近日，1年期、5年期LPR均下调10个基点。下调之后，北京地区首套房贷利率从4.85%下降至4.75%；二套房贷利率从5.35%下降至5.25%。有分析认为，本次LPR的下调是时隔8个月降息，降房贷利率有利于降低购房者的成本。不过除了房贷利率，呼声很高地调整一线城市普通住宅认定标准也备受刚需置业人群关注。沿用了9年的北京普通住宅认定标准何时调整？

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事关首付、税费比例，普宅认定标准调整备受关注

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。此前1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，此次1年期，5年期LPR均下调10BP，这是今年以来首次下调LPR，同时也是时隔8个月降息。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，从降息的直接影响上看，降房贷利率有利于降低购房者的成本，例如个人100万的贷款，25年还款年限，降低10个百分点，年度利息降低1000元，月度还款利息降低83元，有利于提振购房者的入市信心。降息和购房者成本息息相关，是全国宽松政策常用手段，预计后续仍有更多利好政策出台。

除了房贷利率，事关首付比例、税费的普通住宅认定标准的调整也备受关注。中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前房地产市场下行态势渐显，居民置业信心、房企投资信心不是很充分。整体而言，一线及核心二线城市政策优化较少，尤其是对于改善性住房需求的政策限制相对而言仍然较多，随着更多城市房地产销售边际转弱，需要更大力度的政策支持，让更多有合理购房意愿和购房能力的人群进入市场。

陈文静认为，从稳市场角度来看，核心城市仍存在政策优化空间。比如，优化北京、上海等地的普通住宅认定标准。她表示，优化北京、上海的普通住宅认定标准，降低非普通住宅的首付比例和税费，有利于降低合理购房需求的购房成本和购房门槛。北京、上海政策优化调整，市场预期有望逐渐恢复，对全国市场预期的好转也可能带来积极效应。

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符合现行普通住宅标准住宅已较为稀少

据了解，当前北京、上海执行的是2014年出台的普通住宅、非普通住宅标准。其中，北京的最高限价标准是五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套。而伴随着房地产市场的快速发展，目前北京房价较2014年出现明显上涨，其中，根据中指研究院数据，2022年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别为914万元、610万元、395万元，明显高于普通住宅标准线。

而按现行标准，在购房首付方面，当前北京首套普通住宅首付比例为35%，非普通住宅40%；二套房普通住宅首付比例是60%，非普通住宅首付比例高达80%。以一套600万的房子为例，首套普通住宅首付210万，非普通住宅的首付240万，差额30万；二套普通住宅首付360万，非普通住宅的首付480万，差额120万。不难看出，无论是首套还是二套，在首付上对刚需和改善型刚需人群来说影响均较大。也许这上百万的首付差额，会让购房人选房范围从四环挪到了五环。

除此之外，普通住宅和非普通住宅的购房成本差别还体现在契税、印花税、土地增值税等各项税费上。按现行规定，北京普通住房在交易时，满两年及以上的房子免征增值税及附加税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

住建委回应已关注，将在研究政策时考虑

业内人士认为，普通住宅标准设立的初衷是国家为了保障刚需家庭购买普通自住住房设立的认定标准。调整普通住宅标准亦有利于降低购房者置业门槛。

时至今日，北京目前执行的普通住宅认定标准已长达近9年，仍未见有调整。北青报记者注意到，在北京住建委官网“政民互动”栏目中，有不少咨询普通住宅标准调整类问题的留言。

有网友表示，2017年买的首套房是70平方米的二居室，但如今他们家有了三胎，想换大一点的房子却不符合普通住宅标准，加上认房又认贷款的政策，这让他压力很大，直呼“根本换不起”。

还有人称，按照现在的标准，北京的普通住宅很少，基本都是豪宅了，甚至限竞房都是豪宅了，作为一个刚需购房人，为此多花的成本很大，“上次调整非普线是2014年，可现在8年多都没做调整，希望能满足刚需人群的购房需求，适当调整普通住宅认定标准”。

北青报记者注意到，北京住建委对此给出的答复是，已关注反映的问题，并将在研究政策时考虑，目前仍执行2014年普通住宅政策。关于三胎家庭购房没有新政策问题，住建委正在调研二胎、三胎家庭购房情况及实际走向情况，目前还没有新政策。

2014年前北京多次调整过普宅认定标准，每3年一次

北青报记者梳理公开信息发现，北京普通住宅认定标准曾进行过多次调整，从时间间隔来看基本保持三年一调的节奏。公开信息显示，2006年开始北京市执行的是按不同级别土地上普通住房平均交易价格确定“普通住房”的标准，按照一到十级的土地级别，交易价格也分为六个等级，但由于大部分人对土地级别不甚了解，而且标准逐渐低于实际交易价格，以至于很多市民没有享受到契税1.5%的优惠。2008年对认定标准进行了调整。当年11月，北京正式印发《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。当时有关负责人表示，今后可以享受优惠政策的普通住房需要同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

2011年，普通住宅认定标准又进行了调整，放宽了北京普通住宅认定中的房价标准。新标准按照房屋的区位不同设定了不同的房价标准。全市住房平均交易价格为2010年成交均价，即每平方米1.8万元。按照四环、五环、六环为界的不同区位，以及北城和南城的不同的区域，乘以一定的系数进行调整。北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区的价格为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米；四环至五环北部地区的价格为32400元／平方米，南部地区为28080元／平方米；五环至六环北部地区的价格为25920元／平方米，南部地区为21600元／平方米；六环外地区为17280元／平方米。当时，市住建委和市地税局两部门表示，全市住房平均交易价格和区位调整系数，将根据北京住房市场变化等情况适时调整和公布。

2014年，再次调整普通住房的认定标准。由于南城和北城的房屋价格愈加接近，调整后的新标准不再区分南北区域。同时，不再只设立房屋交易单价的一个指标，还加入了总价的指标。

也就是说，北京被认定为“普通住宅”的房子需要满足的条件包括住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140平方米(含)以下；单价或总价不超过最高限价，单价、总价符合其一即可。调整后的区域住房平均交易价格，是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准（单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套），根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。具体的最高限价标准是：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374.4万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价280.8万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，则被划为普通住宅。

调整普宅认定标准呼声越来越多,北京缘何9年不调？

北京现行的普通住宅认定标准还是2014年10月8日正式公布实施的版本。现行的标准已经沿用近9年，为什么不调整？当前的形势下是合适的调整时机吗？不做调整的考虑和担忧又是什么？

2014年该标准做出调整时，北京房地产业协会有关专家表示，普通住宅标准的调整，既是一项税收政策，也是一项房地产调控政策。房价一直处于迅速上升的态势，为了抑制房价过快上涨，所以采取了从紧的政策。

然而随着“房住不炒”的落实，相关标准未能及时调整，也困扰了刚需买房人群。近年来关于调整普通住宅认定标准的呼声越来越多。2020年，北京市政协委员陈小兵曾在当年北京两会带来了《关于北京普通住宅认定标准应适时修改调整的提案》，其中建议，从保障刚需、落实“房住不炒”的角度出发，应及时调整普通住宅认定标准。

“当前的房价与2014年房价相比，都已普遍上涨，大部分面积和容积率符合普通住房标准的商品房，由于房价不符合规定而‘被豪宅’，不能享受税收、房贷的优势，不利于楼市回暖和楼市信心恢复，不利于合理性购房需求的释放，当前形势下是调整普通住房标准的好时机。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池表示，2014年之前普通住房认定标准差不多每3年调整了一次，按规律应该每3年调整一次。调整房价后，可以使更多人能够享受到普通住房的税收、房贷优惠，有利于楼市回暖、信心恢复，增加住房需求，促进楼市平稳健康发展。

不过，赵秀池指出，有关部门之所以不调整，有可能是考虑到房地产市场发展不太稳定，尤其是2014年以来，楼市变化扑朔迷离，房价标准确定比较困难。而且2017年以来实现的限价政策等规定，也影响了普通住房价格的动态调整。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前房地产市场的定调是以稳为主，尤其是在房地产市场状况不好的当下，普通住宅标准调整容易被解读为“救市”行为，所以出于这些顾虑，该标准也一直未做调整。“其实核心还是对房地产市场稳定的判断，因为按照目前的认定标准，大部分房子都属于豪宅。但这个线主要作用其实就是降低了市场的杠杆，稳定了北京市场的房价。”

但张大伟认为，现行标准早已不合时宜，当下北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付，目前市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅，特别是140平米以内的部分。限竞房库存积压很大原因也是非普住宅标准过低，导致大部分五六环之间的限竞房，只能贷款60%-20%。“应该针对刚需和改善需求人群适当微调标准。不能像之前深圳那样一刀切放开，完全可以部分放松，或者定向人群放松。”

据了解，2019年深圳调整普通住房标准，最大的“亮点”就是取消了相对滞后的价格标准，也就是说容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”，满两年可免征增值税。就在调整次日，部分小业主在交易时坐地起价，涨幅超过了税收优惠。有观点认为，这也让相关部门在政策调整方面有了顾虑。提高普宅标准可能会被误读为是在“救市”，进而引发市场的异动。不过也有业内人士认为，不能完全将价格涨幅归结为普宅标准调整。从长远看，普宅标准取消“价格限制”更有利于避免频繁调整或者调整滞后导致的市场预期波动和刚需客“被豪宅”。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟