住房“以旧换新”,就是指由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式,鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。截至目前,全国已有超过70个城市陆续推出住房“以旧换新”政策,期望以此来激活房地产市场。目前一些城市的“以旧换新”措施已经产生了一定效果。

政策成效初步显现

多地扩大房源范围

今年5月,广州花都区在广州率先推出住房“以旧换新”活动。截至目前,已有超过400组意向买家咨询“以旧换新”政策,首批参与“以旧换新”的客户,目前已完成签约登记。按照花都的计划,通过此次“以旧换新”,花都区将推动一二手房联动,提升楼市活跃度。

在5月17日发布的新政等利好消息与住房“以旧换新”活动落地的多重影响下,合富研究院监测数据显示,5月20日至5月26日广州一手市场来访量环比增长8%,成交量环比增长13%,市场回暖迹象进一步显现。

相比广州,南京住房“以旧换新”活动则已进入到2.0阶段。4月底,南京发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告,首批试点限额2000套,由于反响还不错,近日又启动了第二批“以旧换新”住房消费活动,推出了21个项目2780套房源。

南京安居建设集团有限责任公司副总经理王胡浩表示,推出这个试点活动以来,他们的来访量和认筹量大幅增加,能达到之前的3到4倍。

截至目前,全国已有上海、广州、深圳、郑州、武汉、苏州、南京等70多个城市推出相关政策,支持住房“以旧换新”。其中,像南京、武汉、广州等城市,目前还对政策进行了跟进调整,发布了第二批次“以旧换新”活动名单,扩大了“以旧换新”房源范围。

解决实践中的堵点

因地制宜进行优化

除了在试点的基础上扩大住房“以旧换新”覆盖范围,一些地区还针对住房“以旧换新”实践中出现的堵点,对有关政策展开优化。

“在住房‘以旧换新’中,做好‘带押过户’等相关举措的配合既能节约时间,又降低成本。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者,在当前的过户模式下,“以旧换新”的参与者需要经过“赎楼”和再次办理抵押贷款等多个流程,对置换链条的畅通带来了一定影响。

记者注意到,针对这一住房“以旧换新”流程中的堵点,已有地区进行了针对性疏通优化。江苏6月6日发布的《关于做好商品住房“以旧换新”不动产登记服务的通知》(以下简称《通知》)中就提到,积极推广“带押过户”和预告登记,实现新旧房屋转移、新房抵押设立、旧房抵押注销等手续无缝衔接,降低交易成本,保障交易安全。

此外,《通知》还推出优化登记信息线上线下（300959）查询服务、增设“以旧换新”服务专窗等举措,聚焦换购双方实际需求,促进住房“以旧换新”政策更好实施见效。

支持“以旧换新”

不少城市出台补贴政策

各地根据当地特点,采取了不同的“以旧换新”模式。记者梳理后发现,各地支持“以旧换新”主要是两种模式:

一种是中介帮卖旧房模式,就是房企联合中介机构对旧房优先进行推广销售,如果一定期限内旧房售出,则按流程购买新房。

第二种则是国企收购旧房模式,就是由国资平台直接收购业主手中的旧房用作保障性住房,这样业主可以直接去购买新房。

除了这两种模式之外,不少城市还出台了补贴政策,就是对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭,给予一定的购房补贴。

“从现在很多地方的反馈来讲,市场的表现总体还是积极的。一些大城市最近推了一些‘以旧换新’的项目,报名人数远远超过了房企的预估。有一些开发商反馈,随着‘以旧换新’工作的推进,客观上对开发商的新房客户带来积极的作用。”易居研究院研究总监严跃进说。

国企收购模式创新

主要用于保障性住房

对于很多想换房的人来说,国企收购是一种比较新鲜的模式,到底是如何进行呢?

在武汉硚口区,通过政府搭建的平台,相关国有企业将老房子收购。目前,当地刚刚对“以旧换新”的项目库进行了扩容,筹集了8个开发商,包含10个在售新房项目。同时,还对相关政策进行了进一步调整,旧房面积由最初的120平方米以下调整为140平方米以下,老旧房屋价格从不得高于所购新房总价的70%,调整为不得高于所购新房总价。此外,原来的一套存量房只能置换一套新房,现在调整为最多允许三套房源置换一套新房。

假如购房人选中了一套总价210万元的新房,应该如何操作呢?

对此,武汉市硚口城市更新安居供应链有限公司工作人员张晶介绍:“(假如)他的旧房评估价格为90万元,我们就会对他出具一个有效期三个月的购房消费券,他就可以凭消费券,与开发商及我们签订一个三方协议,同时,他再完成一个新房的购房销售协议就可以了。我们向开发商支付90万元,剩余的款项(120万元)就由业主自行补齐,或者是办理相关的贷款手续。”

按照武汉市硚口区的要求,目前“以房换房”仅限硚口区内成套旧住宅置换区内的新房,有清晰独立的不动产权。有意愿的市民报名登记并缴纳5万元的购房意向金后,就会有专业的第三方评估机构上门估价。

“我们在平台上提供了相应的置换房源,客户可以根据自己的需求,对价格、面积、区位段进行自由选择。”张晶说。

记者了解到,硚口区“以旧换新”,收购来的二手房未来主要用于保障性租赁住房等。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长吴璟认为,这种模式的一个可取之处是,它提供了保障和市场两个供应体系之间的一种可能的结合点。“对于保障性住房的供应来讲,如果我们完全用新建的模式,区位条件比较好的地块其实是相对稀缺的,而且完全从零开始建设,需要的周期也比较长。这种模式,它是针对现在市场中存在的问题,提出了一种创新的解决方案。”

“以旧换新”政策

仍有优化空间

住房“以旧换新”被看作打通一、二手房置换链条、助力房地产去库存的重要方式。在业内人士看来,未来这一政策还有进一步优化调整的空间。

从目前市场的反映情况看,各地住房“以旧换新”政策实施效果不尽相同,各地购房者对于由国企出面回购旧房的模式,反响要更加积极一些,而像中介帮卖模式和直接补贴的方式,目前来看,对住房销售的拉动作用还有待做进一步观察。

吴璟说:“我觉得这种国有企业收储的‘以旧换新’模式,如果要真正发挥作用,第一是在市场中能够占到一定的份额,如果规模太小,它的作用就发挥不出来。第二是要具备可持续性,这不应该是昙花一现,或者只是一两个月做了一点。”

“从今年年初到现在,各地积极推进住房‘以旧换新’,在消化存量和优化增量方面也取得了一定成效。”严跃表示,近日召开的国常会再次强调“去库存、稳市场”,未来住房“以旧换新”可以在助力合理释放住房需求的基础上,和去库存相关工作进行更紧密结合。

6月7日召开的国务院常务会议提出,“着力推动已出台政策措施落地见效,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。在这一背景下,各地住房“以旧换新”有望进一步加大实施力度。

“国企‘以旧换新’模式在推动库存去化方面有很大意义,有必要持续推进。”李宇嘉表示,此外,对参与住房“以旧换新”的购房者进行契税、个人所得税、增值税等税费减免,也能有效激发购房者积极性,推动住房“以旧换新”政策更好发挥作用。

对于国企“以旧换新”模式,严跃进对记者表示,处置已收购二手房是一项很重要的工作。除了作为安置房、保障房以外,还可以拓展人才住房、职工用房、地方文旅民宿等更多用途,进一步盘活二手房源。

编辑/刘洋-广厦