因认为物业公司加建隔断墙妨碍其进出房屋、占用公共区域并导致无法对外出租房屋，业主以排除妨害纠纷为由诉至法院，要求拆除隔断墙并赔偿经济损失24万余元。北京海淀法院6月7日公布该案判决结果，判决物业公司拆除隔断墙，对于原告赔偿损失的诉请不予支持。

原告王先生（化姓）诉称，其是小区201号房屋的业主，2019年，其将自己的房屋对外出租。租期届满收回房屋时，发现物业公司在位于楼道公共区域内的北侧直梯前加建了隔断墙，导致其进出自己房屋困难，无法正常使用电梯，并且房屋存在消防隐患，无法继续对外出租，由此给其造成巨大经济损失。现双方协商未果，故将物业公司诉至法院提出上述诉请。

被告物业公司辩称，公司基于合理需要的加建行为不应认定为侵权，王先生在共有区域内可以自由通行并正常使用电梯与消防疏散通道。并且在使用建筑共有部分过程中，应当按照有利经营、团结互助、公平合理的原则，正确处理相互关系。王先生出租房屋并未受到影响，也未遭受任何损失，故公司不同意王先生的全部诉讼请求。

案件审理中，法院组织双方当事人勘验了现场并拍摄录像，现场建筑物情况与王先生所述一致，但王先生可正常从201号房屋内通行至电梯，也可从电梯无障碍到达其房屋，对此双方当事人均无异议。

法院经审理后认为，对于物业公司在北侧直梯前加建隔断墙的行为，王先生认为系侵权，即物业公司的一个侵权行为侵犯了其两项权利，其一是妨碍了其专有物权的行使，其二是侵犯了其共有财产权。

首先，王先生主张上述设施妨碍其通行，但从法院勘验现场情况看，上述设施不足以妨碍王先生的正常通行，故法院对于王先生的该部分主张，不予采信。

其次，王先生主张，上述设施占用了公共区域，其作为业主对于公共区域享有共有权，物业公司的加建行为侵犯了其共有财产权利。从王先生的举证情况看，上述设施建筑的位置位于公摊面积内，属于业主共有。根据法律规定，如果改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，理应由业主按照法律规定的程序进行表决，但物业公司并未提交相应的证据证明公司在建设上述设施前已经通过了业主表决程序。在此情况下，物业公司建筑上述设施，缺乏相应的法律依据，故法院对于王先生要求物业公司拆除上述隔断墙的诉讼请求，予以支持。

关于王先生要求物业公司赔偿损失的问题，王先生虽主张上述隔断墙的建筑给其造成经济损失，但未提供证据证明其主张，故对于该部分诉讼请求，法院不予支持。法院最终作出上述判决。宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决现已生效。

【法官说法】

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”此为我国法律对于建筑物区分所有权的规定。

为了能明确地划分清楚建筑物区分所有权的专有与共有部分，减少纷争，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条进一步明确规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

王先生对201号房屋享有占有、使用、收益、处分权利，他人无权干涉。而本案所涉楼道系公共区域，应属业主共有，业主应依其用途合理、正常通行使用，不得有损害他方利益的行为。同时，因共有部分涉及业主共同利益，无论是业主个人、房屋建设方还是物业公司均不得擅自利用共有部分从事经营或擅自改变共有部分用途，对共有部分用途的改变必须由业主共同决定并经业主大会法定程序表决确定。

对此《中华人民共和国民法典》第二百七十八条中有明确规定，即改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当由业主共同决定；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，而决定改变共有部分用途的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。本案物业公司在未经广大业主通过法定程序表决同意的情况下随意加建建筑物的行为已构成对业主共有财产权利的侵犯。

还需指出的是，关于排除妨害纠纷的起诉主体，应依据当事人起诉的原因事实去判断其是否为适格原告。王先生提起该案诉讼所依据的法律关系是物业公司的侵权行为，而其主张的原因事实有两个，一是物业公司的加建行为妨碍其通行，二是物业公司的加建行为系非法占用公共区域。若法院认定王先生主张的原因事实一成立，即物业公司加建的建筑物确实妨碍了王先生的正常通行，那么王先生无论作为不动产的所有权人抑或是合法使用权人均有权提起排除妨害纠纷之诉；但该案经审理认定王先生主张的原因事实一不成立，且因原因事实二的成立而判决物业公司拆除建筑物，此时王先生只能基于业主，即房屋所有权人的身份提起诉讼，若其仅是房屋合法使用权人，法院会以起诉主体不适格为由裁定驳回起诉。

文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/朱葳
校对/方立