北京青年报
发行规模上升、二级市场价格最高涨30%,REITs为何受关注?
中新经纬 2024-08-16 14:43

据Wind数据显示,今年以来,有20余只REITs二级市场的价格涨幅超过10%,其中有9只产品的涨幅超20%。从产品发行看,REITs今年以来的发行规模已经是去年同期的两倍。

市场火热的同时,在2024博鳌房地产论坛上,REITs同样是热议话题之一,受访机构人士认为,REITs未来的发展空间将十分广阔。同时,推出针对REITs的税收优惠政策,将会对提升该类产品的收益率产生积极意义。

发行规模为去年同期两倍

今年7月底,国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》。国家发展改革委投资司负责人表示,这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措,标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行新阶段。

从近日完成募集的华夏首创奥莱REITs看,投资人热情较高,公众发售配售比例为4.298%,网下投资者有效认购申请确认比例为16.055%。

据Wind数据显示,按照基金成立日统计,截至8月15日,今年以来已经发行12只REITs,发行规模为292.44亿元人民币;而在2023年同期,REITs的发行数量、发行规模分别为4只、141.07亿元,今年的发行规模已经是去年同期的两倍。

目前,已上市的REITs超过40只,发售基金规模超过千亿元。另外,还有多只产品处于公开申报、发行的流程之中。F.O.G.富尚资产集团董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧对中新经纬表示,中国的REITs正处于飞速发展阶段,在未来可能会呈现爆发式增长。

在REITs试点阶段,就曾有机构预测REITs的市场规模或许能够达到上万亿元。中邮基金总经理助理、资产配置部总经理、公募REITs投资部总经理韦谊成对中新经纬称,他对REITs未来的规模保持乐观,空间会十分广阔。基础设施方面,中国的投资曾经以政府驱动为主,积累了很多基础设施实物;房地产方面,目前仍存续着较多物流、商业物业和保障房项目,这些都是REITs上市的合适标的。当前的情况下,地方政府有动力去盘活资产,缓解债务压力,而房地产有化解风险的压力,这些都为REITs创造了环境。

法国外贸银行亚太区高级经济学家吴卓殷对中新经纬称,研究美国、加拿大、日本等国家REITs行业的发展经验会发现,它们均是在房地产行业低迷时期推出REITs上市,在这一点上,中国有相似之处。同时,中国目前处于低利率时期,这对REITs的发行比较有利。

陈晓欧称,REITs要求每年强制分红,从全球市场看,分红率加上二级市场价格上涨带来的收益,长期持有REITs的年化收益率能达到11%至12%,这是很高的投资回报。REITs的发展,不仅能为普通投资者提供一个好的投资渠道,也能让中国房地产市场重新发展。

税收政策有调整空间

参考国泰君安资管报告,截至2023年末,已上市29只公募REITs的预期收益率均值为7.29%,其中经营权类公募REITs的预期收益率均值为10.45%,产权类公募REITs的预期收益率均值为4.85%。

多位受访人士均认为,与海外成熟市场上的REITs相比,中国REITs产品的整体收益率不高。解决该问题的一个重要方式是对REITs产品推出税收优惠政策。

中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰对中新经纬表示,税收政策也是影响REITs收益率的重要因素之一,当前存在对REITs重复征收的情况,若未来能有相关的税收优惠政策,投资收益或许能够上升。韦谊成也认为,REITs方面的税收优惠政策已经有2022年1月发布的《财政部税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》,随着财税体制的改革以及未来更加积极的财政政策,REITs的税收政策存在进一步的优化、调整空间。

吴卓殷称,在税收优惠方面,中国REITs与海外市场还没有完全看齐。但这个问题要从两方面看,一方面,过多的税收优惠会对地方政府的收入增长带来影响,另一方面,REITs的发展可能会带动相关产业的繁荣,最终助力税收收入的增加。

浙商证券在近日的一份研报中称,从国际REITs市场看,税收政策完善能够较大促进市场提质扩容、长远发展,中国有望在国家发展改革委7月底发布的新规基础上,针对公募REITs 产品全周期,在企业所得税、土地增值税、所得税的征收和递延、存续期税收管理等方面,出台相关税收政策及配套细则。

除此之外,吴卓殷还表示,与海外市场相比,中国REITs杠杆率相对较低,约在28%。假使将杠杆率提高到50%,与过去房地产企业的杠杆率相比也不高,同时,监管部门也能控制住市场风险。适度提高REITs的杠杆率,会提升对企业的吸引力。

二级市场价格波动为何大?

从已上市REITs二级市场价格的表现看,近两年的价格波动较为明显。参考中证REITs(收盘)指数的走势,该指数在2022年、2023年分别累计下跌3.75%、28.26%。从2024年2月初开始,中证REITs(收盘)指数不断上涨,从今年以来最低点的2月5日算起,到8月15日,该指数累计涨幅为15.25%。

截至8月15日,华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT今年以来二级市场的价格涨幅超过30%,红土创新深圳人才安居REIT等7只产品的涨幅超20%。夏亦丰认为,今年以来,其他各类资产的价格都出现不同程度的调整,一些REITs产品凭借稳定的分红率等优势受到了市场关注。

回顾过去几年REITs在二级市场的表现,韦谊成认为,REITs试点初期整体规模不大,参与的资金、机构较多,价格呈现出类似于股市中小盘股的表现,波动是机构抱团的结果。同时,此前REITs的发行要求严格,底层资产都比较优质,投资人比较认可的情况下,共同助推价格上涨。此外,随着对消费类REITs等各类新的资产类别发行的放开,供给预期上升,叠加宏观经济疲软的影响,从而导致REITs价格下跌。

韦谊成称,REITs在二级市场的价格波动是一个阶段性问题,随着市场逐渐成熟,投资者会将REITs从视为投机型品种,转变为配置型品种。对于REITs未来的表现,他认为,REITs可以做到“下有底、上有顶”,“底”在于这类产品有稳定的现金分派率,“顶”在于如果项目运营比较好,业绩表现就会不断提升,具备很好的资本利得弹性。

展望后市,平安证券在研报中称,一方面,权益市场弱势、利率持续下行使得作为高分红资产且近期价格稳定的REITs性价比更加突出;另一方面,政策支持态度明确,投资环境越来越友好,预计REITs偏牛格局或仍能延续。择券上,保障房、环保板块经营业绩较为稳定,配置型资金可持续关注;二季报发布之后产业园、仓储物流价格修复,这是基于业绩对极端避险情绪的修复,有一定合理性,但考虑到基本面仍偏弱、经营压力仍然较大,观察它们与保障房板块的利差,当利差压缩至较低水平时可考虑止盈。

编辑/樊宏伟

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