7月26日，北京市挂牌出让北京市门头沟区新城0604街区MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地土地。挂牌出让起始价为16.36亿元，竞价阶梯为170万，竞买保证金为3.28亿元。值得关注的是，本次土地出让过程中，规则发生三点主要变化：在竞买规则方面，放宽集团企业参拍要求；在超低能耗建筑标准方面也有所调整；降低竞价阶段的加价门槛。

集团公司可报不可摇

本次土地出让公告中，对集团公司参与土地出让活动规则发生变化。规则中提到“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买。”同时规定“宗地进入现场摇号环节后，同一集团成员企业仅可有一家参与该宗地的摇号，对于多家成员企业同时报名参与摇号的，以企业缴纳保证金（预申请保证金、竞买保证金）到账时间的先后顺序确定摇号资格”。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，这条规定对同一集团下的成员企业，在竞价阶段的竞买人资格要求方面有一定的放松。摇号阶段的规则和之前的土拍规则保持一致，而在竞价阶段，不再是之前的仅一家成员企业可以报名参与竞拍，而是同一集团下的所有成员企业均有参与机会。

规则的优化一方面保证了摇号阶段的公平性，另一方面又为同一集团下的成员企业创造了更多参与北京土拍的机会。

北京链家研究院院长高原介绍，近年来，随着地产行业的深化发展，企业的集中度逐步提高，同一集团内多个不同企业事实上经营较为独立，相较既往，较易出现同集团内不同公司对同一地块具有开发意愿的情况。在既往规则下，此种情况发生时，通常开发集团需进行内部协调，其中多数企业不得不“忍痛割爱”。从市场整体角度来看，报名及竞价阶段引入更多企业，能够较好的保持市场活力，有利于行业的长期健康发展。

高原表示，一线城市部分土地关注程度较高，为合理控制房价，北京市采取地价达到上限后进入摇号环节的拿地规则。而同一集团内多家企业如同时参加摇号环节，必然会使得该集团“中奖概率”提升，对其他企业有失公平。因此此次新竞拍规则同样约束，如同一集团多家企业均进入摇号阶段，则以保证金缴纳时限为依据仅保留第一家企业进入摇号阶段，避免单一集团中签概率过高，兼顾了土地出让的公平性。

降低竞价阶段加价幅度

此次竞价细则方面也有一定变化。每次出价最低梯级由总价的千分之五改为千分之一。实际竞买过程中，以50亿元典型地块为例，意味着单次举牌每手价格从2500万降低至500万元，变化非常显著。

张凯认为，竞价阶梯的优化大幅降低了竞价阶段的加价门槛，有利于竞买人更精确地根据自身企业的出价能力进行报价。

高原补充称，竞价梯级的改变使得开发企业能够在未来竞买出价过程中，更精细的依据成本收益测算结果进行报价，实现企业综合经营收益的最大化。此外，更细致的竞价阶梯划分，也有利于在竞买阶段更为充分的竞争，实现公共资源、商业利益、消费者等各方的共赢。

优化超低能耗建筑标准

近年来，北京市在超低能耗建筑推广方面做出了诸多努力。例如，今年北京市出台的公积金新政中即明确，超低能耗建筑住房在交易过程中可享受公积金额度上浮40万政策，对于降低购房者成本具有较大帮助。

此次竞买规则对超低能耗建筑标准进行了优化，由之前的需满足北京市建筑节能设计标准，优化为可按国标执行。这一调整能够在一定程度上降低房企的开发成本，为房企腾挪出更多的成本资源用在“好房子”的产品打造上。

高原介绍，从既往情况来看，超低能耗建筑尽管更为环保，居住使用成本也更低，但较高的建筑成本使得超低能耗住宅仅在少量改善性项目及高端项目中有所应用。本次土地出让中，北京市对超低能耗建筑认定标准进行了调整，纳入国标超低能耗建筑设计标准，为开发企业结合项目定位因地制宜开展超低能耗建筑建设提供了新的选择，能够增强开发企业建设更多超低能耗项目的意愿，前期已推出的超低能耗利好政策惠及更多京城购房者。

总体来看，北京市此次土地招拍规则的调整，是适应北京市房地产形势与变化进行的及时调整。

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野