上升，叠加宏观经济疲软的影响，从而导致REITs价格下跌。

韦谊成称，REITs在二级市场的价格波动是一个阶段性问题，随着市场逐渐成熟，投资者会将REITs从视为投机型品种，转变为配置型品种。对于REITs未来的表现，他认为，REITs可以做到“下有底、上有顶”，“底”在于这类产品有稳定的现金分派率，“顶”在于如果项目运营比较好，业绩表现就会不断提升，具备很好的资本利得弹性。

展望后市，平安证券在研报中称，一方面，权益市场弱势、利率持续下行使得作为高分红资产且近期价格稳定的REITs性价比更加突出；另一方面，政策支持态度明确，投资环境越来越友好，预计REITs偏牛格局或仍能延续。择券上，保障房、环保板块经营业绩较为稳定，配置型资金可持续关注；二季报发布之后产业园、仓储物流价格修复，这是基于业绩对极端避险情绪的修复，有一定合理性，但考虑到基本面仍偏弱、经营压力仍然较大，观察它们与保障房板块的利差，当利差压缩至较低水平时可考虑止盈。

编辑/樊宏伟