近期，长三角各地房地产政策密集推出，重点放在加快楼市去库存、推动房地产市场平稳发展上。

新一轮政策的优化方向有何特点，效果如何？

“以旧换新”升级2.0版

“五五购物节”期间，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会倡议发起商品住房“以旧换新”活动。首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。

相比上海以“优化交易”为主的模式，长三角一些城市的“以旧换新”已经进化到2.0版，结合了政府收储、换房补贴等模式。

如南京在去年采取的与开发商、经纪机构合作代售的方式基础上，今年4月进一步推出“以旧换新”升级政策。换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，首批试点限额2000套。

无锡市梁溪城市发展集团有限公司也在近期发布了商品房“以旧换新”2.0版：在无锡市区范围内，试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，只要存量二手商品住房总价不高于新购房源总价的60%，一套存量二手商品房可以换多套新房。

从效果来看，“以旧换新”政策在试点市场已产生一定反响。

南京“以旧换新”新政策推出后，新建商品住宅项目来访量和认购量均有明显好转。截至5月14日，意向登记报名小程序中，有效登记达3044组。同时，已经有365组通过意向认购的方式锁定了房源。

无锡“以旧换新”2.0版首批次名额200名，公告一经发布，就来访火爆，咨询不断。

“以购代建”用作公租房

5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局公告表示，拟在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

这显然比“以旧换新”政策更进一步，相当于“以购代建”。

也有地区在“以旧换新”的实施过程中，同步结合了“以购代建”的政策。

比如南京提出，可在“以购代建”中，适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。合肥也鼓励国企收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房等。

“以购代建”的好处是不需依托于购房需求的复苏，这一措施如能顺利实施，对于消化库存的效果最为直接，同时也可以加快保障性住房供给。

但收购资金从何而来以及后续的运营收益能否覆盖成本，是较大的挑战。从目前看来，央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，并不足以在全国大规模推行“以购代建”政策，这类措施可能只会在住房库存较高且保障性住房缺口较大的城市和区域落地。

“买房落户”结合人才政策

最近，多个热门城市通过购房落户、优化积分落户政策，以及放宽居住和就业落户条件等方式吸引更多新市民，住房政策与人口、人才政策相结合正形成趋势。

比较典型的是长三角三个强省会城市。

5月11日，南京市公安局印发《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，决定进一步放宽落户条件。在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。据悉，这是南京时隔6年重启“购房即落户”政策。

无独有偶，杭州新发布的房地产政策提到，“优化积分落户政策，在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户”。虽然相关工作人员表示这项政策并非“购房即落户”，但在现有的积分落户框架内，杭州将大幅提高自有产权住房的赋分权重。

合肥市也加入了放松落户门槛的城市行列。5月15日晚间，当地发布楼市新政，在合肥市以合法方式取得商品住宅性质房屋所有权的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移。

值得注意的是，这一类政策目前主要由强二线城市推出，而三四线城市基本已取消落户限制。

楼市交易回暖

近期各地频出的楼市刺激政策效果较为明显。

杭州在今年3月14日取消对二手房的限购后，二手房成交情况转好。在政策发布之前，杭州二手房成交套数、面积已连续7周同比下降，最高降幅接近100%。但进入4月后，二手房销售同比上涨，上周（5月12日至5月18日）同比增幅较大，成交套数上涨58.82%、成交面积上涨53.28%。

相似的，南京在去年9月取消限购后，新房与二手房的交易情况也都有所好转。新房、二手房成交套数环比皆转负为正，并且一直延续到年底。今年1月、2月受春节假期等因素的影响，环比下降，但3月、4月又转负为正，开始正增长。

看住宅价格可能更直观一点：南京4月楼市价格环比上涨了0.41%，甚至优于3月；杭州虽增幅下降，但仍为正增长；合肥市庐阳区、蜀山区的多个在售楼盘，房地产销售们表示，相较去年同期前来问询的顾客明显增多，合肥住宅价格上月环比上涨0.54%。

5月17日，央行、金融监管总局接连发布三条楼市政策，宣布取消房贷利率下限、下调贷款首付比例和个人住房公积金贷款利率。同日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，就支持国企收购已建成未出售商品房、盘活存量土地、保交楼等方面作出了部署。

相信央地政策密集联动下，长三角楼市有望更加向好。

文/何书瑶 连俊翔

编辑/倪家宁