5月9日，杭州、西安接连发布全面取消限购的楼市政策。

西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。除了全面放开住房限购外，还提出了关于加强住房信贷支持的举措，比如，优化公积金贷款政策，降低首付比例、提高多子女家庭最高可贷额度等；以及鼓励“以旧换新”购房模式等，尝试采取多样化手段解决当前市场去化方面的堵点，积极意义明显。

业内认为，此次西安政策意味着，5月份全国将有密集高频的政策放松潮，且创新点将非常多。

全国还有7地存在限购

易居研究院研究总监严跃进认为，西安和杭州在同一日取消限购政策，意味着全国取消限购政策是大趋势。目前全国省会城市几乎均取消了限购政策，是限购历史上的重大事件，意味着各地执行多年的限购政策正式从政策工具箱中剔除，也意味着“市场归市场、保障归保障”思路的进一步落实。

西安本身属于全国房地产市场表现较好的市场，实际上包括西安、成都近期的陆续取消，都意味着一些高能级的城市也在政策上持续调整和优化，对于其他没有取消限购或没有完全取消限购城市而言是有启发的。据此判断，后续市场情绪将进一步提振，也有助于促进房地产市场的复苏节奏进一步加快。

进入2024年，为适应新的供求关系，各地限购政策松动逐步落地，包括一二线城市均优化限购政策。根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至5月9日，全国共计50个城市对限购政策松绑，其中包含成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等20余个城市全面取消限购。目前，除海南省外，四个一线城市以及天津、珠海横琴等地仍有限购政策。

从各城市放开限购的政策效果来看，今年市场成交数据并未赶超去年同期，各地限购松绑对成交的提振有限，但这并不代表限购取消政策没有积极意义。目前无论是新房还是二手房，供应量高企，今年4月底中央政治局去库存再度被提出，未来放松限购政策大势所趋，一线城市有进一步松绑限购的可能性。

摇号中首次剔除“刚需优先”

严跃进认为，此次西安政策创新点也很多，相比杭州的“不再摇号”的政策，此次西安的摇号政策优化有新的策略和思路，也就是说，此次西安实际上对于一些大户型的摇号，其实还是默认会摇号，但是剔除了“刚需优先”。过去比较关注刚需，现在一些政策优化要从关注改善型住房需求入手，积极推进相关工作，确保政策优化是和市场需求匹配的。

此次西安对于以旧换新的工作，提及了金融机构的合作内容。很多地方主要还是中介和房企在操作，但是“以旧换新”金融服务的提法没有。西安是全国首个或较早提出以旧换新金融服务的城市，对于其他城市有非常好的启发。后续必要时候也要鼓励产业部门、税务部门、评估部门加入，齐心协力推进以旧换新的工作。

另外此次西安提及交易流程中的“全链条优化”，也具有较好的启发。很多地方推进此类工作，还是“一房一策”，前期肯定没问题，但要系统大规模推进，还是需要把链条优化，有标准的路线和作业方式，才有助于真正推进这项工作开展。

自持项目也可以出售

严跃进表示，西安还是首个提出“自持也可以出售”政策的城市。全国迄今没有哪个城市明确发文说自持项目也可以出售的，西安是第一个吃螃蟹的城市，信号意义非常强。从成本角度来说，部分房企自持物业占了所有物业（自持+可售）的15%以上，换句话说，有15%的资金成本是属于无法及时盘活的，这自然增加了压力。通过政策规定，即“企业申请、补缴费用、上市交易”后，那么相关项目就可以通过销售进行退出，自然减少了资金压力。

此次西安对于公积金的政策，则涉及到首付比例下调、老破小二手房公积金支持、多孩家庭公积金支持等。其中格外需要注意的就是对于老破小二手房的公积金支持政策。虽然西安这个政策表述不属于创新，但有助于以旧换新等工作推进，真正促进一二手房市场的活跃或循环。

政策效果将逐渐在成交上有体现

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，结合当前西安新房市场来看，成交短期趋稳但累计成色不佳，去化周期有增加趋势，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年4月西安新建商品住宅成交面积环比微升0.3%，但单月及累计成交同比均降超30%，去化周期较上月延长约1个月至11.8个月，成交量仍有提升空间，购房需求有待进一步刺激释放，预计本次政策效果将逐渐在成交上有一定的积极体现。

基于当前市场情绪仍较低迷，根据诸葛数据研究中心监测数据，2024年4月西安市场情绪指数为-0.9，已降至历史新低，位于市场低迷区间，距离市场全面回温似乎还有一段路要走，楼市企稳仍有赖市场预期的恢复。

业内认为，随着各类政策的持续优化，政策面的更为宽松正逐渐形成，5月份是全面全力全方位去库存的关键月，要积极吸收和消化西安政策，持续推进“存量房产消化和增量住房优化”两个工作的统筹，真正助力住房市场的活跃和高质量发展。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟