近日，全国大部分地区都下调了房贷首付比例和房贷利率下限。存量房贷有没有可能随之下调呢？对于这个问题，深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局日前在回复市民咨询时明确给出否定的答案。

深圳三部门表示，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，从2024年5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。

据了解，5月28日深圳发布楼市新政，自5月29日起深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。具体来看，首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%；首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10个基点调整为LPR-45个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30个基点调整为LPR-5个基点。

调整后，深圳首套和二套房贷利率下限都下降了35个基点。目前，5年期以上LPR为3.95%。100万元30年期的首套房贷，利率会从之前的3.85%降至3.50%，月供将从4688.08元降至4490.45元，每月可节省197.63元，30年利息总额将从687709.64元降至616560.88元，共减少利息支出7.11万元；100万30年期的二套房贷，利率会从之前的4,25%降至3.90%，月供会从4919.40元降至4716.68元，每月减少202.72元，30年累计支付利息也会从770983.61元降至698005.54元，共减少利息支出7.3万元。

最近几年，随着房贷利率的一路走低，存量房贷和新增房贷的利率差越来越大。去年8月31日，人民银行和国家金融监管总局下发通知，明确允许商业银行自2023年9月25日起降低符合条件的存量首套住房房贷利率，调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。随后，各家银行主动批量调整了存量房贷的利率。据了解，这次自动调整，大部分存量房贷客户都是降到LPR，部分地区会降至LPR减20个基点，只有少数城市的存量房贷利率还保持在LPR以上。截至去年9月底，超过 22 万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅为73个基点，每年减少借款人利息支出 1600-1700 亿元，惠及约5000 万户、1.5 亿人。

今年5月17日，央行发布通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，众多地区迅速响应，一线城市中的上海、广州、深圳也纷纷行动，只有北京还按兵不动。目前，多数城市的首套房贷利率已降至3.1%-3.5%间，远低于此前的市场平均水平。

全国范围来看，最惨的显然不是深圳的存量房贷客户，2019年10月以后在北京买房的存量房贷客户要委屈得多。中原地产首席分析师张大伟近日发文呼吁再降存量房贷利率，特别是北京这样的城市。张大伟指出，全国主要城市的平均首套房贷利率由2019年10月的5.5%左右降到了2023年底的不到3.9%，一些城市前些年超过6%的存量房贷利率在2023年9月均调整到了LPR（当时为4.3%）的水平，下降幅度超过150BP。北京在这次存量房贷调整政策中受益却十分有限，2019年10月以来的购房人仅仅随着LPR下调享受了45个基点的降息，在去年存量房贷利率调整中，除了少数“二套转首套”的购房人以外，北京大部分在此期间购房的存量房贷客户都没有受益。

在北京，4.5%的存量贷款利率要比现在新增的首套房贷利率最多高55个基点，100万元30年期限的贷款累计利息就要多11.5万，如果按照当下上海等城市的房贷利率3.5%计算，利率相差100个基点，100万30年期贷款的累计利息差更是高达20.7万元。

张大伟认为，再次降低“存量房贷”利率的时机已到。存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点儿，普通老百姓每个月就可以有更多钱去消费。

文/北京青年报记者 程婕
编辑/田野