新华财经天津10月3日电 近期，随着央行、住建部等部门关于房地产政策的指导意见出台，各地纷纷推出了降首付和利率、“认房不认贷”、取消限购等“楼市新政”，为楼市“金九银十”注入了活力。业内人士认为，核心一二线城市房地产市场活跃度或将持续一段时间，但未来政策效果可能出现分化。
政策效果显著 市场迅速升温
8月底，央行、住建部等部门出台了房地产政策的指导意见，各地于9月初纷纷推出了“楼市新政”。伴随着信贷政策放宽，一线城市明确“认房不认贷”，二线城市纷纷取消限购，各大房企也纷纷推出优惠活动。如今，政策满月，市场效果已经显现。
中指研究院统计数据显示，新房方面，9月，重点100城新建商品住宅销售面积环比增长超10%，但同比仍下降约20%，其中一线城市销售面积环比增长约30%，利好政策对于核心一二线城市带动效果较为明显；二手房方面，重点11城二手房市场9月在政策带动及低基数下成交套数同比转增，9月前四周，重点11城二手房成交套数环比增长7.8%，同比增长25.6%，9月中下旬二手房市场活跃度逐渐回升。
价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，9月，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.05%，同比跌幅收窄至0.10%。9月，房企加快推盘节奏，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格有所企稳。百城二手住宅平均价格为15556元/平方米，环比下跌0.44%，跌幅较8月扩大0.06个百分点，已连续17个月环比下跌；同比跌幅扩大至2.59%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，从一线城市的市场成交热度看，北京最高，上海其次，新政策对广州、深圳影响不大。
作为二线核心城市之一的天津，此次除了落实国家有关政策外，重点将限购区域调整为“市内六区”，市场反应迅速，成交量大幅提升。贝壳天津站提供的数据显示，9月，贝壳天津站新房成交2091套，环比增长39.2%；二手房成交4686套，环比增长44.8%。
中指研究院天津公司研究副总监田文刚认为，相较于同类城市，天津的政策体现了创新特点，对于修复市场情绪、预期将起到积极的作用。随着政策的逐步优化落地，在多方合力的组合拳效应下，市场企稳恢复可期。
热度或将延续 效果已有分化
业内人士认为，房地产放松政策逐步落地，带动置业意愿提升，但受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政策对不同城市的影响差异较大。
中指研究院市场研究总监陈文静预计，本次政策对市场的带动程度将表现为：核心一二线>普通二线>三四线。同时，考虑到换房客户置换房产需要一个过程，新政精准释放的需求传导到实际销售仍需时间。
陈文静说，短期来看，预计核心一二线城市市场活跃度提升仍将持续一段时间，持续时间将好于普通二线及三四线城市，一方面，核心一二线城市人口规模、居民购买力等基本面更强，对住房需求的支撑度高；另一方面，政策仍有优化空间、二手房活跃度提升、房价预期趋稳等因素，也将对核心城市的房地产市场形成有利带动。
政策效果的延续性也有所分化。张大伟说，部分城市的“楼市新政”效果延续性已有所减弱。以北京为例，9月上半月二手房网签数据大幅增长，下半月已恢复至8月份水平。
贝壳天津站一位置业顾问告诉记者，带看量和成交量高峰延续到了国庆中秋假期，总体看“金九银十”的热度或将持续。他认为，这可能与天津市内六区和非市区“互不认”政策有关，导致环城四区的新房需求和市内六区的二手学区房需求被同时“点燃”。
然而，成交量的上涨并未带动价格同步回升。中国房地产指数系统百城价格指数显示，百城二手住宅平均价格为15556元/平方米，环比下跌0.44%，跌幅较8月扩大0.06个百分点，已连续17个月环比下跌；同比跌幅扩大至2.59%。从涨跌城市数量看，9月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量降至30个；百城二手住宅价格环比下跌城市数量则增至99个，已连续4个月超90城。“目前来看，二手房价普跌态势仍未改变。”陈文静说。
市场回归理性 仍需精准施策
业内人士普遍认为，房地产市场正在回归理性，逐步放松限制政策是大势所趋，短期内因城施策仍是主流。
南开大学中国式现代化发展研究院高级研究员薄文广说，如今经济发展基本面、人口增长趋势、房地产投资信心等因素较前些年已发生重大变化，这对全国多数城市房价的上涨预期形成了抑制作用，因此“大水漫灌”式政策已不再适用，而应精准施策支持刚性和改善性住房需求。
陈文静表示，从需求端来看，当前购房者对未来收入预期、房价上涨预期仍无明显改善，购房观望情绪较重，若后续核心城市配套政策跟进不及时，或导致市场活跃度再次回落；从供给端来看，受市场销售恢复较为缓慢、部分企业融资不畅等因素影响，房企资金面仍承压，企业经营遇到困难，风险暴露或进一步影响购房者置业意愿。因此当前房地产市场需要供需两端政策协同发力，更好地促进市场信心修复。
“若短期政策优化到位，同时超大特大城市城中村改造系列措施快速落地，预计2024上半年市场迎来筑底。”陈文静说。
田文刚认为，后期根据各城市场变化，进一步调整限购区域、精准购房补贴、降低二套首付比例等依旧是政策工具箱中的可选项，同时在二手房交易环节进一步降低交易税费，联动一二手房市场协同发力，降低居民购房门槛和购房成本。（记者 王宁）
编辑/田野
