冯先生（化姓）购得一套限价商品房屋，次年就将房屋出售给了王女士（化姓），双方约定具备产权转让条件时办理过户。但后来冯先生以合同无效为由将王女士诉至法院，要求退还房屋并赔偿租金损失。王女士也提起反诉，主张返还购房款、专项维修基金，并赔偿房屋升值差价损失。10月10日，北京海淀法院公布该案判决结果，判决双方合同无效，王女士返还涉案房屋，冯先生返还购房款60万元和专项维修基金11978元，冯先生另需赔偿王女士房屋差价损失151.2万元。
冯先生诉称，2012年我购买了一套房屋，2013年将房屋出售给王女士，2015年我取得房屋所有权证书，因为双方买卖的房屋属于限价商品住房，根据相应政策，取得房屋权属证书后5年内不得转让、过户，所以双方间的买卖合同属于无效合同，现要求确认合同无效，王女士返还房屋，同时按每月4500元的标准赔偿租金损失。
王女士辩称，我已经对房屋进行装修，实际使用并居住至今，现已经具备过户条件，但冯先生因房价大涨而反悔，违背诚实信用，所以不同意冯先生诉求。现反诉要求冯先生返还购房款60万元、专项维修基金11978元，并赔偿房屋差价损失151.2万元。
冯先生针对反诉辩称，涉案房屋无论是否升值，升值多少，都与王女士无关，因为双方买卖的房屋属于政策性房屋，根据规定不允许买卖，双方对此都是明知的、都有过错，不同意王女士反诉请求。
法院经审理后认为，冯先生与王女士买卖的房屋属于限价商品住房，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的相关规定，限价商品住房的供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。
本案中，冯先生和王女士在涉案房屋限制上市交易期内买卖限价商品住房，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，影响了政策性住房的正常分配，损害了社会公共利益，故双方签订买卖合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
在签订买卖合同时，双方均明知涉案房屋系限价商品住房的属性，为规避监管，约定当该房屋具备产权转让条件后办理过户手续，故双方就合同无效均负有责任，冯先生作为出卖方，应对标的物允许交易承担责任，故其负有主要责任，王女士作为购买方，应对标的物能否交易进行审查，故其负有次要责任。
庭审中，经评估房屋市场价值为276万元。法院最终判决双方合同无效，王女士返还涉案房屋，冯先生返还购房款60万元和专项维修基金11978元，冯先生赔偿王女士房屋差价损失151.2万元。
宣判后，冯先生提起上诉，二审维持原判，该判决现已生效。
【法官说法】
《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二条规定，“本办法所称限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。”
此外，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第十三条和第二十六条规定，限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。
根据上述规定可知，转让、出售限价商品住房是受条件限制的，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，如5年内确需转让，也应向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。
该案中，冯先生与王女士在房屋限制上市交易期内签订买卖合同，剥夺了本市其他符合购置限价商品住房条件家庭的申请和享受国家政策性房屋的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，影响了政策性住房的正常分配，损害了社会公共利益，属于无效。双方均明知涉案房屋系限价商品住房的属性，均负有责任，作为出卖方的冯先生负有主要责任，作为购买方王女士负有次要责任。法院最终判决双方对于房屋和房屋价款互相返还后，结合卖方因房屋升值获得的利益、买方因此丧失的订约机会损失、买方装修房屋的添附价值、双方过错程度等，综合判定冯先生赔偿王女士房屋差价损失151.2万元。
在此，法官提醒广大市民朋友：在买卖房屋时，一定要审查房屋的权属和性质，区分商品房、限价商品房、安置房等；对于政策性房屋，一定要了解相应的法律法规，审查是否符合上市交易条件，切勿贪图便宜而导致不必要的法律风险。
文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/王朝
校对/房霞
