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半两财经 | 北京二环新房无需购买资格、每平只卖5.2万?小心上当!
北京青年报客户端 2024-01-26 16:56
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近日,读者张先生刷到一条号称“70年大产权”“二环边5万块一平米”房源的短视频,这套房子相比于周边12万均价的二手房便宜不少。经多方了解后张先生才发现,这是一个“企业自持商品房”,按照规定开发商不允许交易,只能租赁。北京青年报记者了解到,这类“企业自持商品房”对于大部分消费者来说比较陌生,北京住建委相关工作人员向北青报记者表示,如果产权属于开发商不能转移到个人,就意味着不能售卖。业内人士也提醒,但凡不能正常办理网签、不能过户的房源都不要购买。

二环内新房为何如此便宜?

张先生告诉北青报记者,他最近打算购入首套房,1月中旬,他看到视频号上推送了一则房源,号称“70年大产权”“北京二环边”“均价5万多元一平米”“新房”,他十分好奇点开看完了全视频,这是一集样板房探秘视频,但是全程并没有解释为何房源价格如此低。

据该项目中介介绍,该项目位于二环核心区,距离丽泽金融商务区900米;周近陶然亭公园、大观园、万芳亭公园;有6条轨道交通线路毗邻而居;3公里范围内有多所中小学。最让张先生感到心动的是,面对周边10万元以上的二手房均价,该楼盘毛坯价格仅为5万一平,需要精装每平米加2000元。

张先生添加了视频发布者的微信,这才得知,这位于丰台区的房源并非正常的商品房,而是“企业自持房源。中介称,这样楼盘不需要北京购买资格,这对于不少不具有北京市购房资格的年轻人来说非常具有吸引力。

中介:要么租10年,要么注册壳公司

张先生说,“中介说有70年产权,但是听名字却是没有产权,所以到底怎么回事呢?”

据该中介介绍,目前楼盘有2种经营方式,一种是出租,一次性最长租期为10年,10年总价为150万,这批房源似乎成了“长租公寓”,企业自持租赁房可以锁定租约期内的租金,后期若要续租,房租递增,20年为350万。不过,中介并不推荐这种方式。

中介更推荐的为另一种,需要购房人注册公司,与开发商合作经营,开发商可以在自持房本的前提下将该房源未来70年的出租转让等权益转让至购房人公司之下。但是,这就需要购房者违规注册壳公司。中介甚至透露,他可以帮搞定公司注册。“如果你注册的公司只是出于购房需求,没有实际用处,将来在卖房的时候,可以将公司法人变更为其他同样需要购房的人。如果对方有公司了,那开发商就收回原先的合同,出具新合同给有购房需求的人。非常灵活。”

“但是我们不能贷款!”,正当张先生犹豫不决,中介又询问其付款方式,他表示,由于该房源按照规定来说,属于企业自持,不允许抵押给银行,因此无法从银行贷款,只能全款。

售楼处:产权属开发商自持 不能分割

1月24日,北青报记者致电该项目售楼处,工作人员介绍称,该项目的70年产权房属于自持不能分割,只能出租给购房人或者与购房人合作经营,不能将其卖给购房人。如果购房人选择合作经营,购买这类70年产权房的客户需要注册公司,成为公司法人后以公司的名义与开发商签合同,共同经营,相当于直接买断,但是没有房本,落不了户。购房人仍可以将该房屋再次转卖,可将公司法人变更为新的购房人,原先的合同也需要转给新购房人。

关于该类企业自持房的产权归属,售楼处工作人员表示,这一栋楼属于一整个大产权,产权归开发商,但开发商不能分割,可以对外租一年、两年、十年、二十年,但是现在开发商要回款,选择一次性就买断,也就是该类房屋宣传中提到的“70年”,意味着该类自持房的一次性租期为70年,70年后如果再续约,购房人不需要给开发商再交钱,只需要缴纳和正常商品房一样的土地出让金。

关于此类自持房怎么才能成为商品住宅?售楼处工作人员表示:“除非开发商倒闭了,房子重新分割,或者是关于自持房的政策变动,购房人才能办房本。而目前,购房人买此类自持房后,房子的出租、转卖权益属于购房人,但购房人拿不到房本。”

北青报记者咨询了北京住建委相关工作人员,对方表示:“产权属于开发商不能转移到个人,就意味着不能售卖。” 

什么是企业自持商品房?

这件事情里,最让大众感到陌生的便是中介口中所谓的“企业自持商品房”。

北青报记者了解到,2016年北京市出台房地产市场调控新政,要求强化“控地价、限房价”交易方式,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。2017年,北京市住建委与北京市规划和国土资源管理委员会联合下发《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,要求企业自持商品住房对外出租单次租期不得超过10年;并严禁将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为。

首都经贸大学赵秀池教授认为,当时这一举措有利于北京住房租赁市场培育和发展,国家的文件提出大力培育和发展租赁市场,但是各地还是感到无从下手。北京在土地出让环节,竞自持商品住宅比例,做了很好的探索和尝试,对租赁市场是个创新。与此同时,文件禁止并严惩以租代售行为,也能从源头上有效预防政策走样。

据一位中介称,目前北京已有42个楼盘有一定比例的“企业自持商品房”,有的楼盘中有部分面积为是普通商品房,部分面积是企业自持商品房;还有一些大开发商的楼盘100%自持。

北青报记者发现,2017年8月北京市规划和国土资源管理委员会网站公布的数据显示,2016年10月以来,北京市采用“限房价、竞地价、竞商品住房自持比例”方式供应的住宅用地累计32宗,土地面积约262公顷,可建设住宅建筑规模约328万平方米,自持面积约122万平方米,占供应住宅建筑规模的37%。

有分析人士认为,在高地价、融资利率高企的状况下,70年高自持对房企而言压力非常很大;即使是现金流和融资能力较强的头部房企,也只能不断研究和探索。空白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领在接受采访时表示。他曾为4块全自持地块算过一笔账,上述4地块楼面价均在25000元/平方米以上,假设建安成本3000元/平方米、运营成本按50000元/平方米、各种税费按照17%计算,对比周边链家自营的自如品牌租金水平,这些项目想要实现回本需要运营超过25年,有的地块甚至要等到50年。

在短视频平台购低价房靠谱吗?

对于网传类似情况,北京金诉律师事务所律师王玉臣表示,如果价格很反常,不要轻信传言,要经过详细调查和了解再下定论。通常来说,买房的时候可以通过以下方式避坑:第一,把握一个大原则:所有的口头承诺都不要轻信,一切以合同约定为准。第二,务必核下相关的产权登记证明文件,而且要关注不动产登记的时间、剩余使用年限、房屋的性质及规划用途、是否设定有抵押等。第三,务必关注是否可以随时办理网签登记,但凡不能及时办理网签的房子大概率是有问题的,一定不要购买。第四,务必关注房屋的现况,一定要实地查看,而且不仅要关注房屋本身,还要关注小区的情况以及物业服务水平等。第五,务必关注什么时候能办理房本,如果房本还要很多年才能办,甚至都不知道什么时候可以办,那就更要慎重了。

王玉臣表示,中介宣传是70年大产权,但是如果产权不能转移到个人,实际上这就是对购房者的误导,涉及违法宣传。如果中介诱导个人注册公司用经营贷购房,更是属于违规行为。“如果这种房源属于正常可以销售的房源,可以在短视频平台进行售卖。但是不太建议只看短视频就直接决定买房,一定要实地考察实地核实。因为现实中的确有一些是看了短视频或直播买房被骗的案例。”

王玉臣提醒,市场上的自持房源能否入手要看房源的具体情况,比如房屋的性质、是否已经办理了不动产权证、是否可以正常办理网签和过户转移登记、房屋的现况、小区物业服务情况、地理区位等综合考虑。但凡不能正常办理网签的,不能过户的房源都不要购买,大概率属于不能正常上市交易的房屋。

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文/实习生 阿娜尔

文/北京青年报记者 温婧 宋霞
编辑/田野

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