首批公募REITs产品扩募终于如期落地。

近日，包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT在内四只首批获准扩募的公募REITs产品对外发布基金份额持有人大会表决结果及生效公告，这也意味着，REITs扩募即将正式起航。

此前，华安张江产园REIT遭遇突发事件，引发市场高度关注。不少行业内人士表示，库哲库科技突发退租事件值得整个行业认真思考未来如何应对突发风险。

在他们看来，REITs产品核心还是要把握分散度，基金管理人应该通过常态化扩募提升公募REITs底层资产分散度，降低受到少数租户变动、行业结构调整或区域经济对产品的影响。

首批公募REITs扩募 获持有人大会通过

尽管中途出现库哲库科技突发退租事件扰动，首批四只公募REITs扩募依旧顺利落地。

近日，包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT在内四只首批获准扩募的公募REITs产品分别在沪深交易所发布基金份额持有人大会表决结果及生效公告，一并披露的还有第一次扩募并新购入基础设施项目的招募说明书、法律意见书、基金合同、托管协议等文件。

在上述几只扩募的公募REITs中，最受关注的还是因库哲库科技突发退租受到影响的华安张江光大REIT。

谈及未来华安张江光大REIT扩募可能的走势，一位业内人士表示，从5月19日华安张江光大REITs发布的份额持有人大会表决结果的公告来看，本次扩募议案获得通过并生效，之后主要关注的焦点还是在扩募定价以及募集资金总额情况。

“根据相关文件，本次扩募的募集资金上限为16.4亿元，募集资金总额扣除预留费用后的剩余部分全部作为新购入基础设施的转让对价。本次退租事件发生后，如果假设新购入基础资产的价值不变，依然按照16.4亿元的上限进行募集，影响的可能主要是发行价格和发行份额数的变动关系。即本次退租事件的不利情况没有影响资产卖方的对价，而是主要在新老份额持有人之间分摊。”上述业内人士进一步分析。

不过，多位业内人士依旧认为，库哲库科技突发退租对于整个公募reits行业而言，更多还是一次偶然性事件。

“哲库科技解散事件本身是偶然事件。”先锋瑞驰私募基金执行董事高如星就谈到，“哲库科技突然关闭，对整个芯片行业都是大新闻，当然也造成了张润大厦管理人措手不及的被动，从基金连续的公告也能看出基金管理人对于市场应急反应的重视程度。”

一位业内人士也认同，OPPO宣布全面终止哲库科技业务，这一事件具有明显的偶然性。“根据基金管理人答复交易所关于扩募反馈的信息来看，哲库于2023年1月份还进一步承租基础设施项目其他租户到期面积 2518.02 平方米签署了租赁合同，距今也就4个月左右的时间，这也表明无论是哲库还是张润大厦业主方，谁都没有预料到会发生这样的情况，”

风险事件引发市场重视 应提升底层资产分散度

库哲库科技突发退租事件过后，不少业内人士对布局公募REITs也谈了自己看法，整体而言，他们都更加重视公募REITs的风险控制，都在思考如何提升公募REITs底层资产的分散度。

上述业内人士认为，本次事件给我们最大的启发还是分散度，只有足够分散才能实现公募REITs获得持续稳定现金流的目标。

他建议，在对不动产进行估值定价时，对于租约集中度偏高的不动产应该根据其重要现金流提供方行业的波动情况，给予适当的的折现率，仅仅考虑提升单一基础设施内承租人的分散度是远远不够的。

“目前上市的公募REITs持有的基础设施数量均较少，多数仅仅持有1-2个基础设施项目，租户、区域、行业集中度均较高。”他进一步分析指出，中长期这种情况必须要得以改变，基金管理人应该通过持续、常态化的扩募来提升公募REITs持有的基础设施分散度，降低受到少数租户变动、行业结构调整或区域经济的影响。在他看来，这一点对于公募REITs行业后续的健康发展至关重要。

先锋瑞驰私募基金执行董事高如星也谈到，新经济为代表的产业园和仓储物流去年受疫情叠加经济和行业的影响进入减弱趋势。

他分别举例分析：在哲库事件之前，张江光大园REIT2022年第一季度开始至2023年一季度，出租率呈现持续回落的趋势；截至2023年一季度末，出租率降至70.57%。仔细分析可以看出，出租率下滑多背后与租赁业态变化有非常大的关系，期间对出租率影响最大的是在线经济类的租户下降了30%以上，而先进制造业反而上升了近9%，这也反映出我国实体经济开始逐步复苏，有了更大的稳定性，如果能对产业链条起到带动，对于产业园的竞争力改善更为明显。

另外一个出租率持续下降的REITs项目是建信中关村REIT，2022年出租率从96.15%降至81.29%；2023年一季度更是直接回落至68.47%；与此次张润大厦类似，主要因素是单一占比较大的租户退租造成的影响，该用户2022年为项目公司贡献了约10.26%的租赁收入，同时市场的担忧还来自另外一家单一占较大的租户度三季度到期后的续租情况，这将考验运营方的专业能力，后续是否有行之有效的应对措施。

在高如星看来，公募REITs资产收入来源单一用户或者单一行业占比高有利有弊。“有利的方面是日常运营收入相对稳定均衡，不利的方面是一旦大客户出风险，对整个公募REITs产品影响过大。”

“如何在客户的分散和集中度之间寻找平衡，考验的是资产运营方对于经济周期、大的产业发展趋势、行业资源储备、租户经营状况动态信息的掌握和综合把控判断的能力，这将是今后优质资产运营方提高运营管理效率的核心竞争力。”高如星强调。

REITs核心取决于底层项目 现金流稳定性和资产成长性

由于公募REITs对资产端和资金端都具有相当的吸引力，这一市场前景被业内人士所看好。在他们看来，伴随着REITs底层资产逐步扩大，常态化发行的启动，未来公募REITs将买入加速发展的新阶段。

“从公募REITs的资产类别来看，已经从最初的高速公路、仓储物流、产业园区拓宽到保障性租赁住房、清洁能源、文化旅游、消费基础设施等领域，公募REITs的市场前景日益扩容。具备长期、稳定的现金流且拥有成熟市场经营机构的优质基础设施资产仍将受到投资人的欢迎。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示。

不过，伴随着资产类型趋于多样化，因底层资产不同，REITs的表现也日渐分化。数据显示，今年以来整体REITs二级市场平均涨幅为5.68%，但有5只产品跌幅超10%，跌幅最大达到18.26%。

对此，先锋瑞驰私募基金执行董事高如星表示，影响REITs二级市场价格波动的因素很多，宏观经济和行业周期、货币和利率环境、一级发行溢价率、供需关系等等，

从最近3年来C-REITs市场运行轨迹能明显看出，随着市场规模的不断增大，资产类型趋于多样化，逐渐由初期的“情绪价值”驱动向“内在价值”驱动增长逻辑的转变趋势非常明显。

他判断，未来不同资产类型，甚至相同资产类型不同单只REIT之间价值分化差异将会非常显著。“考验资产运营管理者的管理能力同时，也更加考验投资人对REITs资产价值判断的专业能力。虽然不同的市场周期重点关注资产类型会有不同，但是长期跟踪REITs资产的核心还是底层现金流的稳定和资产的成长。”

而一位业内人士则针对产业园相关公募REITs谈了自己的看法。

据其介绍，目前产业园相关公募REITs持有不动产主要包括办公研发总部、孵化器、标准厂房等。持有不动产主要包括办公研发总部、孵化器、标准厂房等。

他也分别谈了上述两类产业园公募REITs的不同特点。在他看来，办公研发总部和孵化器等不动产的租户对不动产的使用方式以办公为主，其特征与写字楼类似，往往处于城市中心位置，租约一般较短，受到区域内写字楼供给情况以及宏观及行业经济波动影响较为明显。此类基础设施与宏观及行业经济走势情况关系密切，弹性也更大。”

而标准厂房或以标准厂房为主同时包括研发总部办公等设施的综合性园区，其工业制造业属性更加明显，客户租约一般较长，设备投入大，稳定性高，中短期内受到宏观及行业经济波动的影响较少，租金收入稳定性比办公属性的不动产更有优势。但同时，也由于租约较长，租金增长能力会受到一定的制约，此类不动产的价格弹性相对办公类设施略低。

他直言，两类基础资产都是非常好的投资配置标的，其风险收益特征不同，但没有好坏优劣之分。投资者应该根据自己的偏好以及对经济形势的预判进行选择配置。（方丽 陆慧婧）

编辑/田野