近日，曾被规划为“中国第一高楼”、起拍130.44亿元的深圳世茂深港国际中心，在京东拍卖平台一拍中流拍。

在京东拍卖显示，深圳市世茂新里程实业有限公司（下称深圳世茂）名下的深圳市龙岗区龙城街道12宗土地使用权及地上物，一拍流拍，起拍价约130.44亿，评估价约163.05亿元，被形容为7年以来司法拍卖最大估值的资产。尽管起拍价是评估价的八折，但在竞拍开始的24小时内，只有围观人数在增长，有近3万人围观此次法拍，但是无人报名。

深圳世茂为ST世茂旗下公司，2017年12月6日，以239.43亿元拍下深圳龙岗32.19万㎡商服用地，土地交易款在一年内分两次交清，创下了当时深圳土地拍卖史上第二高总价的纪录。约定的开工日期为2022年1月28日，竣工日期为2025年7月28日。

根据规划，该项目名称为世茂深港国际中心，将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。

其中最亮眼的是，项目规划了一座超高层建筑，它被定位为粤港合作的标志项目、深圳东部新地标。该建筑最初被规划为超700米的“中国第一高楼”，高度刷新当时国内纪录，但后来由于种种因素被降低至约600米高度。

2017年，中信信托以深圳深港国际中心项目为底层资产发行信托产品；2020年7月17日，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模为87亿元；然而，在2022年2月16日，中信信托宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难，世茂深港国际中心也随之停工，世茂债务危机爆发。

到今年5月8日，有消息称项目二期公寓复工复产工作取得重大进展，将于5月10日率先对项目二期12栋公寓开展复工复产。同时，龙岗区将采取更加有力的措施推动债务重组和资金回笼，结合资金筹集进展，及时对项目二期第9-11栋和公配部分开展复工复产。

这次摆上法拍货架的正是世茂在深圳最大的综合体项目深港国际中心，评估文件显示，12宗土地全部为40年商办及公建用地，总建筑面积145.04万平方米，其中计容面积94.65万平方米。根据计容面积测算，大约还有41万㎡的资产不在拍卖行列。

从公布的评估报告显示，这次法拍的12宗土地出自2017年239亿拿下的龙岗G01046-0095商业用地，总用地面积有321945.68㎡。该地被分为14宗地，此次法拍的为其中的12宗地。12宗地中，有6宗已经进行了开发，1宗集中商业及T3办公楼已经建设了19万㎡，还有1块地建了营销中心，6块地已经挖了地基。

可以看到12宗地包含集中商业及T3办公楼用地及地上物、4宗写字楼用地（2栋250米、1栋338米、1栋500米）、4宗公配用地（包含营销中心）以及幼儿园、国际学校、绿地操场用地。

易居研究院研究总监严跃进认为此流拍对于理解房企债务、保交楼以及房企退市等问题都有非常大的启发：

1、在一定程度上说明，一些房企受债务问题所困，继续在重磅资产方面进行出售。从世茂既有的出售记录看，实际上确实一些优质资产正加快抛售。但难点在于，此类优质资产的体量非常大，一般的房企无法消化。且很多地块本身受制于城市规划等影响，所以对接盘方的要求其实还是比较苛刻的。

2、此类事件其实也暴露了金融合作的问题，这也是房企和信托机构合作出现纠纷的一个案例。从今年很多房企债务问题看，都有非常明显的信托方面的问题。

3、此类事件对于城市规划造成了非常大的困扰，说明除了住宅方面要做好保交楼工作外，其他项目也需要积极落实现相关工作，否则会明显对城市开发和城市形象造成冲击。

（陈英）

编辑/田野