起拍价从一拍的16亿降至三拍的10亿元，打了六折后再次上架法拍，停工四年的明星项目天谷大楼部分房源资产包昨日再次因无人出价而流拍。

第三次拍卖两万人围观

10月25日，深圳市华讯方舟投资有限公司名下天谷大楼项目的476套不动产组成的资产包在京东法拍遭遇第三次流拍，起拍价10.47亿元。值得一提的是，本次拍卖吸引了超两万人围观，热度空前，而此前一拍只有超七千人围观，二拍围观人数仅六千余人，但众多关注仍没改变流拍的结果。

竞买公告显示，上述标的处置单位为深圳市华讯方舟投资有限公司（以下简称“华讯投资”）管理人，监督单位为深圳市中级人民法院。

公开资料显示，华讯投资天谷大楼项目位于深圳市宝安区西乡街道广深公路旁，项目总建设用地32634.35平方米，容积率为6.9，规划建筑面积约227640平方米。土地用途为新型产业用地，土地使用年限为50年，从2016年1月20日至2066年1月19日止。

法拍所获资金优先用于复工

据南都·湾财社此前报道，深圳天谷大楼项目因缺乏建设资金，已于2019年全面停工。该项目此前推出建面约26-68平方米的小户型产品向市场销售，原计划在2021年6月交付，但因开发商破产等原因，项目开盘至今过去四年仍没达到交付条件，已购买产品的数百位业主仍在苦等回应。

2022年，项目公布重整计划，预估复工复建所需7.7亿元，这份重整计划也为业主们带来了希望。今年8月，天谷大楼将现有可售的房产打包搬上法拍货架，而当时在采访中有关负责人告诉湾财社记者，该法拍所获资金将进入监管账户，优先用于复工。

追问

后续将如何处置？

拆成“小资产包”下月上架，预期效果未知

只是随着三次上架法拍，起拍价一降再降却仍无人接手。或许是考虑到整售过亿的资金量太大导致无人竞拍，因此在第三次拍卖之后，华讯投资管理人选择了“拆分拍卖”的方式来降低竞买门槛以求尽快处置资产。　　

拆分后竞买门槛、保证金等均降低

目前京东法拍平台可以看到，在经历三次流拍后，天谷大楼部分资产“第3次拆分拍卖”即将在11月2日正式开拍，而相关资产也已经由此前的资产包整体拍卖变为拆分拍卖。可以看到，天谷大楼原先整售的476套不动产拆分成了15个拍品上架法拍平台，其中C、D、E座等楼栋分楼层组成“小资产包”拍卖，所有拍品起拍价合计10亿元左右，基本约是三拍的起拍价。其中起拍价最贵的为天谷大楼项目C座（23-24层），起拍价约为9182万。

而分成“小资产包”的项目不仅买入门槛降低，竞买保证金和加价幅度也有一定程度的降低。

以天谷大楼项目D座（28-30层）拍品为例，本次拍卖标的物为天谷大楼项目的部分45套不动产组成的小资产包整体拍卖，其起拍价约为5231万元，竞买保证金约为523万元，加价幅度为20万元及其整倍数。而此前第三次拍卖整售时，项目竞买保证金为1.05亿元，加价幅度为100万元及其整倍数。

此前公告显示的风险问题仍然存在　

尽管价格方面降低了买入门槛，但细翻竞买公告，此前公告显示的问题仍然存在。例如买受人需承担拍卖标的拍卖前拖欠的房产税、城镇土地使用税等各项税费；拍卖资产包内存在105套被司法查封的单身宿舍且解封时间待定；以及目前天谷大楼项目尚未完工、无法保证顺利过户、面积有误成交价不会“多退少补”等等风险问题都需竞买人进一步考量。

业主首付跌没了？

房源总价跌了约92万元，相当于预售总价45%　

值得注意的是，随着天谷大楼部分资产包的屡次降价流拍，该项目房源的单价也显著降低。

房源单价相比四年前降了2万

以D座2909房源为例，该房源面积45.58㎡，第三次拍卖起拍价为109.62万元，折合单价仅为2.4万元/㎡。

但根据深圳房地产信息平台数据，该房源在2019年备案时的价格为4.42万元/㎡。这也意味着，相比四年前本次法拍的价格每平方米降低了2万元，房源总价跌了约92万元，相当于预售总价的45%。

周边二手房参考价4万起

据了解，天谷大楼项目包括地下3层、裙楼5层、塔楼5座，其中A、B座属于天谷大楼B区，均为产业研发用房；C、D、E座属于天谷大楼A区，其中C座为产业研发用房，D、E座裙房为研发用房，塔楼为配套宿舍，地下共三层。根据资产包内容，不动产总建筑面积合计48961.8㎡，按照第三次法拍的起拍价10.47亿元粗略计算，目前平均单价约为2.14万元。

记者注意到，同天谷大楼直线距离800米开外的九方广场，房屋用途为商业办公类的房源在二手平台挂牌单价约3.8万元/㎡，直线距离1公里外的万菱new寓，房屋用途为商务公寓的房源目前在二手平台挂牌单价约4.9万元/㎡；而周边房屋用途为住宅的二手房参考价视楼龄和户型定价不同，大致在4-8万元/㎡。

文/孙阳

编辑/倪家宁