进入2023年，房地产人在久违的销售复苏里迎来了春天。

据国家统计局相关数据，2023年1-2月，房地产销售额、到位资金等核心指标同比降幅均出现大幅收窄，行业融资能力持续恢复；新开工、竣工大幅改善，投资明显修复。

对于房地产业来说，信心随着售楼处的人头攒动、开发商热销破亿的醒目海报、多人争抢的一套房源等回暖行情，重新发芽。

然而从后续的实际情况延展开来，有声音认为，这波“小阳春”行情似乎并没有那么可持续——从3月开始，部分楼市又开始出现凉意，“倒春寒”的论调开始冒头。

也就是在此时，相关企业们更加坚信，从消费者到投资人，到监管机构，再到更上层的设计，最后甚至到时代，不仅变化从未停滞，如今以上还都向他们赋予了新的角色与使命，提出了新的需求和期待。

而能否“更新”自己以满足这些需求，关系着他们能否安稳度过行业的深度调整期，迎来自己真正的“春天”。

时代命题之下，一家正值而立之年的房企显示出了行“稳”致远的坚定信念和执行力。

这就是新城控股。

8月30日，新城控股交出了一张新“答卷”：2023年上半年，公司实现营业收入417.68亿元，其中商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%；实现合同销售金额约424亿元，合同销售面积约516.65万平方米；将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，上半年已组织交付超5万套物业。同时，公司坚持聚焦“有回款的销售”，保障现金流安全，上半年实现回款金额485亿元，回款率114%，回款率位于行业前列。

这张答卷背后，反映了一个最突出的问题：在特殊的发展阶段，新城更关注的是什么；而这份关注，反过来又为它带来了什么？

战略先行，赢在商业

业内有一个共识是，在发展规模见顶之后，房地产的发展阶段正处于一个重大的变化之中，即从增量开发时代到存量运营时代。

存量时代，也是典型的分化时代。此时，企业拼的更多的是内功，比如对市场的前瞻性、对风险的预见性，以及对变化、挑战的应对能力。能在这个阶段谋得可增长的部分，就意味着为自身赢得了一些穿越周期的机会。

对于新城控股而言，它认可经营性业务将为自身增长带来更持续的动能，因此成为了相对而言更早、更全面布局经营性业务的房企。继去年商业运营总收入首次突破百亿、业绩贡献比重不断提高后，今年上半年，新城控股商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%，商管业务占公司整体业绩比重进一步提高。

此刻回头望，这份增长理当追溯至其“双轮驱动”战略模式的前瞻性布局。

双轮，指住宅地产和商业地产。自战略实施以来，新城一方面持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升；另一方面不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。

战略先行，方能赢得主动性。今年上半年，该战略进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性：实现合同销售金额约424亿元，合同销售面积约516.65万平方米，全国性规模房企的优势凸显。此外，公司以保交付为房地产开发业务首要经营目标，报告期内在10个下辖大区58个城市累计交付5万余套住宅。

与此同时，新城控股商业管理业务的稳健发展态势延续——截至8月25日，已开业吾悦广场总数达到151座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座，进驻全国143个城市。截至报告期末，已开业面积达1367万平方米，出租率达95.22%。

就盈利能力来看，商业板块也保持着较高的水准。半年报显示，公司上半年物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物业出租及管理毛利率达69.55%。

可以预见，在消费信心逐渐恢复但仍需加强的背景下，吾悦广场仍是新城控股稳定经营基本盘的重要抓手。而伴随着今年“深度运营”战略升级，它也是新城控股聚焦运营业务精细化的核心发力点位，任务是沉淀用户资产，深挖增量，以增量来进一步提升效益。

底层逻辑改变，安全比增长更重要

历经几年的跌宕起伏，高质量发展代替规模扩张筑牢房地产人的认知。此时，行业发展的底层逻辑已经悄然改变。这个阶段下，相比增长的速度与规模，相关企业更要思考的是，发展的质量和效益高不高。

于是，越来越多的企业不再一味追求规模化，转而通过主动管控销售规模以寻求平稳的发展。而信用与财务安全，则成为判断企业能否实现高质量发展目标的重要标准。

在这方面，“底线思维”刻在了新城控股的基因里。

新城控股表示，将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的如期偿付。公司2023年全年需偿还境内外公开市场债券为117亿元，而在前8个月，已如期偿还境内外公开债达97亿元，年内仅剩一笔CMBS待偿还。

在这个信用事件频发的特殊时期内，新城控股如期偿债无疑为市场和投资者注入了信心。事实上，在财务安全维度上，如期履约偿外债以外，新城还下了一些苦功。比如在内持续优化债务结构。

半年报显示，报告期内，新城控股有息负债水平继续保持低位，截至2023年6月末，公司期末融资余额为666.03亿元，较年初压降46.67亿元，债务结构进一步优化；合联营公司权益有息负债进一步降低至57.76亿元，财务透明性进一步提升。

进一步从净负债率来看，业内认为，房企净负债率的理想范围是在40%—50%之间，高于这一范围隐含着风险，反之则影响公司的经营和发展。长期的去杠杆努力之下，新城在今年上半年将净负债率维持在49.52%的较低水平。换言之，在当下的行业发展环境下，新城成功进入楼市低风险民营房企位列。

那么，是什么在支撑新城完成对到期债务履约兑付的信心？又是什么使其有能力削减有息负债规模？

两个问题指向同一个答案，即强劲且充裕的现金流。

面对充满挑战的市场环境，现金流的重要性不言而喻。如上文所言，“聚焦有回款的销售”以及稳定的商业运营收入为公司贡献了持续稳定的现金流。另一方面，新城控股坚持聚焦“有回款的销售”，保障现金流安全。半年报显示，上半年实现回款金额485亿元，回款率达到114%。

在此基础上，公司经营性现金流净额达到74.34亿元，经营性现金流净额连续5年为正。总量上，截至报告期末，新城控股在手现金余额284.89亿元，在手现金充裕。现金流夯实了新城安全的财务基本面。

稳健的经营，加上安全的财务基本面，不意外地为新城控股在融资端引来源源不断的“活水”——6月，公司完成了11亿元公司债的发行，综合票面利率为5.65%。而在此前一个月，公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，本期美元债为今年3月份以来唯一一笔地产境外美元债券新发，也是纯公司信用高级无抵押的普通美元债，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求。

7月，新城控股2023年度第一期中期票据也完成簿记发行，发行规模为8.5亿元，期限3年，票面利率为4%。同月，公司还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

在授信额度上，得益于在各大银行等金融机构的资信情况良好，以及与国内主要商业银行长期保持的合作伙伴关系，截至报告期末，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计达1156亿元。

往深处探究，吾悦广场还有一个重要的功能：提供具备“融资期限长、还款安全”等优势的经营性物业贷。据悉，今年前8个月，以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿。这已然也成为新城控股进行融资的亮点。

编辑/刘洋-广厦