2023年一季度，在积压需求释放及前期政策效果显现等因素推动下，房地产市场活跃度上升，但进入二季度，回暖态势未能延续。专家指出，为保持房地产市场恢复势头，更多增量政策举措或酝酿出台。需求端政策方面，或继续把降低购房门槛和购房成本放在首位，核心一二线城市政策有望合理优化。

购房限制性政策局部松绑

6月以来，不少城市加大稳楼市政策力度，重点一二线城市逐步加入放松限贷或限售行列。

6月28日，《广州住房公积金管理中心关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知》印发实施，《通知》明确，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。6月26日，江苏省连云港市出台9条措施，进一步优化房地产政策，主要涉及优化公积金贷款与提取，将首套公积金首付比例由30%降至20%，继续发放购房补贴，延长土地出让金缴交时限，推行“房票”安置等。

6月25日，江苏省扬州市明确，自7月1日起，在该市市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策，有效期一年。此前，福建省福清市公布的一份文件提出，在该市购买新建商品住房的，不再执行限转售政策，成为今年首个取消住房限售的城市。

据中指研究院统计，2023年以来，地方出台的房地产调控政策已超300次，其中济南、长沙、厦门等近20个城市放松限购政策。

市场恢复受多因素影响

前期积压需求快速释放之后，如何保持房地产市场恢复势头，成为行业乃至社会共同关心的话题。国家统计局数据显示，2023年1-5月，商品房销售面积46440万平方米，累计同比下降0.9%，跌幅较1-4月扩大0.5个百分点；商品房销售额49787亿元，同比增长8.4%，涨幅较1-4月收窄0.4个百分点。

“总体看，累计销售指标呈现下滑趋势，市场持续恢复仍有压力，修复动能减弱，有待利好政策出台提振市场信心。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱说。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前房地产市场恢复受到了多个因素影响和制约：宏观经济面临一定压力，居民收入预期尚未出现明显好转；新房、二手房价格未回归上升通道，购房者对房价仍有下跌预期；购房者对期房烂尾的担心仍存、当前个别房企偿债压力较大，也对市场预期形成扰动。

王小嫱表示，基于当前市场行情及去年比较基数，预计2023年全年房地产销售情况会略好于2022年，商品房销售面积同比上涨约2%，销售金额同比上涨约5%。中指研究院认为，下半年房地产市场恢复仍面临波折，预计全年销售面积与2022年基本持平。

增量政策出台预期升温

近期，市场对稳楼市增量举措出台的预期升温。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，因城施策仍将是房地产调控主基调。在地方因城施策方面，限售限购政策松绑或由弱二线和三四线城市转向核心一二线城市。一方面，相比调控基本“应放尽放”的三四线城市，核心城市政策工具更充足，松绑的余量更足；另一方面，核心一二线城市市场复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，有进一步优化调控的必要。

王小嫱称，当前重点城市二套房首付比例及贷款利率仍处于较高水平，如北京、上海、深圳购买二套房首付比例为七成，二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍，存在调整空间。

中国证券报

编辑/范辉