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半两财经|已有超30城执行“认房不认贷”政策 全国置业意愿提升15个百分点
北京青年报客户端 2023-09-12 14:17
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近期,房地产政策进入密集发布期,2023年9月上旬,是中国房地产市场政策发布最密集的10天,中原地产研究院统计数据显示,10天时间,累计各地发布房地产调控政策高达56次。值得一提的是,自住建部等三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后,广州、深圳、上海、北京四大一线城市均发布认房不认贷政策,力度超出市场预期。据不完全统计,截至目前,已有超过30个城市明确执行“认房不认贷”政策,即使没发布政策的城市实际也已经执行。据诸葛找房数据研究中心周报数据显示,上周(9月4日至10日),新房成交上涨城市中,东莞、北京、成都涨幅领先,认房不认贷政策逐步见效;二手房方面,青岛、深圳、上海位居涨幅前三,环比涨幅均在18%以上,同时,杭州、北京成交规模也小幅回升。

中介:“认房不认贷”以来一直在忙

“上周带看量在增加,成交也比之前活跃不少,主要以刚需人群为主。”麦田房产一家门店的店长表示,北京“认房不认贷”政策落地以来挂牌量、成交量也在增加。

北京链家一门店的工作人员则表示,进入9月,就一直在忙,都没时间休息了。

中建智地工作人员介绍,他们在房山区的三个新房项目上周到访量均有两三百组,平均成交量近20套。“第二个周末,比第一个周末人少了些,但是依然还不错。上周六因为下大雨,来得客户比较少,周日看房人就很明显多了起来。9点刚过,学府印悦项目就有好几组客户了,10点左右的时候就成交了3单。”该工作人员表示,整体情况还可以,但也保持谨慎乐观态度,期待月底呈现的效果。

诸葛找房数据研究中心周报数据也显示,北京自9月1日官宣“认房不认贷”后,新房和二手房市场活跃度双双提升,换房需求增加,刚需购房者也在逐步入场。9月4日至10日,北京新房成交860套,环比上升17.81%%,同比下降58.15%;二手住宅成交2780套,环比上升3.27%,同比上升1.16%。此周二手房成交同比时隔11周再次转正。预计9月成交将会好于8月。

而从一线城市近期的周度挂牌量来看,9月4日-9月10日一线城市二手房累计挂牌量和新增挂牌量双双上升,其中新增挂牌量环比涨幅超4成,且此周累计在售挂牌量和新增挂牌量均达到今年以来的峰值,在一线城市均官宣执行“认房不认贷”后,很多客户为了实现“卖一买一”,纷纷将手头房源挂出,导致一时之间挂牌量迅速增长。

机构:北京、上海置业意愿均提升20个百分点左右

诸葛找房数据研究中心周报数据还显示,新房成交上涨城市中,环比涨幅前三名分别为东莞、北京、成都,但上海上周成交588套,环比跌幅为51.8%。二手房方面,青岛涨幅居首,上周成交1120套,环比上涨23.48%;深圳以22.61%的涨幅位居第二,上周成交591套;上海位居涨幅第三,上周二手房成交4183套,环比上涨18.5%;北京成交数量虽然也有增长,但环比涨幅却出现下降,仅为3.2%。

中原地产首席分析师张大伟介绍,从北京第二个周末数据看,周六天气特殊原因,成交量较低,周末的成交量在周日体现,整体周末两天二手房成交量高于8月周末的平均数,但相比新政后第一个周末的成交量有明显萎缩。

“政策执行后,全国置业意愿提升了15个百分点,北上广深均提升明显,其中北京、上海均提升20个百分点左右。”中指研究院市场研究总监陈文静也表示,从市场方面看,一线城市新房、二手房热度均有所上升,新房项目到访和认购热度上涨明显,特别是优质板块项目,购房者关注度较高,其中北京、上海市场热度明显高于其他城市。近期部分新房项目已明确收回价格优惠,二手房业主预期有所好转后,议价空间也在缩小,整体上看,房价呈现一定趋稳态势。

但陈文静也指出,全国新房市场整体成交规模提升不明显,政策显效还需要时间,根据中指研究院监测数据显示,9月4日-10日全国重点城市销售面积环比下降超20%。其中,北京、深圳上周销售面积小幅提升,北京上周新房销售10.3万㎡,环比增长16.9%,销售860套,环比增长17.8%,认购1037套,环比增长82.9%;深圳上周新房销售面积约3.8万㎡,环比增长3.8%,上海、广州网签数据尚不明显,上周成交面积环比均下降。

关注:为何会出现“挂牌激增”现象?

对于“认房不认贷”一周后的市场表现,在北京链家研究院院长高原看来,客户业主初步反应积极,市场反馈有待持续观察。因为住宅购置天然具有交易周期长的特点。例如,购房者从意向购房到实际转化为购房活动,需要筛选房源、价格沟通、签约贷款等一系列过程,通常而言交易周期可达一月以上。同时,单日、单周交易量受假日、开学甚至气候等因素影响,极易出现单日成交数据快速波动,因此不能以短期、高频、个例情况为依据做出市场判断。

高原认为,初步来看,随着“认房不认贷”政策的落地,市场观望、情绪确实有所缓解,这样稳定的总体氛围有助于加速全市场的流动,反馈在交易数据上,日均、周均成交规模均有较大幅度增长,首周市场反馈积极。不过需要强调的是,由于交易流程问题,当前高成交数据,主要是已具备签约条件、已完成筛选过程的客户在政策激发下集中签约,不能够作为市场反馈的依据。从新登记客户、网络端新增咨询等情况看,市场反馈同样积极,稳步回暖的可能性最大。

对于“挂牌激增”的现象,高原认为,当前挂牌量确有增长,但实属正常现象。当前挂牌与成交增长趋势匹配,各类指标运行正常,并未出现市场传言“大范围抛售”现象。事实上,当前市场成交、带看、挂牌数量属同步增长,且增幅接近。通俗来讲,一套房的卖家往往是另一套房的买家。在市场较为活跃的时期,新增挂牌与客户带看往往同步增长,且增幅基本一致,呈现很高的同步性,本次政策调整后,市场表现与以往走势一致,呈现出客源房源同步、同频增长现象。然而业主可在数小时内完成挂牌手续,但售房则可能需要数月时间才能最终完成交易。挂牌、售房之间的时间差,必然会导致挂牌增长幅度远高于成交增长幅度的现象,这在历次政策变化阶段均有出现。

高原还解释称,消费者倾向于多家挂牌,但成交往往由单一企业完成,因此若仅观察单一企业情况,其挂牌房源数量相对其公布成交数量高出数倍均属于正常情况。以北京为例,作为超大型城市,月均二手住房成交量处在1万-2万套水平,简单换算,单日挂牌需数百套方可维持库存水平,考虑到公休、节假日挂牌通常是工作日数倍,加之政策利好加速需求释放,特殊日期单日出现千套乃至数千套挂牌均属市场正常反馈。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟

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