北京青年报
东莞“二手房东”纠纷猛增,折射小微企业生存困境
广州日报客户端 2023-09-03 12:08

8月30日,邝小军(化名)出现在东莞市第一人民法院,他已经记不清从2022年以来这是第几次了,有时作为原告,有时作为被告,专做工业产房“二手房东”多年的他,迎来了最闹心的时刻。

如果说“时代的一粒尘埃,落在每个人头上都是一座山。”现在,邝小军真切地感受到了这句话的深意。去年年底开始,经济下行的严峻压力传导至“每一根毛细血管”,他的烦恼才真正到来。

东莞多家律师事务所相关负责人透露,这两年,“二手房东”和村委会、承租企业之间的纠纷猛增,基于历史原因,东莞不少厂房没有房产证,形势好时,各得其所,形势不好,这就成为祸根。

东莞5年前开始打击“二手房东”现象,今年开年,东莞又将工业厂房“二手房东”垄断行为纳入房地产市场秩序专项整治范围。“二手房东”屡打不绝背后,是小微企业生存空间的保障难题。

退出

2021年5月,邝小军以东莞市明跃精密制造有限公司(以下简称“明跃公司”)之名,与东莞市道滘镇厚德股份经济联合社(以下简称“厚德经联社”)签订厂房租赁合同,租赁6214平方米物业,租期5年。

双方的合同中明确:“合同项下租赁物基于历史原因仍没有办理完整房屋产权文件、报建资料、消防工程验收资料。”对此,邝小军没有异议,在东莞做“二手房东”,这样没有房产证的厂房他见得太多了。

经过修缮、清洗后,2021年7月,明跃公司将厂房转租给东莞市湘祺实业投资有限公司(以下简称“湘祺公司”),租期5年。但不到半年时间,湘祺公司以厂房位置较偏,运输成本过高等原因决定搬迁。

邝小军一再挽留,甚至愿意主动降低租金或者减少租赁面积,然而,湘祺公司仍然决定搬离该厂房。随着湘祺公司提出解约诉求,明跃公司也只能向厚德经联社提出交还物业,解除租赁合同,但遭到拒绝。

涉及到租金、保证金、违约金、水电费、管理费、免租期场地占有使用费等诸多费用,明跃公司和湘祺公司无法达成一致,明跃公司和厚德经联社不能统一意见,三方你告我、我告你,不得不诉诸法律。

反转

明跃公司将湘祺公司告上法庭,请求判决双方租赁合同无效,湘祺公司支付给明跃公司相关费用。湘祺公司随即反诉,请求判决合同无效,明跃公司退还湘祺公司租赁保证金,退还差额费用,赔偿损失。

明跃公司认为,湘祺公司单方面提前擅自解约,如合同有效,则属于违约,保证金不退,损失自行承担;如合同无效,则应从保证金中抵扣相关费用,因为湘祺公司事实上占用了厂房,且只交一个月租金。

湘祺公司则认为,案涉厂房所有权人为厚德经联社,无房产证及规划许可证,明跃公司为二手房东,属非法转租。明跃公司违反相关政策,是主要过错方,应当退还租赁保证金等相关费用,并赔偿其损失。

2022年8月,东莞市第一人民法院判决,明跃公司当二手房东转租赚取差价,违反东莞有关政策,违背公序良俗,明跃公司和湘祺公司签订的厂房租赁合同应认定为无效,明跃向湘祺支付相关费用。

明跃公司不服,提起上诉,2023年4月,东莞市中级人民法院裁定撤销一审判决,并发回东莞市第一人民法院重审。8月30日,邝小军出现在东莞市第一人民法院,正是重审的开始,当天没有宣判。

关键

明跃公司与厚德经联社的互诉官司也早已开打。尽管双方合同明确“合同项下租赁物基于历史原因仍没有办理完整房屋产权文件、报建资料、消防工程验收资料。”但厂房到底有没有证仍成为关键。

明跃公司主张无证,应该认定双方的租赁合同无效。厚德经联社则举证之前的合同是格式合同,实际上厂房有合法证件,应认定租赁合同有效,并提交两份房产的权属证明,试图证明涉案物业合法有证。

一审时,法院通过调查取证后认为,两个权属证明上登记的建筑物地址与案涉租赁物地址不对应,总建筑面积相差甚远;两个权属证明登记时间在1998年,但案涉租赁物约在2000年竣工,因此裁定合同无效。

厚德经联社随后提起上诉,道滘派出所开出一纸证明,证明双方租赁合同记载租赁物业地址,与两本产权证登记的建筑物是对应的,东莞市中级人民法院对此予以采信,认定86%合同有效、14%合同无效。

明跃公司认为,公安机关出具的门(楼)牌变更证明是对不同产权属登记内容的确认,明显逾越了其行政职能,且《东莞市门楼牌管理办法》已在2022年6月1日失效,2023年2月派出所已无法定权限。

未来

一纸证明关系如此重大,今年7月13日,湘祺公司为维护自身利益,向东莞市第一人民法院提起行政诉讼,请求确认道滘派出所开具的《门(楼)牌变更证明》无效,这一行政诉讼目前尚未开庭。

对于明跃公司、湘祺公司和厚德经联社之间的三方诉讼,错综复杂背后争议的焦点,在于明跃公司与厚德经联社的租赁合同是否有效,而认定合同是否有效的核心则在于被租赁的厂房是否合法有证。

由于东莞市中级人民法院的判决是终审判决,明跃公司已准备向广东省高级人民法院申请再审。精疲力竭之余,邝小军感叹,在东莞做了多年的工业厂房“二手房东”,这两年是最艰难的时候了。

这些年,邝小军在东莞多个镇街租赁物业,然后或整体或分拆成小块转租,“像一些小微企业,只租一点点面积的厂房,他们自己直接找一手房东租是根本租不到的,即便能租到价格也会非常高。”

他认为,东莞打击的是工业厂房“二手房东”垄断行为,而非所有“二手房东”,一旦“二手房东”全部消失,小微企业的生存处境或许会更加狭窄,届时,受伤害的就不会只是小微企业。

编辑/刘洋-广厦

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