据微信公众号“盐城发布”4月5日消息，江苏省盐城市发布《盐城市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金使用政策的通知》，2024年5月1日起执行。
取消别墅限制，住宅房屋均可申请公积金贷款
文件显示，盐城市将支持老旧小区改造，扩大加装电梯提取住房公积金范围。缴存人及其配偶均可提取住房公积金用于支付双方父母既有住宅加装电梯费用，所有提取人合计提取金额不超过加装电梯家庭实际支付费用。
满足多元化住房需求，扩大住房公积金贷款支持房屋范围。凡购买、建造、翻建、大修自住住房（含别墅）的，均可申请住房公积金贷款。
盐城市公积金中心称，为满足缴存人对大户型住房的消费需求，促进和扩大消费，参考本市周边城市的规定，取消别墅限制，凡房屋规划用途为住宅的房屋均可申请住房公积金贷款。
完善公积金贷款额度计算办法
盐城市还将根据缴存人住房公积金贡献度和还款能力，完善住房公积金贷款额度计算办法。
为防范突击提高缴存基数套贷行为，将原借款人为正常缴存比例缴存住房公积金的职工贷款可贷额度计算公式，由“借款人住房公积金月缴存基数之和×40%×12（月）×贷款年限（年）”调整为“借款人近12个月月均住房公积金缴存基数之和×40%×12（月）×贷款年限（年）”。同时，若按上述方法计算后的贷款月还款额大于月均住房公积金缴存基数之和的60%时，则按月均住房公积金缴存基数之和的60%作为月还款额确定最高可贷额度。
盐城市公积金中心明确，近12个月月均住房公积金缴存基数是指借款人贷款申请时往前推算12个月的平均缴存基数，缴存不足12个月的，按实际缴存月数计算平均值。
例1：
问：缴存职工小李，今年30岁，未婚，住房公积金已连续正常缴存2年了，缴存比例为12%，2022年7月至2023年6月期间，月缴存基数为3500元，2023年7月至目前，月缴存基数为5300元，准备5月份在盐城城东购买首套房，房价预计100万元,请问小李可以申请多少住房公积金贷款?
答：如小李2024年5月份申请住房公积金贷款，贷款年限确定为20年，他申请住房公积金贷款的可贷额度计算公式为：借款人近12个月月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款年限（年）；即2024年5月往前推算12个月（2023年5月至2024年4月期间）的月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款年限（年）。其中，月均住房公积金缴存基数为（3500元×2月+5300元×10月）/12月=5000元，通过上述公式计算得到可贷额度为48万元。同时，小李48万元、20年期的公积金贷款，按等额本息还款方式的月还款额为2686.16元（含本金和利息），不超过月均住房公积金缴存基数5000元的60%=3000元，符合住房公积金贷款政策规定。
例2：
问：缴存职工小吴，24周岁，妻子小张，22周岁，夫妻俩在同一单位上班，住房公积金已连续缴存3年了，缴存比例为8%，2022年7月至2023年6月期间，月缴存基数均为2800元，2023年7月至目前，月缴存基数均为3400元，准备5月份在盐城城南购买首套房，房价预计240万元,请问小吴夫妻可以申请多少住房公积金贷款?
答：如小吴夫妻2024年5月份申请住房公积金贷款，贷款年限确定为30年，申请住房公积金贷款的可贷额度计算公式为：借款人近12个月月均住房公积金缴存基数之和×40%×12（月）×贷款年限（年）；即2024年5月往前推算12个月（2023年5月至2024年4月期间）的月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款年限（年）。其中，月均住房公积金缴存基数为（2800元×2月+3400元×10月）/12月=3300元，夫妻俩月均住房公积金缴存基数和为6600元，通过上述公式计算得到可贷额度为95万元。夫妻俩95万元、30年期的公积金贷款，按等额本息还款方式的月还款额为4056.66元（含本金和利息），超过月均住房公积金缴存基数6600元的60%=3960元，不符合住房公积金贷款政策规定。
对这种情况，最高可贷额度以月还款额3960元反推测算，确定为92.7万元、30年，按等额本息还款方式还款，月还款额为3958.44元，既不超过夫妻俩月均住房公积金缴存基数之和的60%，又最接近按照计算公式得到的可贷额度。
明确商转公条件：商贷剩余本金不得大于公积金可贷额度
进一步明确商转公贷款办理条件。借款申请人办理个人住房商业贷款转住房公积金贷款时，商业贷款剩余本金不得大于其住房公积金贷款可贷额度。商转公顺位抵押办理住房公积金贷款后，原商贷须结清，并办理原抵押权注销手续，确保住房公积金管理中心为该笔商转公贷款的第一顺位抵押权人。
盐城市公积金中心解释称，本市自2022年5月起开展以带押转贷方式办理商转公贷款业务，允许转贷后剩余的商业贷款不予结清，最终形成商业银行、住房公积金管理中心分别为第一、第二顺位住房抵押权人的组合贷款。该政策的实施既减轻了购房者的还贷压力，又解决了购房者筹措过桥资金的困难。但在当前房价下行、住房贷款逾期骤增的大环境下，住房公积金管理中心作为第二顺位抵押权人，在借款人发生逾期强制清偿时，存在一定的风险。同时，住建部住房公积金监管司《关于进一步加强住房公积金个人住房贷款管理的通知（2023年8月31日征求意见稿）》提出了“实行抵押担保方式的，确保住房公积金贷款抵押为第一顺位并优先受偿”的要求，所以明确商转公贷款办理条件为办理商转公贷款后，原商业贷款必须结清。
文/杨昊岳
编辑/李桁
