近日，多家商业地产机构发布2023年第三季度报告，数据显示，办公楼租金持续承压，而零售物业租金持续回暖。
写字楼租金仍处下行通道
世邦魏理仕CBRE的报告显示，第三季度，写字楼市场需求复苏步伐相较上季度有所放缓，净吸纳量为11.7万平方米，环比下降35.4%，其中新增供应带来的市场去化有近5.4万平方米，供大于求的局面愈发明显。
仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示：“中央商务区的大面积租户倾向于续租，相较之下小面积租户租赁决策更为灵活快速，部分企业利用当前租户市场的机会实现升级需求。”
CBRE指出，地标性写字楼的租金仍然稳固，甲级写字楼的租金坚韧性高于乙级写字楼。主要原因还是受到经济环境及市场上新增供应持续增多的挑战，以及企业方降本增效等影响，供需关系发生变化，项目去化难度提升。写字楼业主为提升竞争力，多采取更有吸引力的装免期或小幅下调租金等短期措施“以价换量”，以吸引原有租户续租及新租户入住。
从行业需求来看，CBRE的报告显示，消费品制造业需求提速明显，升至首位，占比15.9%，其中以服饰及汽车相关企业的租赁需求占比最为突出；金融行业需求位居第二，其中保险及投资等类别的需求占比较高；TMT行业位居第三，占比15.2%，主要以软件科技企业的租赁需求为主；第三方办公服务进一步布局，租赁需求稳中有升；生物医药行业和专业服务业的需求占比小幅下降。
CBRE华东区顾问及交易服务部办公楼负责人张越指出，市场当前及未来的供应均非常充足，但短期内市场信心修复强度有限，去化将进入长周期，租金延续下行趋势，整体市场需要更长时间恢复供求平衡。
零售物业市场净吸纳量创2022年以来单季新高
第三季度，上海零售物业市场的租赁势头则稳步复苏。
CBRE的报告显示，截至季末，新项目的集中入市推升上海零售物业市场净吸纳量至15万平方米，创2022年以来单季新高。
租金方面，CBRE的报告显示，得益于商圈的持续回暖，全市购物中心首层租金环比上行0.2%，报每天每平方米33.6元。
仲量联行的报告也显示，第三季度核心商圈租金自2022年以来首次呈现回稳上升趋势，环比上升0.5%至46.6元每平方米每天。非核心商圈供应压力犹存，租金环比进一步下跌1.0%至17.0元每平方米每天，但较前一季度跌幅收窄0.3个百分点。
仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示：“随着租赁需求的逐步恢复和更多的租金优惠，零售物业中的空置面积被逐步回填。”数据显示，随着更多品牌积极寻求核心商圈的扩张机会，三季度核心商圈空置率环比下降1.7个百分点至11.7%；非核心商圈空置率环比小幅下降0.5个百分点至11.6%。
业态方面，CBRE的报告显示，需求热度回升，餐饮持续填铺布局，需求占比提升至47%，咖啡茶饮、传统中餐、亚洲食肆以及烘焙甜品等多个品类均录得亮眼需求。时尚服饰业态占比24%，以女装、运动以及潮流买手店需求活跃。
大宗交易环比回暖，酒店成交金额占比超一成
投资市场方面，经过2023年第二季度的市场下行后，交易量出现回暖迹象。CBRE披露的数据显示，第三季度，上海物业投资市场录得33笔大宗交易，交易总额达235.9亿元，大体延续上季度市场节奏，十亿元以下的小额交易依旧占据主导。季内交易总额环比上涨78.4%，同比上涨17.2%。
依据交易笔数统计，写字楼资产交易占比达58%，且大多为自用型投资。值得关注的是，季内录得多笔异地地方政府下属企业购置物业，多选址于大虹桥或七宝等上海辐射长三角门户板块或浦东科创产业主导区域。
仲量联行的报告显示，第三季度资产类别呈多样化趋势，除办公、公寓、产业园区及工业等热门资产类别外，零售物业成交在三季度受到关注，收录共计4宗成交，成交金额占比达28%。
值得一提的是，酒店在全国旅游市场恢复后在投资市场有所体现，第三季度收录两宗酒店成交，成交金额占比12%，其中一宗为上海虹口三至喜来登酒店物业，据阿里拍卖，成交价格为16.43亿元。另一宗为位于上海市逸仙路的Zsmart智商酒店物业，成交价格为9300.03万元。
仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚指出，一方面，“三条红线”政策将持续推动酒店出售热潮，开发商希望通过剥离非核心资产以缓解资金压力，并改善资产负债表。另一方面，出于资产配置多样化和投资风险控制的需求，国内高净值人士成为酒店资产最活跃的买家，尤其对于价格低于重置成本的交易机会。
魏骏亚分析认为，随着境内及入境休闲旅游和商务旅行的需求大幅回升，国内门户城市及度假城市酒店市场的前景和恢复力将重燃投资人的信心，带动投资人视时机入市交易，2023年或将迎来多笔优质酒店资产成交。
此外，仲量联行数据显示，办公、工业、长租公寓及产业园区的成交金额占比分别为19%、17%、14%及9%。
内资买家以91%的比例继续主导市场。除传统保险、金融机构外，一些地方政府和私人买家正积极进入市场。投资型买家占比64%。仲量联行华东区投资及资本市场部总监孙翎表示，“上海仍为中国最具吸引力的房地产投资目的地。中东财团纷纷在中国设立办公室，体现投资人对中国长期基本面和前景保持乐观。第四季度投资市场有望延续回暖，表现更加强劲。”
编辑/樊宏伟
