紫金书院，一个颇具戏剧性的楼盘项目，虽然因争议而“名声在外”，但是销售上始终“香”得很。记者了解到，紫金书院一、二期尚未交房即遭到业主公开维权，三期即将开售，排卡数量已达房源数量的两倍之多。

而值得注意的是，紫金书院所在地块已经被断断续续地开发了近20年的时间，期间开发商多次被质疑捂盘，陷入舆论风波。

尚未交付即遭维权

“交房即维权”似乎已经成了很多新楼盘必经的“劫”。而最近紫金书院所售一、二期的房源目前尚处于在建阶段，尚未交房，业主就开始了公开维权，有业内人士将其戏称为“前瞻性维权”。4月26日，距离交房还有两年多的时间，微信公众号“紫金书院业主”发布了“500位业主致紫金书院的公开信”，准业主抱团进行维权。

公开信表示，紫金书院500位准业主被迫只能以公开信的方式寻求与开发商北京新领域房地产开发有限公司（简称“新领域地产”）对话。并称“好的项目落地、小公司更重人治”，将维权的矛头直指新领域地产紫金书院项目的领导团队，质疑团队人事变动情况下的交付能力。

紫金书院业主张恩（化名）在接受记者采访时表示，现有的合同中房屋装修、交付的相关标准并没有列得很细，有些选材连品牌都没有标明。后来，相关负责人对我们有所承诺。而该项目最近更换了负责人，我们发现新上任负责人的专业能力和态度都不够让人满意，对之前负责人口头承诺的装修标准也都不再认账。希望开发商能将交付的标准进行细化，落实到合同里面，并修改部分霸王条款。

“之前开发的楼盘质量不敢恭维。”张恩称，虽然购房前也对该项目的诸多风险有过疑虑，但还是因为他们在宣传等方面的动作，而打消了顾虑。“新领域地产这个小开发商，现在团队管理混乱，我们十分担心紫金书院的交付质量”。

不过，虽然张恩声称目前维权业主手里已经有开发商承诺的证据，并申请了公证，但是房产律师王玉臣告诉记者，如果没有签署书面的约定，而开发商不认可之前的承诺，维权其实很难进行。

“据说是业主认为电梯等方面的配置承诺没有兑现，不知道承诺更换的说法是从什么地方传出来的。”新房中介郭达向记者表示，这属于“人红是非多”，楼盘卖得好一些，都会有些负面消息传出来。

紫金书院楼盘销售人员张瑞（化名）告诉记者，都没交房呢，何来质量不达标？那些业主只不过是自行猜测罢了，而且合同里已经写得很清楚。而另一位销售人员则辩称，任何项目在网上都会有差评，众口难调，人无完人，更何况是房子呢。

拿地近二十载后热卖

虽遭遇维权，具有争议，但一直以来紫金书院的销售状况都很不错。公开消息显示，2023年2月20日，昌平“紫金书院”二期开售，开盘仅18分钟，销售额就已经突破了22亿元。据房天下楼盘动态显示，4月20日，紫金书院三期进入排卡阶段。张瑞告诉记者，紫金书院三期共计划推出12栋、13栋、16栋共计约140套房源，现在已经排卡近300张了。不过现在还没有申请下来预售证，具体开盘时间得拿到预售证后才能确认，预计开盘时间为5月底。

“光我这里已经接待排卡客户四个了。有位客户对比中海富华里后，还是认为这边性价比比较高，果断加入了排卡。”郭达对记者表示。对于开盘的方式，张瑞表示具体的情况还没确定，参照此前情况，可能还是使用手机小程序选房，不会采用摇号的方式。而针对较为火爆的排卡，后期可能会采取验资的方式筛选掉部分客户，也可能对客户全款和非全款的付款方式加以区分。

对比北京昌平南的其他新房楼盘，紫金书院的价格和大多数楼盘价格处在6.3万元/平米左右的同等水平。不过记者注意到，紫金书院虽然价格与同区域的其他楼盘接近，但是其定位更偏向改善，定位为一梯两户的低密度洋房，容积率仅为1.84，距离地铁2公里以内，配有幼儿园，紧邻人大附中昌平学校和昌平区中西医结合医院。也就是说，相比昌平南部的其他项目，紫金书院的性价比是较高的。

那为什么性价比很高的紫金书院卖得这么便宜？新房中介周启明（化名）告诉记者，紫金书院唯一的缺陷就是项目拿地的时间比较早。这个项目是2004年拿的地，距离现在已经过去了近19年时间，到2025年底交房时，紫金书院的土地使用年限仅剩下49年。

对于土地使用年限的问题，周启明表示，商品住房就是70年土地使用年限到期了，也还是可以续期的。而且现在大家可能并不会永久居住在一套房子里面，再过5—10年有可能更换新的房子了。记者注意到，根据《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。不过，目前我国住房市场化发展的时间尚短，还没普遍出现70年住宅建设用地使用权到期的情况。

捂盘惜售坐享红利？

那为什么紫金书院拿地近20年了才开盘呢？事实上，新领域地产在霍营地块的开发一直是慢吞吞的。据悉，新领域地产在2004年已经获批拿地，但是一期开盘时间为近4年后的2008年，二期开盘时间为再隔3个年头的2011年，再到11年后的2022年8月5日紫金新干线三期，也就是紫金书院才首次开盘。

业内人士石虎（化名）告诉记者，一般开发商从拿地到开盘需要2年左右的时间，高周转的房企可能不到一年时间就能开盘。例如，越秀地产今年2月份在北京所拿的朱辛庄地块，仅1个多月后就公布了案名，之后迅速进行开盘销售。

在此情况之下，新领域地产几度陷入“捂盘”风波。公开消息显示，2012年12月19日，紫金新干线二期涉嫌构成捂盘惜售，被住建委点名通报；2022年4月，有市民再次质疑三期的紫金书院捂盘。不过，据北京昌平区住建委回复称，因为2018年紫金书院项目地块内一构筑物被鉴定为文物，所以紫金书院才调整了开发进程。

捂盘与否扑朔迷离，但是“明晃晃”的是从2008年首次开盘到现在，该地块上大幅上涨的房价。据悉，2008年紫金新干线首次开盘价为8800元/平米，而如今即将开盘的紫金书院三期的指导价为63860元/平米，相比首次开盘价格上涨了近5.5万元/平米。从房价上来看，20年后才开盘，紫金书院可谓狠狠地享受到了房地产发展的红利。

对于这种情况，张恩告诉记者，紫金书院的土地使用年限少了近20年，又不能实现交房即交证，所以我们希望能够实现品质交付。

过去已成定局，而未来紫金书院的走势也仍然被看好。其中，周启明指出，这个项目均价约6.3万元/平米，相比周边的二手房价格都低。例如，和紫金新干线相比，紫金书院的楼龄要新十几年，但是均价还倒挂约3000元/平米。而且以后紫金书院的房子进入二手房市场的话，10多年的房龄差，单价多卖1万元/平米是绝对没有问题的。

不过，不同于众人的痴迷，也有网友表示，之前一直关注紫金书院这个楼盘，就像等了一个女孩子很久，累了，已经不再爱了。

对于紫金书院项目的相关问题，记者拟对新领域地产进行采访并向其发送了采访提纲，但是截至发稿并未收到相关回复。

编辑/李桁