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半两财经|“认房不认贷”落地 北京无房有贷款记录购房家庭首付比例最多能降四成
北京青年报客户端 2023-09-01 20:15
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随着住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施,近期,已有多个城市落实相关举措,继广州、深圳、武汉、广东中山、成都相继宣布执行首套住房“认房不认贷”政策后,一线城市上海、北京也在同一天发布通知执行该政策。业内分析认为,一线城市全面执行首套“认房不认贷”,“金九银十”行情可期。

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新政:北京实施“认房不认贷”

9月1日晚间,北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局、北京监管局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,其中提到,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在本市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自印发之日起施行,原有政策与本通知不一致的,以本通知为准。

根据通知,家庭成员无论之前是否使用过贷款购房,是否有本地或者外地的房贷记录,只要在购房时在京均无住房,即可符合首套房的认定标准,可按首套住房申请住房贷款。

举例:这几类情况都可按首套房申请房贷

举例子来看,黄先生一家在北京之前贷款买了一套房,二胎出生后需要置换大一点的房子,按照之前的政策,他有过贷款记录,即便是卖了之前的房子再置换,新购房只能按照二套房贷执行,首付和贷款利率都更高。而新标准实施后,他“卖一买一”,新购房产就能按照首套房贷政策。

而来北京打拼多年的刘先生,想在北京购买一套住房,但因为过去在老家贷款买过一套房,按照之前的政策,因为有贷款记录,无论是否还清,在北京首次购买的这套房,都得按照二套房贷执行。而新标准实施后,他购买的第一套在京住房,就可以按照首套房贷政策了。

根据目前北京的政策,如果是普通住宅,首套房的首付比例不低于35%;非普宅则不低于40%。如果是二套房,普宅首付比例不低于60%,非普宅则不低于80%。

所以,如果认定为首套房,首付比例将大幅下降。而且相比二套房贷,首套房贷的利率更低。目前北京首套房贷利率为4.75%,二套房贷是5.25%。

算账: 北京无房有贷款记录购房家庭

总价500万住房首付最多少200万

从政策效果上看,北京无房有贷款记录的购房家庭,首付比例将由60%-80%降至35%-40%,总价400万的普通住房计算,首付将减少100万元。以总价500万元的非普通住房计算,首付将减少200万元。”

而贷利率将由5.25%降至4.75%,下降50个基点,以300万贷款为例,按25年等额本息计算,利息将减少26.21万元,购房门槛和购房成本明显下降,或明显促进无房有贷款记录以及卖一买一购房需求入市。

业内:北上广深落地“认房不认贷”

 “金九银十”可期

业内分析认为,“认房不认贷”可以减轻刚需购房者、尤其是置换类改善需求家庭的负担。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,北京全面执行首套房“认房不认贷”,超出市场预期,截至目前北上广深四个一线城市全部落实首套“认房不认贷”政策,政策信号明显,预计将极大修复市场情绪和预期,提振市场信心。

从数据上看,根据中指数据,成交方面,北京8月新房成交48.2万㎡,环比下降22.3%,同比下降17.8%,二手房成交10960套,环比增长12.8%,同比下降20.2%,但绝对量仍低于1.5万套,市场活跃度仍不足;价格方面,根据中国房地产指数系统百城价格指数,8月北京新房价格环比上涨0.03%,二手房价格环比下跌0.22%,二手房价格连续四个月下跌。整体来看,8月北京房地产市场调整压力亦较大,二手房房价下跌预期仍在。

陈文静认为,整体来看,近期监管部门落地多项政策利好,一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”,接下来,各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措,政策暖风频吹,核心城市房地产市场将迎来一波向上行情,“金九银十”市场可期,核心城市房地产市场有望逐渐企稳,从而带动全国房地产市场逐渐修复。未来4个月,全国房地产市场能否企稳对于宏观经济大盘至关重要。

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同日上海也落地“认房不认贷”政策

9月1日,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知规定,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在我市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。

中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰表示,继广州、深圳之后,上海成为第三个落地“认房不认贷”政策的一线城市。今年2季度以来,在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下,上海房地产市场整体供求有所回落。据中指监测数据,上海新建商品住宅(不含保障房)已连续两月成交低于5000套,而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”,7月底以来受政策预期影响,上海二手房市场活跃度有所回升,二手房成交量亦有缓慢恢复。

此次上海“认房不认贷”政策出台,将明显降低首套房购房门槛。对于有过贷款记录本地无房的购房人,此前首付比例为50%-70%,政策出台后,首付比例降至35%,贷款利率从5.25%下降至4.55%。将大大减少该类客户的首付压力,可购买地段更好面积更大的项目,预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度,激发市场刚需和改善性需求入市。

陈炬兰认为,上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市,本次全面执行首套住房“认房不认贷”,政策出台超预期,或将为房地产市场情绪带来明显提振效果,预计北京相关政策也将加速推出。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟

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